Ar aš sapnuoju? Bendruomenės žemės patikėjimo modelis gali būti būsto sprendimo dalis

Apskritai būsto politika turi būti sutelkta į tai, kad būsto gamyba, siekiant pelno, patenkintų kiek įmanoma daugiau paklausos. Tuomet tiems pajamų lygiams, kurie vis dar negali susitvarkyti būsto išlaidų kartu su kitomis pragyvenimo išlaidomis, geriausia išeitis yra tiesioginės piniginės subsidijos skirtumui tarp normatyvinio nuomos standarto, 30% bruto mėnesinių pajamų ir faktinių išlaidų. . O kaip su būsto nuosavybe? Ar yra koks nors modelis, galintis išspręsti dirbančių žmonių, kurie vis tiek negali susitvarkyti pradinio įnašo ar mėnesinės būsto paskolos įmokos, problemą? Esu atsargiai optimistiškai nusiteikęs, kad visapusiška ir į rinką orientuota būsto politika galėtų apimti bendruomenės žemės patikėjimo (CLT) modelį, mechanizmą, kuriuo užtikrinama žemė patikėjimo teise, o tada subsidijuojama nuosavybės teisė į namą patikėjimo žemėje.

Community Land Trust (CLT) modelis yra novatoriška strategija, kuria siekiama užfiksuoti žemės ir būsto vertę ir padaryti ją prieinamą dirbančioms mažas ir vidutines pajamas gaunančioms šeimoms. Įsigiję žemę CLT gali suteikti galimybę įsigyti būstą žemesne nei rinkos kaina mainais į mažesnę grąžą už namo pabrangimą. Namo savininkas pasirašo ilgalaikę nuomos sutartį su CLT, kuriai toliau nuosavybės teise priklauso žemė su šeimai priklausančio namo pagerinimu. CLT modelis pašalina namo vertę iš rinkos, todėl kaina gali būti nustatyta šeimoms, kurių namų ūkio pajamos yra 50–80 procentų vidutinių pajamų (AMI). Kai namas parduodamas, nuomos sutartis riboja pardavimo vertės fiksavimą, perkeliant santaupas kitai šeimai.

CLT būstas turi daug privalumų šeimoms ir platesnei būsto ekonomikai.

• Nuosavybės galimybė dirbantiems, bet mažiau uždirbantiems žmonėms – Žmonės gali dirbti ilgus metus, kad įgytų finansinį impulsą įsigyti būstą, bet vis tiek nepasisektų; CLT padeda suteikti papildomą postūmį nuosavybės teisei.
• Statybos kreditas – Kreditas vis dar yra svarbus finansinio aštrumo matas; CLT gali padėti namų ūkiui sukurti ir išplėsti galimybę protingai skolintis.
• Stabilumas – Turėdami namus, vaikai gali baigę studijas lankyti tas pačias mokyklas ir paskatinti įsitraukti bei įsitraukti į bendruomenę.
• Turto nuosavybės didinimo nauda – Bėgant laikui didėjant namų turtui, šeimos gali įgyti šią vertę ateičiai.
• Apsaugo nuo spekuliacinio spaudimo savininkams – Kai CLT būstas išeina iš rinkos, nėra spaudimo parduoti, kai turto vertė kyla.
• Nors investicijų grąža yra ribota, jos sukuria kartų gerovę – Nors pardavimo nauda yra apribota, šeima turi paskatų tinkamai valdyti savo investicijas iki paskolos ar pardavimo pabaigos.
• Suteikia galimybę sutaupyti ribotas pajamas turinčioms šeimoms – Kai būsto išlaidos mažesnės, šeima gali sutaupyti pinigų kitiems tikslams, įskaitant vaikų priežiūrą, mokslą ir grynųjų pinigų atsargų kaupimą.

Nauda ekonomikai yra ta, kad šeimos, kurios kitu atveju liktų pigesniuose daugiabučiuose namuose, gali pereiti į nuosavybę, atlaisvindamos tuos vienetus kitoms šeimoms. CLT gali padėti sukurti būsto kopėčias, galbūt pradedant kuponais ir tiesiogine pagalba, iki nuomos vieneto ir galiausiai nuosavybės teisės. Nuosavybė per CLT leidžia šeimoms daugiau investuoti į savo vietinį rajoną ir bendruomenes, o toms bendruomenėms ir rajonams į juos investuoti. CLT modelio sukurta būsto nuosavybės galimybė gali leisti šeimoms įleisti šaknis ir tapti ekonomine bei politine įtaka.

