Ar artėjame prie dar vienos būsto rinkos krizės?

Pagrindiniai taksieji

• Daugelis pramonės lyderių, įskaitant Goldman Sachs, pakeitė savo prognozes dėl būsto rinkos nuo 2022 m. rudens pradžios.
• Nors hipotekos palūkanų normos per pastarąsias kelias savaites sumažėjo, jos greičiausiai nėra pakankamai žemos, kad paveiktų paklausą būsto rinkoje.
• Įperkamo būsto trūkumas JAV greičiausiai nepalengvės, nes namų statytojai lėtina naujų statybą dėl mažos paklausos.

Nuo pandemijos pradžios pakilo būsto kainos, išaugo būsto trūkumas ir pakilo palūkanų normos. Kai kurie pakeitimai buvo tikslingi, pavyzdžiui, FED padidino palūkanų normas, kad kovotų su infliacinėmis kainomis. Kiti buvo už nuspėjamumo ribų.

Netgi šios srities ekspertai per pastaruosius kelis mėnesius pakeitė būsto rinkos prognozes. Tai nenuostabu, nes skaičiai prieš mus atrodo prieštaringi. Hipotekos palūkanų normos mažėja, net kai Fed didina palūkanų normas, o namų statytojai lėtina savo tempą, nepaisydami būsto trūkumo.

Nors viskas yra šiek tiek chaotiška, yra keletas pagrindinių paaiškinimų. Artimiausia ateitis gali būti ne tokia rožinė.

Hipotekos palūkanų normos mažėja

Nuo mėnesio pradžios matėme keistą reiškinį. Nors Federalinis rezervų bankas ir toliau kelia palūkanų normas, palūkanas hipotekos palūkanų normos sumažėjo.

Tai iš dalies gali būti dėl paklausos. Būsto kainos išlieka atkakliai aukštos, o palūkanų normos šoktelėjo nuo vidutiniškai 3% metų pradžioje iki daugiau nei 7% spalį.

Dėl šių aplinkybių rinkoje sumažėjo pirkėjų, nes rasti įperkamą namą tampa vis sunkiau.

Be paklausos, hipotekos skolintojai taip pat turi nerimauti dėl obligacijų rinkos. Hipotekos dažnai perpakuojamos į hipoteka užtikrintus vertybinius popierius obligacijų rinkoje. Investuotojai paprastai siekia, kad šie vertybiniai popieriai įveiktų ir 10 metų iždo obligacijų pajamingumą, ir infliaciją.

Hipotekos palūkanų normos paprastai yra maždaug 1.8 procentinio punkto didesnės nei 10 metų iždo obligacijų pajamingumas. 2022 m. jie išaugo iki trijų procentinių punktų dėl tokių veiksnių kaip infliacija ir Fed sprendimas nebepirkti šių vertybinių popierių.

Tai, ką matome, greičiausiai yra pramonės korekcija, kad būtų atsižvelgta į šį spragą.

Nors tarifai sumažėjo, jie nepakankamai atvėso, kad pirkėjai sugrįžtų į rinką. Metų pradžioje galite rasti būsto paskolą su 3% palūkanų norma 30 metų fiksuotai hipotekai. Netgi šiandieninis „žemesnis“ tarifas vis dar yra stulbinantis 6.87 % 23 m. lapkričio 2022 d.

TryqApie Q.ai infliacijos rinkinį | Q.ai – Forbes kompanija

Tikėtina, kad kainos nukris prieš išsilygindamos

2022 m. spalį Goldman Sachs prognozavo 5–10 proc. namų vertės kritimas nuo dabar iki 2024 m. kovo mėn. Jis prognozuoja šį sumažėjimą, nes nėra pakankamai įperkamų namų. Tai reiškia, kad ne tiek daug žmonių gali juos nusipirkti, ypač kai palūkanų normos tokios didelės.

Tačiau tai buvo staigus nukrypimas nuo 2022 m. rugsėjo mėn. prognozių būsto kainos išliktų stabilios per ateinančius 12 mėnesių, galbūt su tam tikrais regioniniais kritimais, kurie išsilygintų.

Svarbu atsiminti, kad bet kokios prognozės, net ir pramonės lyderių prognozės, ne visada tiksliai atspindi ateitį. Daug kas gali pakeisti rezultatą, kartais per vieną mėnesį.

Net jei kainos nukris 5–10 %, namų vertė daugumoje rinkų išliktų aukštesnė už iki pandemijos buvusias vertes, teigia Goldman Sachs. Nors kai kurie gali apgailestauti dėl pirkimo laiko, šios prognozės nebūtinai reiškia iškeldinimą, kaip matėme per 2008 m. Nuosmukis.

