Turėti nekilnojamąjį turtą yra didelė daugelio investuotojų svajonė. Tačiau tai didžiulė investicija, kuri gali būti gana pelninga. Nuomojamo turto pardavimas už didžiulį pelną gali būti svajonės išsipildymas. Visgi, norint maksimaliai padidinti pelną iš tokio pardavimo, reikia kuo labiau sumažinti jam taikomus mokesčius. Pardavimas išsimokėtinai yra viena strategija. Nesijaudinkite: tai yra Vidaus pajamų tarnyba (IRS) patvirtinta.
Pagrindiniai taksieji
- IRS leidžia mokesčių mokėtojams atidėti dalį pelno, gauto parduodant investicinį turtą sudarant pardavimo išsimokėtinai sutartį, kuri gali sumažinti pardavėjo pelno mokesčius.
- Pardavimo išsimokėtinai pajamos yra suskirstytos į pelną, pagrindinę sumą (arba jūsų pakoreguotą turto bazę) ir palūkanas. Kiekviena iš šių kategorijų 1040 formoje traktuojama skirtingai.
- Tada bendrojo pelno procentas naudojamas tam tikrų mokestinių metų pardavimo išsimokėtinai pajamoms apskaičiuoti.
- Jeigu pirkėjas prisiima hipoteką ar kitą vekselį dėl turto, turto savikainos pagrindas turi būti sumažintas hipotekos suma.
Didelis išmokėjimas lygus dideliam mokesčių sąskaitą
Pažvelkime į dažną situaciją:
Halas Bookmanas pažvelgė į pirkėjo pasiūlymą išsinuomoti savo būstą ir negalėjo patikėti skaičiumi, kurį pamatė. Tik per penkerius metus jo turto vertė labai išaugo. Tačiau kai Halas linksmai pasakė savo mokesčių patarėjas apie pardavimą, patarėjas buvo atsargus: Pajamas vertindamas kaip a Vienkartinė išmoka mokesčių požiūriu nebūtų naudingiausias Halui.
Jei Hal deklaruoja visas pardavimo pajamas tais pačiais metais, kai parduoda turtą, jis sumoka 25 % nuo pelno dalies, atitinkančios bet kurį nusidėvėjimo atskaitymai jis anksčiau buvo išsinuomojęs turtą.
Bet koks pelnas, viršijantis nusidėvėjimo susigrąžinimą, apmokestinamas 15% mokesčių mokėtojams, kurių apmokestinamos pajamos yra nuo 41,676 459,750 USD iki 83,351 517,200 USD, jei jie yra vieniši, arba 2022 XNUMX–XNUMX XNUMX USD, jei XNUMX m. Šios sumos padidės iki 44,625 492,300 ir 89,250 553,850 JAV dolerių vienišiems asmenims, taip pat 2023 XNUMX ir XNUMX XNUMX JAV dolerių susituokusioms poroms, kartu pateikusioms paraišką XNUMX m. Mokesčių mokėtojai, kurių pajamos viršija šias ribas, apmokestinami 20 proc.
Halas klausia savo mokesčių patarėjo, ar jis gali ką nors padaryti, kad sumažintų savo apmokestinamos pajamos metams. Patarėjas žino tik įrankį, kuriuo reikia naudotis: pardavimo išsimokėtinai sutartį.
Kas yra Išpardavimas išsimokėtinai?
An pardavimas išsimokėtinai apibrėžiamas kaip turto pardavimas, kai sumokama tik po pardavimo mokestinių metų.
IRS leidžia mokesčių mokėtojams atidėti dalį pelno, gauto parduodant investicinį turtą sudarant pardavimo išsimokėtinai sutartį. Šis susitarimas leidžia pardavėjams deklaruoti a proporcingas jų dalis kapitalo prieaugio per kelerius metus.
Pardavėjas, pranešdamas apie nuostolius, negali naudoti pardavimo išsimokėtinai metodo.
Kaip veikia pardavimo išsimokėtinai metodas
Teoriškai paprasta deklaruoti pelną parduodant išsimokėtinai. Pardavimo išsimokėtinai apmokestinimas atspindi apmokestinimą anuitetai, kurioje proporcinga kiekvieno mokėjimo dalis yra laikoma pagrindinės sumos grąžinimu.