O šis modelis gali palengvinti ir daugiabučių būstą. Sietle, Sodybos bendruomenės žemės trestas stato 38 daugiabučiai vienetai dviejose skirtingose ​​vietose, viena dovanota, o kita perteklinėje miesto žemėje. Nuosavybės modelis yra toks pat kaip ir vienos šeimos namų. Kai kuriais atžvilgiais daugiabučiai yra logiškiausias modelio panaudojimas, nes rinkos kainos butai yra įterpti į bendrai valdomą turtą. Perteklinės miesto žemės dovanojimas yra ypač svarbus, nes tai įprasta visoje šalyje; miestai ir kitos vietos valdžios institucijos dažnai turi žemės sklypų, kurie negali būti naudojami pagal pradinę paskirtį, bet gali būti naudojami kaip būstas.

Yra ir kitų CLT modelio taikymo galimybių. Daugelis bendruomenių leidžia įsirengti kotedžus kieme, padalinius ir „trūkstamą vidurinį“ būstą bei galimybes plėsti nuomojamų būstų pasiūlą su didesniu tankumu. Šio zonavimo liberalizavimo problema yra tai, kad daugumai šeimų trūksta finansavimo, kad galėtų pasinaudoti padidėjusiu vienos šeimos rajonų tankumu. CLT galėtų nusipirkti padalintą sklypą, pastatyti jame du namus ir parduoti namus už mažesnę kainą. Tai būtų naudinga pirminiam namo savininkui ir kadaise viename sklype atsirastų du nauji namų savininkai. Kalifornija neseniai priėmė įstatymą tai nesukels didelio tankio vienos šeimos zonose, tačiau CLT modelis gali padėti pasiekti šį tikslą.

Dauguma šeimų, ypač šeimų, kurios gali turėti būstą, bet vis tiek moka hipoteką, tiesiog neturi pinigų tokiam statybos projektui. Bankai buvo trapūs finansuodami šiuos projektus, siūlydami tik namų nuosavybės kredito linijas (HELOC) – priemonę, kuri yra bauginanti ir dažnai neįgyvendinama šeimoms. Bendruomenės žemės trestai galėtų išbristi iš šios aklavietės naudodami patikrintą finansavimo modelį.

Kai kurie šalininkai ragino palaikyti politiką nuomininkas įsigijo nuomojamą turtą. Vėlgi, problema yra finansavimas. Pavyzdžiui, iš kur nuomininkai, esantys žemos rinkos sąlygomis, kuriems reikia priežiūros ir laukiančio pardavimo, gauna pinigų savo pastatui ar nuomojamam namui įsigyti? Dauguma politikos formuotojų CLT modelį vertina palankiai, o šio modelio privalumų panaudojimas sprendžiant kai kuriuos iš šių iššūkių yra įdomi galimybė.

Viena idėja galėtų būti įsigyti nedidelį žemos rinkos turtą, o tada naudoti CLT modelį, kad už mažesnę kainą būtų sukurti butai, kuriuos esami nuomininkai galėtų įsigyti su palankiu finansavimu, o CLT valdo žemę ir nuomoja namų savininkų asociacijai. . Tai leistų nuomininkams likti vietoje, tuo pačiu suteikiant jiems kelią į nuosavybę.

Kas yra su CLT? Vis dar galvoju apie tai. Tačiau šaliai būtų daug geriau, jei subsidijų doleriai būtų skirti žemės pirkimui CLT, nei brangūs Low Income Housing Tax Credit (LIHTC) projektai, kurie dabar brangsta iki 1 milijonas dolerių už nuomojamą vienetą. Įsivaizduokite, kad visi tie pinigai paskatins žmones tvariu keliu į nuosavybę. Ar yra problemų dėl nuosavybės? Taip ir Aš tai aptariau.

Tačiau CLT skiriasi. Šis modelis suteikia galimybę dirbantiems ir sunkiai besiverčiantiems žmonėms finansiškai tvariai apsipirkti esamoje būsto rinkoje. Galbūt šią idėją būtų galima panaudoti norint perkelti ne pelno LIHTC nuomos vienetų nuomininkus į nuosavybę. Pamatysime. Man patinka mintis, kad CLT eina link pasiūlos ir paklausos tikrovės, o ne iš jos; modelis pripažįsta spekuliaciją žeme ir tuo nesiskundžia, o sukuria saugų uostą ir sudaro kelią žmonėms, turintiems mažiau pinigų. Esu tikras, kad rasiu lemtingą trūkumą, bet kol to nepadarysiu, šį modelį švęsiu kaip dar vieną teigiamą žingsnį būsto link.