Statyk, vaikeli, statyk! 2023 m. miestai turi paskatinti naujų būstų kūrimą

Ekspertai ir prognozuotojai bandys nuspėti, ar ir kiek ilgai Amerikos ekonomika kentės nuo infliacijos. Atsakymai į šiuos klausimus taip pat turės įtakos jų recesijos vertinimui; ar mes laimime vieną, ar vienas ateina ir kaip giliai ir ilgai jis tęsis? Kalbant apie būsto ekonomiką, arbatos lapelius sunku perskaityti. Hipotekos palūkanų normos kylair nuomos mokesčiai prisideda prie bendros infliacijos. Tuo tarpu vienos šeimos būsto kainos 2021 m. išaugo, nes nuotoliniai darbuotojai pasinaudojo pigiais pinigais ir nuotoliniu darbu, kad paskatintų pirkimo ažiotažą anksčiau mieguistose rinkose, tokiose kaip Boise ir Bozeman. Dabar kainos tose rinkose sparčiai krenta. Ką tai reiškia ir kaip turėtų reaguoti vietos valdžia, kuri reguliuoja būsto pasiūlą? Pagal kiekvieną scenarijų atsakymas yra tas pats: paskatinti daugiau pastatų taikant mažiau taisyklių ir daugiau paskatų.

Prisimenate didelį būsto žlugimą 2008 m.? Vienos šeimos būsto gamyba taip ir neatsigavo, arba bent jau būsto gamybos lygis nepasiekė tų pačių skaičių. Pažvelgus į leidimus vienai šeimai nuo 2000 m. iki dabar matyti, kad gamyba užtruko sparčiai rudenį. Tiesa, Sent Luiso federalinio atsargų banko duomenys rodo, kad kritimas prasidėjo gerokai prieš krizę, tačiau nepaisant to, net ir esant dideliam pirkimo bumui 2021 m., pasiūla neatsiliko nuo paklausos, o tai reiškia, kad kainos išaugo.

Nuomos kainos buvo nepastovios. Bostono „Zumper“ duomenys rodo puikų pavyzdį, kaip pandemijos metu nuomos kainos krito, tada vėl pakilo iki priešpandeminio lygio, o vėliau vis didėjo.

Taigi, kas bus toliau? Štai keletas scenarijų.

Aukšta infliacija tęsiasi, FED reaguoja agresyviai, prasideda nuosmukis

Blogiausias scenarijus yra toks, kad Fed ne tik atima iš slogos kvaišalų, bet ir pasirodo kartu su policininkais, kad išardytų vakarėlį. Šiuo atveju būsto gamyba nukrenta iki nulio su labai mažais sandoriais, nes pinigai brangsta ir investuotojai ieško kitų investicijų. Tai gali būti ne taip blogai kaip 2008 m., bet rezultatas bus sulėtėjusi arba sustabdyta gamyba ir vienoda paklausa.

Infliacija švelnėja, Fed atsitraukia, atsiranda trumpas ir seklus nuosmukis

Net ir pagal šį scenarijų būsto gamybos žarna bus įtrūkusi dėl pastaruoju metu padidėjusių palūkanų normų. Tikėtina, kad kelių šeimų projektai taip pat sulėtės; jie taip pat pastatyti iš skolintų pinigų. Debesims slūgstant ir saulei pradėjus šviesti, prireiks laiko, kol gamyba įsibėgės, o paklausos padidėjimą 2023 m. pabaigoje pasitiks pasiūlos trūkumas ir didesnės kainos.

Atsiliekantys rodikliai pervertina infliaciją, FED atsitraukia, nėra infliacijos ar nuosmukio 2023 m.

Valdžios rodikliai visada atsilieka nuo faktinių ekonominių įvykių. Tai panašu į meteorologą, kuris pasirodo praėjus kelioms dienoms po to, kai tornadas sunaikino jūsų namus ir sako: „Tai oficialu, jūsų namą sugriovė viesulas“. Diskusijoje „The Ringer's“. Paprastas angliškas podcast'as, Mark Zandi iš Moody's paaiškina šį reiškinį. „Kai rinkoje padidėja nuomos kaina, tarkime, vasario mėnesį, užtrunka apie šešis mėnesius, kol tai pavirs nuomos infliacija, matuojama BLS. Galbūt mums viskas gerai, tik mes to nežinome. Tačiau pinigai vis dar brangsta, o kai Fed atsitrauks, būsto gamyba vis tiek sulėtės.

Dabar pats laikas užkirsti kelią kitai „būsto krizei“

Kiekviename iš aukščiau pateiktų scenarijų būsto gamyba sulėtės įvairiose tipologijose. Jei galime ko nors pasimokyti iš 2008 m., tai turėtų būti, kad investicijų į naują būstą nuosmukis, būsto paklausos mažėjimas ir sulėtėjusi arba sustojusi būsto gamyba yra signalas: statyk, kūdikis, statyk! Kūrėjai labiau nekenčia rizikos nei mėgsta pelną. Tiesą sakant, prasminga tik tai, kad būstas tampa patrauklus, kai po didelio kritimo kainos kyla. Tas laisvas sklypas, kuris galėtų būti būstas, greičiausiai stovės, kol paklausa padidės, kainos pakils, o tada, remiantis tuo, bus racionalizuojamos išlaidos ir rizika. Paprastai, kai būsto ekonomika atsigauna, vyriausybė puola į paniką, nes kyla kainos, o tada nustato taisykles ir reglamentus, kad „fiksuotų“ kainas.

Galime to išvengti, kai būsto ekonomika stabilizuosis ir atsigaus, imdamiesi dabar, kad pašalintume viską, kas lėtina gamybą. Be to, jei vystytojas nerimauja, kad dabar statyti yra per daug rizikinga, vietos valdžia gali investuoti – taip, padėti ant stalo pinigų – statyti ant tos laisvos sklypo ir subsidijuoti potencialiai didelius laisvų patalpų rodiklius ir nuostolius. Kai ekonomika apsisuks ir sugrįš būsto paklausa, tą paklausos cunamį patenkins būsto gausa. Jei vyriausybė būtų pagaminusi šieno 2009, 2010 ir 2011 m., kai saulė nešvietė, būtume turėję mažiau būsto kainų problemų, kai galiausiai tai atsitiko.