Vienintelės sąlygos yra tai, kad parduodamas turtas negali būti viešai parduodamas saugumas arba įmonės įprastų atsargų dalis, o mokesčių mokėtojas negali būti a prekiautojas parduoto turto (išskyrus tam tikrus pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe pardavėjus, kurie renkasi už specialias palūkanas pagal pardavimo išsimokėtinai būdą).
Išmokos pardavimo pajamų ataskaitos
Pardavimo išsimokėtinai pajamos gali būti suskirstytos į tris atskiras kategorijas: kapitalo prieaugis, palūkanosir pagrindinis. Kiekvienas iš jų yra traktuojamas atskirai Forma 1040.
Šios Bendrasis pelnas Tada procentas naudojamas tam tikrų mokestinių metų pardavimo išsimokėtinai pajamoms apskaičiuoti.
Kapitalo prieaugio
Pirmiau pateiktame pavyzdyje Hal kiekvienais metais turi deklaruoti pelną kaip ilgalaikį arba trumpalaikį, priklausomai nuo to, kuris pelnas buvo pardavimo metais. Ilgalaikis pelnas yra apmokestinami mažesniu tarifu, tuo tarpu trumpalaikis pelnas yra apmokestinami kaip paprastosios pajamos.
Kadangi Hal valdė namą penkerius metus, pelnas šiuo atveju būtų ilgalaikis.
Jei pelnas būtų buvęs trumpalaikis, Halas vis tiek gali būti apmokestinamas nuo įmokų gautų pajamų mažesniu tarifu, nei būtų, jei jis turėtų deklaruoti vienkartinį pelną. Taip yra todėl, kad trumpalaikis pelnas apmokestinamas kaip įprastos pajamos, o ne mokesčių mokėtojas ribinį mokesčio tarifą.
Jei proporcingas pelnas nepastums jo į kitą mokesčių kategoriją, šis tarifas gali būti mažesnis. IRS pranešama apie pelną iš pardavimo išsimokėtinai Forma 6252 o paskui nunešė į D grafikas 1040 formoje.
Palūkanos
Mokesčių mokėtojai, gaunantys pardavimo išsimokėtinai pajamų, taip pat turi pranešti apie pirkėjui taikomas palūkanas, kurios apmokestinamos taikant įprastus pajamų tarifus.
Pardavimo sutartyje numatytos palūkanos vadinamos nurodytomis palūkanomis. Jei nurodytos palūkanos yra nepakankamos (arba nulis), dalis pagrindinis dalis pardavimo turi būti apibūdinta kaip nenurodytos palūkanos.
Pagrindinis
Dalis kiekvieno pardavimo išsimokėtinai IRS laiko neapmokestinama pagrindinės sumos grąžinimu. Šią sumą galima nustatyti užpildžius 537 leidinio A darbalapį.
Pagrindinis (pataisytas pagrindas) pardavimo išsimokėtinai tikslais yra visa jūsų faktinė pakoreguota turto bazė, pridėjus visas pardavimo išlaidas ir nusidėvėjimo susigrąžinimas.
Šiame pavyzdyje Hal turi 200,000 100,000 USD kaip pakoreguotą pagrindą savo namuose. Jis turi pridėti 10,000 310,000 USD už nusidėvėjimo susigrąžinimą ir XNUMX XNUMX USD už pardavimo išlaidas, kad galėtų apskaičiuoti savo pakoreguotą pagrindą pardavimo išsimokėtinai tikslais. Šis skaičius yra XNUMX XNUMX USD.
Bendrojo pelno procentas
Norėdami apskaičiuoti bendrojo pelno procentą, iš pardavimo kainos turite atimti pakoreguotą pagrindą pardavimo išsimokėtinai – 310,000 90,000 USD, šiame pavyzdyje, kad apskaičiuotumėte bendrą pelną. Šiame pavyzdyje bendras pelnas yra 400,000 310,000 USD (XNUMX XNUMX–XNUMX XNUMX USD).
Tada padalykite bendrą pelną iš pardavimo kainos, kuri šiuo atveju yra 22.5% (90,000 400,000 USD ÷ XNUMX XNUMX USD), ir gausite bendrojo pelno procentą.
Galiausiai, norėdami apskaičiuoti apmokestinamąjį pelną kiekvienais metais, padauginkite šį procentą iš įmokos sumos. Taigi, Hal apmokestinamasis pelnas kiekvienais metais laikomas 11,250 50,000 USD (22.5 XNUMX USD x XNUMX %).
