„Žvelgiant atgal į maždaug pastarąjį dešimtmetį, galimybių įsigyti „blue-chip“ butų REIT akcijų buvo nedaug“, – sako Bradas Thomasas, „Wide Moat Research“ generalinis direktorius ir vyresnysis analitikas ir knygos autorius. Pažangus REIT investuotojas. „Šiuo metu vyksta retas išpardavimas“.
„Green Street“, komercinio nekilnojamojo turto analizės įmonė, šiuo metu prekiauja su 21% nuolaida savo pagrindinio turto vertei. Dar prieš metus jie prekiavo su 3% nuolaida.
Nenuostabu, kad butų REIT šiais metais sumažėjo kartu su akcijomis ir obligacijomis dėl didelio rinkos išpardavimo. Investicijos į nekilnojamąjį turtą yra jautrios palūkanų normoms, kurios padidina skolinimosi išlaidas.
Trečiadienį apie tai pranešė Darbo ministerija vartotojų kainos pakilo iki 9.1 proc. metinis tempas birželį, o tai sudaro sąlygas dar vienam staigiam palūkanų normos padidinimui iš Federalinio rezervo banko vėliau šį mėnesį.
Tačiau aukšti tarifai iš tikrųjų yra gera žinia butų REIT, nes jie apsunkina būsto įsigijimą. Po rekordiškai žemų hipotekos palūkanų laikotarpio 30 metų fiksuota palūkanų norma padidėjo beveik dvigubai iki 5.51%. Gegužės mėn. vidutinė esamų namų pardavimo kaina pirmą kartą viršijo 400,000 XNUMX USD, o tai dar labiau sumažino įperkamumą.
„Yra keletas būsimų pirkėjų, kurie dabar yra nustumti į nuomos fondą“, – sako Haendelis St. Juste, „Mizuho Securities“ generalinis direktorius ir REITs analitikas. „Dramatiškas būsto nuosavybės kainų pokytis yra grynoji nauda nuomos pusei.
Registracija į naujienlaiškį
Barrono peržiūra
Gaukite trumpą populiariausių istorijų apžvalgą iš savaitgalio žurnalo „Barron“. Penktadienio vakarai ET.
Analitikai sako, kad butų REIT išpardavimas atrodo per didelis, atsižvelgiant į tai, kad įmonių balansai yra sveiki, o nuomos paklausos perspektyvos atrodo geros. Naujausia vartotojų kainų indekso ataskaita parodė, kad nuomos kainos pakilo labiausiai nuo 1986 m. – 5.8% daugiau nei prieš metus.
Johnas Pawlowskis, Green Street generalinis direktorius, sutinka, kad butų REIT kainos nukrito pernelyg smarkiai. Būna atvejų, kai nuomojami būstai „išmeta neigiamo makrobūsto naratyvo vandens“, – sako jis. Dauguma jo padengtų REIT turi tik 20–25 centų skolos už kiekvieną turto vertės dolerį ir daug pinigų srautų skolai aptarnauti.
Be abejo, nekilnojamasis turtas yra labai susijęs su ekonomika. Tereikia pažvelgti į 2020 m., kai milijonai amerikiečių neteko darbo per Covid nuosmukį ir jo poveikį nuomai ir užimtumui.
Miesto pakrantės miestuose, įskaitant San Franciską, Niujorką, Los Andželo centrą ir Sietlą, „labiausiai sumažėjo butų nuomos kainos ir sumažėjo jų užimtumas“, sako Pawlowski. Tačiau Sunbelt rajonuose, įskaitant Atlantą, Karoliną, Teksasą, Finiksą ir Las Vegasą, nuomos kainos šiek tiek sumažėjo, o užimtumas išliko didelis.
Skirtingi butų REIT leidžia investuotojams lažintis įvairiose šalies vietose, sako Šv. Justė.
