Būsto avarija? Ką reiškia mažesnės kainos namų savininkams ir viltingiems pirkėjams.

Nesvarbu, ar tai džiugins būsimus pirkėjus, ar ne, vargu ar pasikartos tokia katastrofa, kokią šalyje patyrė 2008–2014 m., kai būsto kainos sumažėjo dviženkliais procentais nuo 2007 m. didžiausio lygio.

Kainos „gali šiek tiek sumažėti, bet mano manymu, krizė yra daugiau nei 10 proc. sumažėjusi būsto vertė, ir tai dabar atrodo tolima“, – sako Darylas Fairweatheris, vyriausiasis nekilnojamojo turto tarpininkavimo įmonės „Redfin“ ekonomistas.
RDFN,
+ 0.17%.

Kai kurie prognozuotojai tikisi, kad namų kainos per ateinančius metus ar dvejus šalies mastu sumažės keliais procentiniais punktais, o kai kuriose metro zonose – gerokai. Tačiau nėra sutarimo, kuriuose miestuose bus didžiausias nuosmukis.

Nesvarbu, ar trokštate įsigyti pirmąjį būstą, ar turite jį ir svarstote galimybę parduoti, štai ką jums gali reikšti kainų kritimas.

Jei kainos kris, pirkėjai gali sustoti

Tarkime, kad norite įsigyti būstą, o kainos jūsų mieste krenta. Jums kils pagunda palaukti. Galų gale, kam pirkti namą šiandien, jei tikite, kad po kelių mėnesių už panašų namą galėsite mokėti mažiau?

Šios geležinės logikos problema yra ta, kad negalite numatyti, kada kainos pasieks dugną. Palaukite per ilgai ir galų gale bandysite pirkti, kai kainos kyla ir konkurencija didėja. „First American Financial Corp.“ vyriausiojo ekonomisto pavaduotoja Odeta Kushi sako, kad tokia strategija, vadinama rinkos laiko nustatymu, yra nepatartina.

„Jei už mėnesinę įmoką galite rasti namą, atitinkantį jūsų finansinius lūkesčius ir jums tinkamas metas pirkti, tai padarykite“, – sako ji.

Ir jei lauksite, kol kainos kris, bet jos niekada nenukris, galite atrasti sunkų būdą, kaip „namas, kurį radote prieš metus ir kurį tikrai mylėjote, kurį galėjote sau leisti, bet apleidote, kitais metais bus brangesnis, “, - sako Kushi.

Žmogaus prigimtis yra tokia, kokia yra, tikriausiai vis tiek bandysite nustatyti rinkos laiką. Bet, ei, jūs buvote perspėti.

Sužinokite daugiau: Kodėl nuosmukio metu būstas turi „daug judėjimo erdvės“, net jei kainos nukrenta 15 proc.

Pardavėjų nuogąstavimai nuvertė kainas

Laukti, kol būsto kainos nukris, gali sutrukdyti namų savininkų nenoras atsisakyti to, ką įgijo – o pandemijos eros būsto bumo metu namų savininkai turėjo keletą dalykų, kuriuos norės pasilikti.

Pirmoji – išpūstos namų vertės. Kushi namų kainas vadina „sumažėjusiomis“, o tai reiškia, kad pardavėjai nenori sutikti su nuolaidomis, nebent jie labai nori parduoti. „Jei jums nereikia parduoti, tiesiog sėdėkite griežtai, tiesa? ji sako.

Kitas dalykas, prie kurio laikosi namų savininkai: žemos hipotekos palūkanos. Dėl refinansavimo arba laiku pirktų 92 % būsto savininkų, turinčių hipotekos paskolas, palūkanų normos yra mažesnės nei 5 %, o pusės – mažesnės nei 3.5 %, sakė būsto analitikas Ivy Zelmanas per interviu Macro Hive liepos mėn.

Daugelis tų namų savininkų prisiglaus hipotekos normos ir prisiekiu niekada nepalikti.