Yra daug taisyklių ir taisyklių, susijusių su pardavimu išsimokėtinai, ir jų reikia atidžiai laikytis. Jei abejojate, kreipkitės į mokesčių specialistą.
Yra daug taisyklių ir taisyklių, susijusių su pardavimu išsimokėtinai, ir jų reikia atidžiai laikytis. Jei abejojate, kreipkitės į mokesčių specialistą.
Hipoteka ir sutarties kaina
Jeigu turto pirkėjas mano, kad a hipoteka ar kažkokia kita vekselis perkant, turto savikainos pagrindas turi būti sumažintas hipotekos ar vekselio suma. Norėdami grįžti prie mūsų pavyzdžio, tarkime, kad Halas turi 100,000 XNUMX USD hipoteką savo parduodamam turtui.
Jei nuomos turtas kad Hal parduota už 400,000 100,000 USD, hipoteka yra 300,000 400,000 USD, sutarties kaina sumažinama iki 100,000 XNUMX USD (XNUMX XNUMX–XNUMX XNUMX USD).
Jeigu hipotekos suma viršija bendrą patikslintą turto bazę, skirtumas turi būti nurodytas kaip mokėjimas pirmaisiais metais ir ta suma padidinama sutarties kaina.
Pavyzdžiui, tarkime, kad Hal turtas turi 250,000 50,000 USD hipoteką. Be įmokos, Hal turės pranešti apie 250,000 200,000 USD (XNUMX XNUMX–XNUMX XNUMX USD) perteklinį mokėjimą per pirmuosius metus.
Pardavimo išsimokėtinai pavyzdys
Naudodami aukščiau pateiktą pavyzdį pažiūrėkime, kaip Halas galėtų struktūrizuoti pardavimą išsimokėtinai, jei norėtų atidėti kapitalo prieaugio mokesčiai į ateinančius metus.
Halas gauna 400,000 300,000 USD pasiūlymą išsinuomoti būstą. Jis nusipirko turtą už 100,000 XNUMX USD. Per daugelį metų jis paėmė XNUMX XNUMX USD Nusidėvėjimas atskaitymus, darydamas savo pakoreguotas pagrindas $ 200,000.
Todėl Hal turi deklaruoti 200,000 400,000 USD (200,000 XNUMX–XNUMX XNUMX USD) apmokestinamojo pelno.
Halo patarėjas rekomenduoja padalinti savo pardavimo pajamas į aštuonias metines 50,000 400,000 USD įmokas, o ne deklaruoti XNUMX XNUMX USD per vienerius metus. Kol įmokos konstruktyviai gaunamos kiekvienais metais, šis metodas leis Hal registruoti pelną, taigi ir proporcingą pelno dalį, per aštuonerius metus.
Kas sudaro pardavimą išsimokėtinai?
Investicinio nekilnojamojo turto pardavimas išsimokėtinai vykdomas tada, kai pirkėjas sumoka pardavėjui per ilgesnį laiką, o ne vieną kartą.
Tiksliau, pagal IRS apibrėžimą, bent vienas mokėjimas turi būti atliktas po mokestinių metų, kuriais įvyksta pardavimas.
Kokios yra 3 mokėjimo išsimokėtinai dalys?
Trys pardavimo išsimokėtinai dalys apima:
- Palūkanų pajamos: nurodytos arba nenurodytos
- Pagrindinis: Jūsų patikslinto pagrindo grąžinimas turtui pardavimo išsimokėtinai tikslais
- Pelnas iš pardavimo: trumpalaikis arba ilgalaikis kapitalo prieaugis, pagrįstas nuosavybės trukme iki pirmųjų pardavimo metų
Kokią mokesčių formą turėčiau naudoti norint pranešti apie pajamas iš pardavimo išsimokėtinai?
Norėdami pranešti apie pardavimo išsimokėtinai palūkanų pajamas, naudosite 6252 formą, pardavimo išsimokėtinai pajamos.
Informacija iš 6252 formos patenka į D sąrašą, kapitalo prieaugis ir nuostoliai, kuris patenka į jūsų 1040 formą.
Šaltinis: https://www.investopedia.com/articles/tax/09/property-sale-installment-payment.asp?utm_campaign=quote-yahoo&utm_source=yahoo&utm_medium=referral&yptr=yahoo