3 paspaudimai iki 12.7 % pelno

Nekilnojamasis turtas smunka, o tai reiškia, kad nekilnojamojo turto investiciniai fondai (REIT) vėl yra pigūs.

Pagaliau! REIT pajamingumas sugrįžo ten, kur ir turėtų būti – (žemės) valdymas virš vanilinio S&P 500!

Žinoma, mes, priešininkai, galime padaryti net geriau nei populiarūs Nekilnojamojo turto „Vanguard ETF“ (VNQ). Nors 3.5 % nėra blogai, jis nublanksta prieš 12.7 % „pagrindinį pelną“, apie kurį ketiname diskutuoti.

Kodėl REIT vėl pigūs? Paprasta: Fed.

Kaip jau minėjau prieš kelis mėnesius, didesnės palūkanų normos reiškia ne tik didesnes REIT (ir visų kitų įmonių) kapitalo sąnaudas, bet ir didesnę konkurenciją dėl pajamų, nes obligacijų pajamingumas tampa vis konkurencingesnis.

REITs iš tikrųjų elgėsi tiksliai taip, kaip tikėjomės…

Tačiau į šį laikotarpį žiūrėsime kaip į vieną geriausių laikų pirkti REIT pigesnėmis kainomis ir daug didesniu nei vidutinis pajamingumu.

Nuo ko turėtume pradėti? Aptarkime tą trijų REIT pakuotę, kuri duoda nuo 11.4% iki 13.5%.

Būtinybės mažmeninė prekyba REIT (RTL)

Dividendų pajamingumas: 13.5%

Turiu šiek tiek minkštos vietos Getty Realty (GTY), vieno nuomininko specialistas, kuris atitinka „nuobodu yra gražu“ formą, išnuomodamas savo savybes tam, ką pavadinčiau „būtinybės“ mažmenininkams: degalinėms, savitarnos parduotuvėms, automobilių dalių parduotuvėms, matote.

Atsižvelgiant į tai, norėčiau turėti mylėti save vadinančią nekilnojamojo turto įmonę Būtinybės mažmeninė prekyba REIT (RTL), tiesa?

„Necessity Retail“ priklauso daugiau nei 1,000 48 vieno nuomininko ir „elektros, inkarinių ir bakalėjos centrų po atviru dangumi“ 44 valstijose, kurie yra išnuomojami daugiausia pagal ilgalaikius sandorius. Jos nuomininkai yra iš 8 skirtingų pramonės šakų, įskaitant dujų / patogumo, sveikatos priežiūros ir greito aptarnavimo restoranus, ir nė viena pramonės šaka neapima daugiau nei XNUMX% tiesioginės nuomos.

Kodėl toks didelis REIT skamba taip nepažįstamai? Na, tik prieš metus jis pakeitė pavadinimą iš Amerikos finansų fondas (AFIN)-vardas Aš tyrinėjau 2020 m. Pastebėjau, kad didelis jo poveikis restoranams, pramogoms, mažmenininkams ir biuro namams yra „atsakomybė“ dėl COVID, tačiau tai gali atrodyti kaip pigus pirkinys, nes gali greitai atsigauti nuo COVID.

Greitai pasukame į šiandieną, o RTL turi daug kitokią problemą – būtent skolą.

2021 m. pabaigoje ji paskelbė apie 1.3 milijardo JAV dolerių vertės 81 mažmeninio turto įsigijimą iš CIM Real Estate Finance Trust, taip pat apie trijų nepagrindinio biuro turto pardavimą.

Geros naujienos? RTL sumažino 10 didžiausių nuomininkų koncentraciją ir sumažino biuro patalpų ekspoziciją nuo 7% iki 1%. Minusas? Didelė skolų našta tik didėjo. Dabar šio REIT grynoji skola yra 2.8 mlrd. USD, o tai beveik 10 kartų viršija pakoreguotą EBITDA ir daugiau nei tris kartus viršija rinkos ribą!

Verta paminėti, kad dividendų padengimas nėra akivaizdus susirūpinimas, nes dividendai sudaro tik 83% likusių 12 mėnesių pakoreguotų operacijų lėšų (FFO). Tačiau didelė skolų apkrova ir akivaizdžių katalizatorių trūkumas leidžia šiek tiek pristabdyti apie RTL.

Pasaulinė grynoji nuoma (GNL)

Dividendų pajamingumas: 11.4%

Pasaulinė grynoji nuoma (GNL) yra komercinis REIT, kuris, kaip reikštų pavadinimas „Global“, veikia ne tik čia, JAV, bet ir 10 kitų šalių, įskaitant JK, Nyderlandus, Suomiją ir Prancūziją. Jai priklauso 311 nekilnojamojo turto, išnuomotų 140 nuomininkų 50 pramonės šakų, nors pramonės koncentracija yra šiek tiek didesnė – finansinės paslaugos (13 %) ir automobilių gamyba (12 %) yra dviženkliai portfelio gabalai.

