3 geriausi REIT, kurie šiuo metu yra ypač pigūs

REITs ypač stipriai nukentėjo vykstančioje meškų rinkoje. Nors S&P 500 šiais metais sumažėjo 18%, nekilnojamojo turto pasirinkto sektoriaus SPDR ETF (XLRE) atsikratė 26 proc.

Pagrindinė nepakankamo REIT našumo priežastis yra didelių palūkanų normų įtaka daugumos REIT palūkanų sąnaudoms, kurios turi reikšmingas skolų sumas.

Tačiau kai kurie REIT tapo itin pigūs ilgalaikiu požiūriu. Kai tik sumažės didelių palūkanų normų priešvėjis, tie REIT, kurių pagrindai yra tvirti, gali labai atlyginti savo investicinių vienetų savininkams.

Tai pasakę, aptarkime trijų išskirtinai patrauklių REIT perspektyvas.

Gryno žaidimo ligoninė REIT

Medicinos nuosavybės trestas, įkurtas 2003 m.MPW) yra vienintelė savo sektoriuje veikianti REIT ligoninė.

REIT priklauso daugiau nei 400 nekilnojamojo turto objektų, kurie yra išnuomoti daugiau nei 30 skirtingų operatorių. Dauguma turto yra bendrosios ūminės pagalbos ligoninės ir yra gerai diversifikuotos įvairiose geografinėse vietovėse, turinčios nekilnojamąjį turtą 29 valstijose, kad būtų sumažinta paklausos ir pasiūlos disbalanso rizika atskirose rinkose. Be JAV portfelio, Medical Properties palaiko strateginę poziciją pagrindinėse tarptautinėse rinkose, įskaitant Vokietiją, JK, Italiją ir Australiją.

Medicinos savybės turi tam tikrų konkurencinių pranašumų. Kaip vienintelė grynai veikianti ligoninė REIT, turinti beveik 20 metų patirtį savo versle, ji turi didelę patirtį savo nišoje. Ji taip pat naudojasi masto ekonomija.

Kaip ligoninė REIT, „Medical Properties“ yra atsparesnė recesijai nei dauguma REIT, nes dauguma vartotojų nesumažina savo sveikatos išlaidų net ir nepalankiausiomis ekonominėmis sąlygomis. REIT pasirodė esanti atspari per visą koronaviruso krizę – 2020 ir 2021 m. iš operacijų [FFO] buvo gautos rekordinės lėšos, tenkančios vienam vienetui. Kita vertus, didžiojo nuosmukio metu fondo FFO vienam vienetui sumažėjo 31 proc. dividendų 26 proc.

„Medical Properties“ demonstravo nepaprastai nuoseklų augimo rekordą. Per devynerius iš pastarųjų 10 metų ji išaugo savo FFO vienam vienetui vidutiniškai 9.3% metiniu tempu. Nuoseklus veiklos rezultatai liudija tvirtą REIT verslo modelį ir kruopštų jo vykdymą. Dėl visuomenės senėjimo daugumoje rinkų ir daug žadančio įsigijimo vamzdyno „Medical Properties“ artimiausiais metais greičiausiai išliks savo augimo trajektorijoje.

Kita vertus, kaip ir kitos sveikatos priežiūros REIT, „Medical Properties“ šiuo metu susiduria su tam tikrais priešiniais vėjais, ty infliacijos poveikiu darbo išlaidoms, lėtu pacientų skaičiaus atsigavimu po pandemijos ir mažėjančių fiskalinių paskatų paketų. Todėl, siekdami būti saugūs, darome prielaidą, kad per ateinančius penkerius metus vidutinis metinis FFO augimas vienam vienetui bus 0.4 %.

„Medical Properties“ padidino dividendus devynerius metus iš eilės ir šiuo metu siūlo 9.3% dividendų pajamingumą. REIT turi tinkamą 64% išmokėjimo koeficientą ir tvirtą balansą, o palūkanų padengimo koeficientas yra 2.6. Be to, atsižvelgiant į gynybinį verslo modelį, jo dividendai turėtų būti laikomi saugiais artimiausioje ateityje.