Po 2024 m. kovo mėn. „Goldman Sachs“ modelio būsto kainos vėl kils labiau išmatuotu tempu iki 2026 m. sausio mėn. Amerikos būsto rinkoje yra keletas veiksnių, dėl kurių perspektyvos yra niūresnės.

Tikėtina, kad būsto trūkumas turės didelę įtaką būsto kainoms

Amerika turi ir turėjo būsto trūkumo problemą. Net 2019 m. trūko 3.8 mln. parduodamų ar nuomojamų gyvenamųjų namų. Pandemija šias problemas paaštrino.

Pirma, dėl pajamų trūkumo pandemijos pradžioje daugelis žmonių prarado namus. Nors buvo iškeldinimo moratoriumas, ne visi objektai atitiko reikalavimus.

Be to, kadangi moratoriumas tęsėsi taip ilgai, daugelis namų savininkų nebegalėjo sau leisti savo hipotekos. Šie savininkai taip pat negalėjo iškeldinti, todėl daugelis pasirinko parduoti savo turtą geriau finansuojantiems įmonių savininkams. Parduotas nuomininkas gali būti priverstas išeiti.

Nepaisant geresnių išteklių, įmonių savininkai mažiau linkę būti atlaidūs, kai kalbama apie iškeldinimą ar vėlyvą nuomos istoriją. Jie taip pat labiau linkę padidinti nuomos mokesčius, kad padidintų pelną bet kokiomis rinkos sąlygomis, todėl būstas bus dar mažiau prieinamas.

Deja, tai reiškia, kad daugelis žmonių, netekusių namų per pandemiją, vis dar negali rasti įperkamos gyvenamosios vietos.

Pandemijos metu kilus būsto kainoms, daugiau būsimų namų savininkų, kurių finansinė padėtis buvo geresnė, iš rinkos pasitraukė ir nusprendė toliau nuomotis. Tai dar labiau apsunkina būsto trūkumo problemą, nes mažiau žmonių pasitraukia iš nuomos rinkos.

Be šių problemų, dėl tiekimo grandinės problemų pandemijos metu labai sulėtėjo naujų versijų gamyba. Darbo jėgos trūkumas dar labiau paaštrino problemą. Be to, 2019 m. startavome ne iš geros vietos.

Būsto trūkumo problemos sprendimai yra įvairūs ir būdingi regionui. Nėra universalaus sprendimo, kuris tiktų visiems. Kadangi tikėtina, kad tai ir toliau išliks problema, tikriausiai ir toliau bus daugiau paklausos nei pasiūlos. Tai gali padėti apsaugoti nuo bet kokio galimo namų vertės kritimo.

Naujos statybos lėtėja, o tai daro įtaką būsimam tiekimui

2022 m. spalio mėn. naujų statybos leidimų skaičius sumažėjo 2.4 proc., palyginti su rugsėju, ir 10.1 proc., palyginti su tuo pačiu laikotarpiu prieš metus. Kiti sulėtėjimai namų statybos pramonėje buvo šie:

• Naujų būstų skaičius per mėnesį sumažėjo 4.2%.
• Naujų būstų skaičius per metus sumažėjo 8.8%.
• Palyginti su ankstesniu mėnesiu, namų statybos darbų skaičius sumažėjo 6.4%.

Naujų namų statybų skaičius per metus išaugo 6.6 %, galbūt iš dalies dėl to, kad vasaros pabaigoje lauktas statybinių medžiagų meistrų potvynis pagaliau išėjo iš atsarginės tiekimo grandinės.

Kadangi nuo pavasario namų pardavimas sumažėjo, daugelis namų statytojų neplanuoja išlaikyti savo tempo. Tai reiškia, kad galime pagrįstai tikėtis, kad būsto trūkumas ateityje dar labiau padidės.

Bottom Line

Tai, ką matome būsto rinkoje, nėra normalu. Negalime tiksliai numatyti ateities, bet galime stebėti tendencijas ir visus turimus duomenis. Tai, kas ateis, gali būti dar vienas nuosmukis, o besitęsiantis geopolitinis konfliktas dar labiau padidins tiekimo grandinės problemas. Arba tai gali būti neskausmingas šio infliacijos laikotarpio atsigavimas. Bet kuris rezultatas turės įtakos būsto rinkai ir jūsų portfeliui.

Siekdama apdrausti savo statymus šiais neaiškiais laikais, ypač visiems būsimiems būsto pirkėjams, laukiantiems iš rinkos ir kuriems reikia išlikti likvidiems, Q.ai turi Pripūtimo rinkinys kuri apsaugo jūsų portfelį strateginiu finansiniu apsidraudimu. Galite dar labiau apsaugoti savo investicijas naudodami mūsų Portfelio apsauga funkcija.