120 km kelionė traukiniu tarp Luojango ir Džengdžou miestų yra ekonominio negalavimo ir sudužusių svajonių vitrina. Pro langą begalinis, per visą valandos trukmės kelionę vienas po kito prasilenkia pusiau pastatyti gyvenamieji bokštai. Daugelis pastatų atrodo beveik baigti; kai kurie yra baigti ir tapo šeimų namais. Tačiau daug daugiau yra tuščių griaučių, kur statybos buvo nutrūkusios seniai. Kūrėjai pritrūko grynųjų ir nebegali mokėti darbuotojams ir nusipirkti medžiagų. Projektai sustojo. Šeimos niekada negaus savo namų.
Kelionė traukiniu per Kinijos centrą padeda paaiškinti vieną didžiausių šalies krizių pastaruoju metu: visuomenės praradimą pasitikėjimo vyriausybės ekonominiu modeliu. Dešimtmečius nekilnojamojo turto pramonė simbolizavo nesustabdomą Kinijos kilimą. Privatūs verslininkai uždirbo didžiulius turtus. Vidutiniai žmonės matė, kad jų grynoji vertė išaugo, kai namų vertė patrigubėjo. Vietos valdžia užpildė savo iždus, parduodant didžiulius žemės plotus vystytojams. Nuostabūs 70% Kinijos namų ūkių turto dabar yra susieti su nekilnojamuoju turtu.
Pakirsti pasitikėjimą šiuo modeliu reiškia supurtyti Kinijos augimo stebuklo pamatus. Dėl didelio COVID-19 užblokavimo ir privačių verslininkų susidorojimo tai vyksta daugeliu frontų. Tačiau niekur tai nėra aiškiau nei nekilnojamojo turto pramonėje, kuri sudaro apie 25 % BVP. Naujų projektų pradžia liepą, palyginti su prieš metus, sumažėjo 45%, būsto pardavimas 33%, o investicijos į nekilnojamąjį turtą – 12%. Poveikis plinta visoje ekonomikoje, vienodai paliečiantis baldų gamintojus ir plieno apdirbėjus. Smūgis pasitikėjimui tenka kritiniu metu Kinijos lyderiui Xi Jinpingui, kuriam spalį vyksiančiame partijos kongrese tikriausiai bus suteikta trečioji kadencija.
Ponui Xi ir komunistų partijai labai svarbu atgaivinti pasitikėjimą sistema. Tačiau vyriausybės reakcija buvo nebūdinga nevienoda ir lėta, o pareigūnai, atrodo, buvo priblokšti dėl situacijos sudėtingumo. Kad atkurtų tikėjimą būsto rinka, visuomenė turi matyti užbaigtus stringančius projektus ir kilti kainas. Tuo tarpu statybų įmonėms ir jų darbuotojams reikia atlyginti pinigus, o vietos ir užsienio investuotojams – už fiksuotų pajamų produktus. Ir visa tai turi būti daroma neišpučiant netvaraus skolų burbulo, kuriuo tapo nekilnojamojo turto rinka.
Linijos smėlyje
Būsto krizė turi dvi tiesiogines priežastis. Pirmasis yra vyriausybės susidorojimas su nekilnojamojo turto pramonės pertekliumi. Nuo 2020 m. rugpjūčio mėn. pareigūnai apribojo kūrėjų įsipareigojimų ir turto, grynosios skolos ir nuosavo kapitalo bei grynųjų pinigų ir trumpalaikių skolų santykį, vadovaudamiesi politika, vadinama „trimis raudonomis linijomis“. Tai privertė daugelį sustabdyti netvarų skolinimąsi ir parduoti turtą, o tai labai apribojo jų galimybes toliau statyti ir parduoti naujus projektus.
Kinijos nulinio koronaviruso politika yra antrasis smūgis. Centrinė valdžia privertė dešimtis miestų uždaryti gyventojus savo namuose dienoms, o kartais ir savaitėms, kai nustatomi koronaviruso atvejai. Rašymo metu Čengdu ir Šendženo megapoliai yra visiškai arba iš dalies užrakinti. Dėl uždarymo žmonės negalėjo apžiūrėti namų ir pirkti. Jie taip pat turėjo įtakos vartotojų psichikai. Verslininkai baiminasi staigaus savo verslo uždarymo. Darbuotojai nerimauja, kad gali būti atleisti. Toks nerimas neskatina pirkti būsto.
Rezultatas – traškėjimas. Kinijos kūrėjai labai priklauso nuo namų pardavimo gerokai prieš juos pastatant, kad sukurtų likvidumą. Praėjusiais metais jie iš anksto pardavė 90% namų. Tačiau neturint galimybės gauti obligacijų ir paskolų, nes bankai mažina savo pozicijas nekilnojamojo turto sektoriuje ir dabar mažėjant naujų pardavimų apimtims, nekilnojamojo turto rinkos pobūdis buvo panašus į Ponzi.