Šiuo metu „Medical Properties“ prekiauja per beveik 10 metų žemą kainos ir FFO santykį – 6.9, o tai yra daug mažesnis nei istorinis akcijų vidurkis – 12.5. Išskirtinai pigų vertinimą lėmė jau minėti priešingi vėjai ir infliacijos įtaka būsimų pinigų srautų dabartinei vertei. Kai tik infliacija pradės mažėti, FFO kartotinis greičiausiai pradės grįžti prie istorinio vidurkio. Todėl per ateinančius penkerius metus tikimės 12.6 % metinio vertinimo užnugaryje. Atsižvelgdami į 9.3% dividendus ir 0.4% FFO vienam vienetui augimą, manome, kad per ateinančius penkerius metus akcijos gali pasiūlyti 18.5% metinę grąžą.

Tai REIT suteikia biure

„Office Properties Income Trust“ (OPI) yra REIT, kuriai šiuo metu priklauso daugiau nei 160 pastatų, kurie yra 31 valstijoje ir daugiausia išnuomojami pavieniams aukštos kredito kokybės nuomininkams. Šiuo metu REIT portfelio užimtumas yra 90.7%, o vidutinis pastato amžius yra 17 metų.

„Office Properties“ 64% nuomos pajamų gauna iš investicinio lygio nuomininkų. Tai vienas didžiausių nuomos procentų, kurį moka investicinio lygio nuomininkai REIT sektoriuje. Taip pat pažymėtina, kad JAV vyriausybės nuomininkai generuoja apie 20% nuomos pajamų, o joks kitas nuomininkas nesudaro daugiau nei 4% metinių pajamų. Apskritai „Office Properties“ pasižymi išskirtiniu nuomininkų kredito profiliu, o tai užtikrina patikimus pinigų srautus ir todėl yra didelis konkurencinis pranašumas.

Kita vertus, „Office Properties“ turi didelę skolų naštą, o palūkanų išlaidos šiuo metu sunaudoja iš esmės visas veiklos pajamas. Vadinasi, trestas parduoda turtą, kad sumažintų savo svertą. Per pastaruosius dvejus metus skolų mažinimo procesas turėjo įtakos REIT rezultatams.

Trečiąjį ketvirtį biuro patalpų užimtumo lygis sumažėjo nuo 94.3% iki 90.7%, o normalizuotas FFO vienam vienetui sumažėjo 10%, palyginti su praėjusių metų ketvirčiu. Dėl turto pardavimų ir kai kurių nuomos sutarčių galiojimo pabaigos FFO vienam vienetui per pastaruosius dvejus metus iš viso sumažėjo 19%, o šiais metais planuojama sumažėti dar 3% -4%.

Be to, dėl koronaviruso krizės daugelis įmonių gali imtis nuolatinio „darbo iš namų“ modelio, kad sumažintų veiklos sąnaudas. Toks pokytis ilgainiui pakenktų „Office Properties“, nors dar per anksti vertinti pandemijos poveikį šiai tendencijai. Dėl didelės skolos naštos, tenkančios „Office Properties“ našumui, ir „darbo iš namų“ tendencijos kylančių priešpriešinių vėjų, tikimės, kad per ateinančius penkerius metus vidutinis metinis FFO vienam vienetui padidės tik 2 %.

„Office Properties“ įšaldė savo dividendus ketverius metus iš eilės, tačiau siūlo išskirtinai didelį 15.7% dividendų pajamingumą. REIT išmokėjimo koeficientas yra 47%, tačiau jis turi per didelę skolą. Dėl to jos dividendai gali būti sumažinti nuosmukio atveju.

Geroji pusė yra tai, kad šiuo metu akcijomis prekiaujama per beveik 10 metų žemos kainos ir FFO santykiu 3.0, o tai yra daug mažesnis už 10 metų vidurkį 8.0. Dėl didelio REIT sverto mes norėtume būti konservatyvūs ir manyti, kad teisingas kainos ir FFO santykis yra 6.0.

Jei per penkerius metus akcijos pasieks mūsų tikrosios vertės lygį, jų grąža bus 15.0 % per metus. Be to, atsižvelgiant į 15.7% dividendų ir 2.0% FFO vienam vienetui augimą, „Office Properties“ per ateinančius penkerius metus gali pasiūlyti 24.7% metinę grąžą.

