Kai būsto kainos pradeda mažėti, kaip blogai gali būti?

Būsto rinkoje šiandien netrūksta pesimizmo. JAV būsto kainos sumažėjo nuo birželio mėn. Tačiau kainos paprastai auga kasmet, o rinka yra sezoninė, o kainos ir aktyvumas paprastai būna aukštesnės vasarą ir mažesnės žiemą.

Įperkamumas yra labai žemas, ypač vakarinėje pakrantėje. Didelio būsto kainų kritimo dar nematėme, tačiau baiminamasi, kad tai gali ateiti.

Būsto prieinamumas

Yra priežasčių nerimauti dėl JAV būsto rinkos. Dramatiškas JAV palūkanų normų šuolis 2022 m. blogina būsto įperkamumą. Pernai 30 metų būsto paskolą buvo galima gauti už maždaug 3 proc., dabar tokia pati būsto paskola kainuoja beveik 7 proc.. Matome didžiausias hipotekos palūkanų normas per daugiau nei dešimtmetį.

Net nepaisant pastarųjų tendencijų, pastaraisiais metais būsto kainos kilo daug greičiau nei pajamos, o dabar auga ir būsto paskolos išlaidos. Tai reiškia, kad vidutinė šeima, perkanti būstą šiandien, išleidžia daug daugiau savo biudžeto būsto išlaidoms, kai atsižvelgiama į dabartines hipotekos palūkanų normas. Ši tendencija skiriasi priklausomai nuo regiono. Namai Vakarų pakrantėje yra daug pigesni, tačiau Vidurio Vakaruose įperkamumas yra daug mažiau problema.

Sezoniškumas

Artėjant žiemai įprasta tikėtis švelnesnės būsto rinkos, pagrįstos sezoniniais modeliais. Būsto kainos paprastai būna didžiausios metų birželį, o vėliau nukrenta žiemos mėnesiais. Tą iki šiol matėme ir 2022 m. Galbūt tai, ką matome šiuo metu, yra ne kas kita, kaip sezoninė tendencija.

Tačiau daugelis pramonės apžvalgininkų yra skeptiški. Pavyzdžiui, Fannie Mae stebi būsto nuotaikas ir tik 19 % žmonių mano, kad dabar tinkamas metas įsigyti būstą, ir dauguma mano, kad dabar tinkamas laikas parduoti. Tai istoriškai žemi skaičiai. Tas labai mažas optimizmas dėl JAV būsto rinkos.

Kas toliau?

Svarbu pažymėti, kad šiuo metu mes niekur nepriartėjome prie jokios būsto krizės. Pavyzdžiui, Zillow duomenys 13 m. rugsėjį namų kainos per metus išaugo 2022 %. Būsto kainos kas mėnesį nukrito, bet per metus išlieka. Vargu ar 2022-ieji šiuo metu yra blogi metai būstui, ypač palyginti su tuo, kaip prekiavo akcijų ir obligacijų rinkos.

Kai kurie dalykai gali pakeisti būsto rinkos vaizdą.

Mažesni tarifai?

Pirmoji – palūkanų normos, kurios 2022 m. smarkiai pakilo. Jei normos sumažėtų, įperkamumas pagerėtų. Šiuo metu nesitikima, kad FED staigiai sumažins palūkanų normas, tačiau jis gali bent jau sustabdyti palūkanų kėlimą 2023 m.. nuosmukis gali priversti FED sumažinti palūkanų normas, ypač jei infliacija būtų suvaldyta. Mažesnės palūkanų normos pagerintų būsto įperkamumą, nes sumažėtų hipotekos išlaidos ir būtų mažiau stabdoma būsto rinka.

Įperkamumo atotrūkio panaikinimas

Akivaizdu, kad tikrasis susirūpinimas yra tas, kad mažėjančios būsto kainos yra reikalingos siekiant užpildyti įperkamumo atotrūkį. Ant Atlantos federalinio rezervo įvertinimas, būsto įperkamumas šiuo metu atrodo panašiai kaip prieš 2007–8 m. būsto krizę. Tai kelia nerimą, nes tuo laikotarpiu prireikė maždaug 20 % būsto kainų kritimo, kad būtų panaikintas įperkamumo atotrūkis, o po to kelerius metus kainos vis dar buvo švelnios.

Nesunku suprasti, kodėl nerimaujama dėl būsto rinkos, ypač Vakarų pakrantėje. Būsto įperkamumas yra labai žemas, iš dalies nulemtas pastarojo meto hipotekos išlaidų šuolio.

Gali būti, kad norint panaikinti įperkamumo atotrūkį, reikia mažinti būsto kainas. Tačiau jei FED sumažins palūkanų normas, o JAV pajamos ir toliau didės ateinančiais metais, tai taip pat gali padėti išspręsti dabartines įperkamumo problemas, su kuriomis susiduria JAV. Vis dėlto turėtume atkreipti dėmesį į tai, kad 2022 m. būsto kainos vis dar paprastai auga, palyginti su praėjusiais metais, ir kad būsto įperkamumo problemos yra daug opesnės Vakarų pakrantėje nei šalyje.