„Jei šiandien esate būsto savininkas, kuriam taikoma 2.6 % arba 2.7 % hipotekos palūkanų norma, kokia yra jūsų paskata parduoti savo namą ir šiandien įsigyti būstą už didesnę hipotekos palūkanų normą?„Reconomy podcast'e sakė pirmasis Amerikos vyriausiasis ekonomistas Markas Flemingas. "Nedaug. tu esi tarifas užrakintas"

Jau yra „pardavėjų streiko“ ženklų, kaip šį reiškinį vadina ekonomikos tinklaraštininkas Billas McBride'as savo informaciniame biuletenyje „Calculated Risk“. Atlikdama 25 būsto rinkų tyrimą, McBride pastebėjo, kad rugpjūtį naujų butų skaičius sumažėjo 10.6%, palyginti su praėjusiais metais.

Namų savininkų užsispyrimas iš esmės paveikia būsimus būsto pirkėjus: kai savininkai išleidžia savo namus iš rinkos, jie sumažina jų perkamų skaičių. Ribota pasiūla gali sulaikyti kainų kritimą, nes pirkėjai konkuruoja dėl menkų pasiūlymų.

Skaityti: Dauguma ekonomistų mano, kad 2023 m. JAV taps pirkėjų būsto rinka. Čia pamatysite didžiausią vertės nuosmukį.

Kai esi skolingas daugiau, nei vertas namas

Spartaus kainų augimo eroje nuo 10 m. pradžios parduota beveik 2021 milijonų esamų namų. Sumažėjusi būsto vertė reikštų, kad pastarieji pirkėjai – tie, kurie sumokėjo nedidelius pradinius mokėjimus ir pradėjo neturėdami daug nuosavo kapitalo – gali būti skolingi daugiau, nei vertas jų namas. Tai žinoma kaip apversta. Jei atsidursite tokioje situacijoje, turite keletą variantų.

• Išsaugokite namą, sumokėkite visus būsto paskolos mokėjimus ir palaukite, kol atsigaus būsto kainos. Tai bus populiariausias pasirinkimas net ir šeimoms, kurios peržengia savo namus.

• Jei parduosite namą apverstą, turėsite sutaupyti, kad sumokėtumėte visą paskolos likutį, taip pat nekilnojamojo turto komisinius ir kitas išlaidas.

• Ką daryti, jei neturite pakankamai pinigų grąžinti hipotekos likutį? Galite prašyti skolintojo leidimo parduoti namą trumpuoju pardavimu. Tačiau skolintojas gali nesuteikti leidimo, jei galite sau leisti mėnesinius būsto mokėjimus. Taip pasirinksite 1 variantą, pasilikdami namą ir laukdami, kol jis bus vertas daugiau, nei esate skolingi.

Taip pat žiūrėkite: Namų pirkėjai atsisako sutarčių Saulės juostoje, ypač Las Vegase, Fenikse, Tampoje ir Teksase

Mažiau nuosavo kapitalo skolintis

Galiausiai, tai yra būsto nuosavybės paskolos ir būsto nuosavybės kredito linijos, arba HELOC. Tai yra antroji hipoteka, leidžianti pasiskolinti už savo būsto kapitalą. Norėdami gauti bet kurį iš jų, turėsite turėti pakankamai nuosavo kapitalo: bent 20 % arba kai kuriais atvejais 15 %.

Gali būti, kad krintančios būsto vertės gali panaikinti pakankamai nuosavo kapitalo, kad nukristų žemiau 15 % arba 20 % slenksčio, todėl jūs negalėsite gauti būsto nuosavybės paskolos arba HELOC. Net jei HELOC gausite prieš tai, skolintojas vėliau gali sumažinti jūsų kredito limitą, kad jis vėl atitiktų jūsų namo vertę.

Karščiausiu pandemijos laikų būsto bumo laikotarpiu, kai kainos augo daugiau nei 15 % per metus, nedaugelis pirkėjų nerimavo, kad būsto vertė galiausiai kris. Tą gausų, konkurencinį nedėmesingumą dabar keičia atsargumas – tai, ką būsto ekonomistas Ali Wolfas vadina FOBATT, arba baimė pirkti viršuje.

Daugiau iš NerdWallet

Holdenas Lewisas rašo NerdWallet. El. paštas: [apsaugotas el. paštu]. Twitter: @HoldenL.