Nulaužkite šį seifą, kad gautumėte pajamų

Seifas (SAUGI) tapo vieša 2017 m., o „iStar“ buvo jos vadovas ir pagrindinis investuotojas. Iki šiol „iStar“ išlieka didžioji akcininkė, nors pagal įstatus ji gali valdyti tik 42 % balsavimo teisę turinčių akcijų, kad būtų galima valdyti įmonės valdymą.

„Safehold“ yra REIT žemės nuomos sutartis, kurios tikslas – pakeisti nekilnojamojo turto pramonę, suteikdamas įmonėms efektyvesnį būdą įsigyti pastatus savo verslui. Trestas užsiima ilgalaikiu žemės, esančios po komercine nuosavybe, pardavimu ir atgaline nuoma visoje JAV ir yra vienintelė REIT, orientuota tik į žemės nuomą, kad paremtų investicijas ir plėtrą į nekilnojamąjį turtą.

Safehold yra ankstyvas pardavimo ir atgalinės nuomos žemės nuomos sektorius. Todėl jai naudinga siūlyti novatoriškus ir unikalius nuomos produktus, kurie suteikia REIT didelę pelno maržą ir daug erdvės augimui ateityje. Tačiau yra nedaug kliūčių patekti į šį verslą, todėl pasitikėjimo konkurencinis pranašumas gali nepasitvirtinti.

„Safehold“ šiuo metu turi didelį verslo impulsą. Trečiąjį ketvirtį ji padidino savo pajamas 52%, palyginti su praėjusių metų ketvirčiu, dėl kelių naujų išradimų ir beveik trigubai padidino FFO vienam vienetui, iš dalies dėl vienkartinio pelno iš žemės nuomos pardavimo. 2020 m. gruodžio mėn. REIT nusipirko žemės nuomą už 76.7 mln. USD, o trečiąjį ketvirtį pardavė už 136 mln. Dėl nuolatinio verslo impulso REIT šiemet siekia beveik 30% padidinti FFO vienam vienetui iki naujo rekordinio lygio.

„Safehold“ yra didžiulės bendros adresuojamos rinkos lyderis, kurio vertė siekia 7 trilijonus USD. Tačiau kylančios palūkanų normos daro spaudimą REIT grynajai turto vertei (GAV). Todėl manome, kad per ateinančius penkerius metus REIT GAV vidutiniškai augs 2.7%.

Be to, trestas šiuo metu siūlo 2.4% dividendų pajamingumą. Nors šis pajamingumas yra daug mažesnis nei medicininių savybių ir biuro patalpų pajamingumas, „Safehold“ dividendai yra daug saugesni nei kitų dviejų REIT dividendai, visų pirma dėl tvirto 35% išmokėjimo koeficiento.

Šiuo metu „Safehold“ prekiauja beveik per penkerius metus žemu kainos ir GAV santykiu – 0.62, o tai yra daug mažesnis už mūsų numanomą tikrosios vertės lygį 1.0. Kai tik palūkanų normos pradės mažėti, tikimės, kad REIT grįš į tikrojo vertinimo lygį. Jei per penkerius metus akcijos prekiauja tikrosios vertės lygiu, jų grąža bus 12.6% per metus. Be to, atsižvelgiant į 2.4% dividendus ir 2.7% vienam vienetui tenkančios GAV augimą, „Safehold“ gali pasiūlyti bendrą 17.0% metinę grąžą per ateinančius penkerius metus.

Baigiamosios mintys

Pirmiau minėti trys REIT tapo išskirtinai pigūs dėl išpardavimo, kurį pirmiausia lėmė 40 metų didelės infliacijos poveikis jų rezultatams ir vertinimui.

Tikimės, kad infliacija kitais metais pradės mažėti dėl agresyvios FED politikos, kuri pirmenybę teikė infliacijos atstatymui iki ilgalaikio 2 proc. tikslo. Kai infliacija mažėja, pirmiau minėti trys REIT gali apdovanoti investuotojus.