„Camden Property Trust“
(žymėlis: CPT) ir
Vidurio Amerikos butų bendrijos
(MAA) daugiausia turi Sunbelt akcijų.
Nuosavas kapitalas
(EKR) ir
„AvalonBay“ bendruomenės
(AVB) yra labai dvikrantės.
Buto pajamos REIT
(AIRC) ir
UDR
(UDR) veikia tiek pakrantės, tiek Sunbelt rinkose
„Essex Property Trust“
(ESS) yra Vakarų pakrantės pjesė.
| Įmonė / žymeklis | Naujausia kaina | YTD kainos pokytis | 2021 m. bendra grąža | Rinkos vertė (bil) | Kaina / 2023E FFO* | Dividendų pajamingumas |
|---|
| BICOASTAL | | | | | | |
| AvalonBay bendruomenės / AVB | $191.34 | -24.3% | 62.1% | $26.7 | 18.2 | 3.3% |
| Akcinis kapitalas Gyvenamasis / EQR | 71.29 | -21.2 | 57.3 | 26.8 | 18.7 | 3.5 |
| SAULĖS DIRŽAS | | | | | | |
| Camden Property Trust / CPT | $132.56 | -25.8% | 83.1% | $14.1 | 18.6 | 2.8% |
| Vidurio Amerikos butų bendruomenės / MAA | 169.60 | -26.1 | 85.8 | 19.6 | 19.0 | 2.9 |
| Subalansuotas poveikis abiejose rinkose | | | | | | |
| Buto pajamos REIT / AIRC | $41.29 | -24.5% | 47.7% | $6.5 | 16.6 | 4.4% |
| UDR / UDR | 44.83 | -25.3% | 61.1 | 14.3 | 17.9 | 3.4 |
E = sąmata. FFO = operacijų lėšos. * Kaina / operacijų lėšos yra standartinis REIT vertės matas. Pramonės vidurkis dabar yra 19.2.
Šaltinis: "Bloomberg"
Pawlowski sako, kad UDR ir Equity Residential šiais metais sumažėjo panašiai kaip jų bendraamžiai, tačiau 2020 ir 2021 m. buvo sunkūs. „Jie jau patyrė daug skausmo, todėl šiemet nebuvo taip brangu , o dabar vertinimai iš naujo nustatyti, o pagrindai gerėja, todėl UDR ir Equity Residential šiuo metu yra dvi ypač pigios REIT. Jis teigė, kad jie prekiauja su didesniu pelnu iš 2022 m. pajamų nei butų REIT kolegos, o jų numatoma vidinė grąžos norma yra didžiausia visų nekilnojamojo turto sektorių pusė.
Vienas iš veiksnių, kuris teigiamai veikia butų REIT, yra tai, kad būstas yra nediskrecinis dalykas, todėl net jei žmonės dėl nuosmukio netenka darbo arba jiems sumažinamas atlyginimas, būsto nuomos paklausa nesumažėja taip greitai, kaip nuomojamo būsto paklausa. daiktų, pvz., kelionių ar prabangos prekių. „Esant recesijai nuomos kainos vis tiek gali kristi“, – sako Pawlowskis. „Tačiau kadangi paklausa yra ne tokia savarankiška, paklausa išliks geriau nei kitose srityse.
Gina Szymanski, „AEW Capital Management“ REIT vertybinių popierių grupės portfelio valdytoja, sako, kad gyvenamieji REIT yra „viena iš mūsų mėgstamiausių kategorijų, atsižvelgiant į jų kainodaros galią ir pagrindus. Ji pažymi, kad jie „nėra apsaugoti nuo atsitraukimo, nes palūkanų normos priešingi vėjai daro įtaką visoms įmonėms“.
Tačiau ji priduria, kad „gyvenamųjų namų pavadinimų balansai yra geriausi iš visų mūsų visatos įmonių. Labai gerai jaučiamės, kad jie atsigaus.
Rašykite Lauren Foster adresu [apsaugotas el. paštu]