Kita jo pavadinimo dalis yra „Net Lease“, kuri, kaip ir RTL, yra priežastis, dėl kurios ji patinka. Primename, kad grynosios nuomos sutartys yra „neskaičiuojamos“ be draudimo, priežiūros ir mokesčių, o tai reiškia, kad ji tiesiog renka nuomą, o visa kita palieka nuomininkams išsiaiškinti. Tai reiškia, kad GNL investuotojams teks nerimauti mažiau kintamųjų; pelnas yra labiau nuspėjamas ir patikimesnis nei būtų su tradicine nuoma.

Tai ką blogai su GNL?

Pirmiausia, „Global Net Lease“ buvo tarp daugelio REIT, kurie sumažino dividendus dėl COVID. Konkrečiai, bendrovė 25 m. balandžio mėn. sumažino išmokėjimą 40% iki 2020 centų už akciją ir nežiūrėjo atgal.

Jei sumažinimas turi teigiamą poveikį, dabartinis išmokėjimas yra tvaresnis. AFFO išmokėjimo koeficientas yra 93%, o tai pakankamai saugus, tačiau ateinančiais mėnesiais lokiai atidžiai stebės.

Be to, kaip ir „Necessity Retail“, GNL turi gana didelę skolą – 2.2 mlrd. Tai nėra taip blogai, bent jau palyginus – tai 8 kartus pakoreguota EBITDA ir 1.5 karto didesnė už rinkos ribą. Vidutinė svertinė palūkanų norma, kurią ji moka už šią skolą (3.5 %), yra šiek tiek geresnė nei RTL (4.2 %).

Taigi, Global Net Lease tikrai turi savo karpų. Tačiau agresyvesniems investuotojams į dividendus GNL – tai retas tarptautinis nekilnojamojo turto žaidimas, kurio prekyba yra patraukli, palyginti su AFFO ir pakoreguotu EBITDA – gali tikti.

„Office Properties Income Trust“ (OPI)

Dividendų pajamingumas: 13.2%

Kartais net ir prasčiausiai atrodančios situacijos gali duoti naudos.

Pildyti „Office Properties Income Trust“ (OPI), pavyzdžiui. Šiai REIT priklauso 160 nekilnojamojo turto, kurį ji pirmiausia išnuomoja aukštos kokybės pavieniams nuomininkams – ne tik įmonėms, bet ir vyriausybinėms įmonėms. Ir kai peržiūrėjau jį 2022 m. spalio mėn, jis buvo įtrauktas į dešimtmetį trukusį nuosmukį, kuris pastaruoju metu tikrai paspartėjo – OPI akcijos buvo sumažintos beveik per pusę.

Tačiau kad ir kaip sunku šiais WFH laikais būti biuro patalpų savininku, OPI nėra be savo privalumų. Ir tuo metu aš svarsčiau, kad „galbūt rinka viršija OPI“.

Būkime aiškūs: OPI kovoja į kalną, prasidėjusį ilgai prieš COVID.

Sąvokos „WFH“, „nuotolinis darbas“ ir „nuotolinis darbas“ galėjo būti plačiai paplitę 2020 m., tačiau korporacinė Amerika daugelį metų buvo linkusi į lanksčias darbo situacijas – COVID tik mandagiai paskatino šią tendenciją.

Vis dėlto lažybos prieš „Office Properties Income Trust“, bent jau šiuo metu, gali būti pavojingas. Nors per pastaruosius kelis mėnesius ji susigrąžino beveik 20% savo vertės, akcijos vis dar yra itin pigios ir kainuoja vos penkis kartus CAD (paskirstyti galima grynaisiais, alternatyvi kai kurių REIT pelningumo metrika). Jei norite naudoti tradicinę REIT metriką, OPI prekiauja mažiau nei 4 kartus didesne nei normalizuota FFO.

Be to, OPI nėra kokia nors Niujorke įsikūrusi REIT, kuri kraujuoja nuomininkus. Jis labiau įsikūręs priemiestyje, o dabartinis užimtumas yra 96%. Beveik trečdalis jos nuomininkų yra vyriausybiniai subjektai arba rangovai – tokie nuomininkai, kurie yra priklijuoti prie savo biurų. Ir po poros metų, kai siūlome neribotą lankstumą, daugelis darbdavių pagaliau pradeda stumti atgal ir reikalaujantys darbuotojų kelias dienas vėl praleistų biure.

Brettas Owensas yra pagrindinis investicijų strategas „Contrarian Outlook“. Norėdami gauti daugiau puikių pajamų idėjų, gaukite nemokamą jo paskutinės specialiosios ataskaitos kopiją: Jūsų ankstyvo išėjimo į pensiją portfelis: didžiuliai dividendai – kiekvieną mėnesį – amžinai.

Atskleidimas: nėra