Hipotekai smarkiai išaugus, ar turėtume tikėtis būsto kainų kritimo?

Nors JAV flirtuoja su recesija, vienas aiškus pralaimėtojas iš pastarojo JAV palūkanų didinimo turo buvo būsto rinka. Ką rodo duomenys?

Visų pirma, tai tikrai nėra taip blogai. Šiandien būsto kainos išlieka stiprios, o per metus Zillow būsto kainos kyla 18% liepos mėn. Šiek tiek pesimistiškiau, Redfin'sRDFN
duomenimis, būsto kainos per metus išaugo, bet jau pradeda kristi nuo birželio mėn.

Vis dėlto blogėja. Kiti būsto duomenys rodo, kad kyla problemų. Pavyzdžiui, „S&P Select Homebuilders“ indeksas per metus buvo 500 % mažesnis už S&P 11, o pastatų atsargų rezultatai buvo taip pat prasti. Vis dėlto akcijų rinka yra pagrįstas būsimo pelno prognozuotojas, tačiau ne visada tai pavyksta.

Tai reiškia, kad yra problemų su būsto rinka. Tik kai kurių akcijų rinkos sektorių rezultatai buvo prastesni, pavyzdžiui, žiniasklaidos, tekstilės ir automobilių dalių. Tačiau daugelis veiksnių įtakoja namų statytojų pelną, taigi, ar kyla problemų dėl pačių namų statytojų, ar su būsto rinka plačiau?

Didėjančios hipotekos palūkanų normos

Didėjančios hipotekos išlaidos kelia susirūpinimą visai būsto rinkai. Hipotekos išlaidos labai greitai išaugo. Šiandien 30 metų reguliuojamos palūkanų normos hipoteka taikoma 5.5% palūkanų norma. Praėjusiais metais jis nesiekė 3 proc. Tai dramatiškas hipotekos išlaidų padidėjimas. Tai žingsnis, kurio, kaip ir naujausių infliacijos duomenų, nematėme nuo devintojo dešimtmečio.

Sąžininga tikėtis, kad būsto rinką atvėsins spartus hipotekos išlaidų augimas. Daugeliui perkant būstą suvaržymas yra ne būsto lipduko kaina, o galimybė mokėti būsto paskolą. Kylančios hipotekos palūkanų normos gali sumažinti nekilnojamojo turto kainas, kurias daugelis gali sau leisti.

Kiti JAV vartotojams taikomi apribojimai

Nors hipotekos išlaidos yra labai svarbios, taip pat verta paminėti, kad studijų paskolos mokėjimų atnaujinimas ateinantį sausį (net ir atleidus skolas) ir potencialą JAV recesijos rizika Taip pat gali nukentėti vartotojų pasitikėjimas perkant būstą. Taigi yra ir kitų neigiamų ženklų.

Pasiūla ir paklausa

Tada tiekimo vaizdas šiek tiek blogėja. Pagal Redfin tiekimo duomenys, dabar yra daugiau parduodamų namų ir juos parduoti užtrunka ilgiau. Tai sukuria būsto rinkos iškyšą. Mes nesame krizės lygyje. Pasiūla ką tik grįžta į lygį nuo 2020 m., o laikas parduoti yra panašus į blogiausią 2021 m. Tačiau tai vasaros laikotarpiu, kuris tradiciškai sezoniškai yra labai stiprus būsto atžvilgiu, todėl reikalai tikrai juda neteisinga linkme ir artimiausiais metais mėnesiai gali būti ir blogesni.

FED

Žinoma, FED greičiausiai dar nekėlė palūkanų normų. Lūkesčiai susiję su kitu rugsėjį įvyksiančiame FED posėdyje pakils palūkanų normos. Tačiau gera žinia yra ta, kad hipotekos palūkanų normos paprastai kainuoja tai, ką rinkos mano, kad FED darys ateityje. Tai reiškia, kad ilgesnės trukmės hipotekos palūkanų normos turėtų kilti tik tuo atveju, jei FED padidins palūkanų normas daugiau nei tikėtasi, o iš tikrųjų gali kristi, jei padidins palūkanų normas, bet mažiau, nei mano rinka. Tačiau vis dar yra rizika, kad iki 2023 m., jei FED ir toliau didins palūkanų normas, hipotekos palūkanų normos gali kilti dar labiau, nes rinkos nėra tikri, kuria kryptimi FED pasisuks 2023 m.

Kas toliau?

Taigi akcijų rinka nerimauja dėl būsto, ir tai iš dalies gali būti dėl to, kad hipotekos palūkanų normos labai greitai pakilo. Pradedame matyti, kad namai parduodami ilgiau ir yra daugiau namų. Tai rodo, kad būsto kainos po stipraus augimo gali pradėti mažėti.

Tačiau taip pat verta patikrinti, ar būsto kainos mažėja ir kasmet jos auga. Be to, būsto kainos yra gana stabilios. Itin bloga būsto rinka, istoriškai kalbant, ta, kurioje kainos nukrenta apie 10 %, pavyzdžiui, aštuntajame dešimtmetyje arba per 1970–2008 m. finansinę krizę. Taigi, palyginti su akcijų rinka, neigiami būsto kainų svyravimai yra gana nedideli.

Pastaruoju metu būsto kainos labai smarkiai pakilo. Yra daug gerų priežasčių, kodėl tai gali pradėti mažėti. Nors istorija mums primena, kad JAV būsto kainos yra gana stabilios. Tuo metu 1980-aisiais, kai hipotekos šoktelėjo panašiai kaip šiandien? Namų kainos per tą dešimtmetį sumažėjo tik ketvirtadaliu, o tai buvo mažiau nei 1%.

Taigi taip, būsto kainos nebegali kilti dviženkliais skaičiais. Tiesą sakant, daugelis ženklų rodo, kad būsto reikalai pablogės. Tačiau atminkite, kad tai, kas tikrai blogai būsto rinkai, retai kada prilygsta net vienaženkliu būsto kainų nuosmukiui, jei istorija yra koks nors vadovas.