„Evergrande“, labiausiai įsiskolinusi kūrėja pasaulyje, gruodį neįvykdė įsipareigojimų. Pastangos restruktūrizuoti savo ofšorines skolas, kurios buvo laikomos sektinu pavyzdžiu, praleido liepos pabaigos terminą. Mažiausiai 28 kitos nekilnojamojo turto bendrovės praleido mokėjimus investuotojams arba pradėjo restruktūrizavimą. Remiantis tyrimų įmonės „Gavekal“, prekyba 30 Honkongo biržos sąraše esančių kūrėjų akcijomis, sudarančiomis 10 % rinkos, buvo įšaldyta. Rugpjūčio pradžioje pusė Kinijos listinguojamų kūrėjų prekiavo su mažesniu nei 0.5 kainos ir pelno santykiu – lygiu, kuriuo „Evergrande“ prekiavo likus keturiems mėnesiams iki įsipareigojimų nevykdymo, pažymi Song Houze iš „MacroPolo“, ekspertų grupės Čikagoje.
Įmonės, kurios dar prieš kelis mėnesius buvo laikomos saugiomis statymais, dabar susiduria su sunkumais. Paimkite „Country Garden“, didžiausią Kinijos kūrėją pagal pardavimus. Šių metų pradžioje dauguma analitikų gūžčiojo pečiais nuogąstavimus, kad jai bus daromas spaudimas. Investuotojai ir toliau pirko jos obligacijas. Tačiau rugpjūčio 30 d. Country Garden atskleidė, kad pirmąjį pusmetį pelnas sumažėjo beveik 100%. Nekilnojamojo turto rinka „greitai smuko į sunkią depresiją“, pažymėjo ji savo pajamoje. „Country Garden“ įtampa rodo, kad problemos nebėra būdingos tam tikriems kūrėjams. Visai pramonei gresia pavojus.
Potencialūs būsto pirkėjai iškrito iš rinkos. Vis dėlto daug didesnį nerimą kelia milijonai žmonių, kurie dažnai metų metus laukia namų, už kuriuos jau sumokėjo. Tik 60 % namų, kurie buvo iš anksto parduoti 2013–2020 m., buvo pristatyti.
Ponas Liu, kuris paprašė, kad būtų vadinamas jo pavarde, 2014 m. įsigijo butą Džengdžou ir sumokėjo pradinį 250,000 40,000 juanių (2017 XNUMX USD) pradinį įnašą. Namą buvo numatyta baigti XNUMX m. Tačiau ta diena taip ir neatėjo. Vietoj to jis išsinuomojo butą, kol galiausiai nusipirko kitą sename pastate be lifto. Vargu ar tai toks gyvenimas, kokį jis įsivaizdavo sau. Ponas Liu niekada nepradėjo mokėti būsto paskolos ir nuolat diskutavo su nekilnojamojo turto vystytoju dėl pradinės įmokos susigrąžinimo. „Nėra jokios naudos“, – sako jis.
Analitikai apie šias problemas žinojo daugelį metų, tačiau manė, kad Kinijos valdžia neleis nukentėjusiems būsto pirkėjams protestuoti. Prieš dvejus metus apskaitos įmonės pwc paskelbtoje ataskaitoje pažymėta, kad net tada, kai būsto projektų statyba stringa, „šimtai ar tūkstančiai nekoordinuojamų namų ūkių paprastai turi mažai galimybių daryti įtaką“.
Šis skaičiavimas apsivertė ant galvos. Nedidelis, bet įtakingas judėjimas rinkti ir skelbti duomenis apie atsisakymą mokėti būsto paskolas, nustebino valdžios institucijas. Liepos 12 d. anoniminiai savanoriai pradėjo dalytis duomenimis apie būsto paskolų boikotus socialiniuose tinkluose. Iki šiol nustatyta apie 350; analitikai mano, kad tai tikriausiai yra tikrojo skaičiaus dalis. Valstybės cenzoriai padarė viską, kad pašalintų nuorodas į sprogstamą informaciją, tačiau atrodo, kad žinios apie protestus vis tiek pasklido. Taip atsitinka, kiti bus įtikinti atidėti pirkinius arba sustabdyti būsto paskolos mokėjimus.
Investuotojai ir potencialūs būsto pirkėjai dabar su nerimu stebi, kaip valstybė sujungia savo atsaką tiek centriniu, tiek vietos lygiu. Jau daugiau nei dešimtmetį Kinijos miestai valdė ilgą taisyklių ir paskatų sąrašą vietinėms nekilnojamojo turto rinkoms sureguliuoti, paprastai siekiant sumažinti spekuliaciją ir atvėsinti spartų kainų kilimą. Tai apėmė prieigos prie hipotekos kontrolę, taip pat apribojimus, kas gali pirkti būstus ir kiek jų gali nusipirkti.
Dabar miestai šias taisykles švelnina. Pasak Kinijos investicinio banko cicc, nuo gegužės iki liepos mėn. savivaldybių vyriausybės paskelbė apie 304 individualias priemones pasitikėjimui atkurti. Džengdžou, atsidūręs hipotekos protestų centre, buvo ankstyvas judėjimas. Kovo mėn. ji paskelbė apie 18 veiksmų, tikėdamasi paskatinti paklausą. Tarp jų buvo numatytos priemonės, palengvinančios būsto paskolos gavimą, o šeimoms, kuriose gyvena vyresnio amžiaus nariai, būtų galima įsigyti butus, jei jie persikeltų gyventi į miestą.
Šie signalai pirkėjams sulaukė daug dėmesio – ne todėl, kad jie atgaivino paklausą, bet todėl, kad atrodo, kad jie prieštarauja centrinės valdžios politikai. Rugpjūtį Kinijos socialinėje žiniasklaidoje plačiai išplatintame vaizdo įraše Hunano provincijos vietos komunistų partijos vadovas ragino žmones pirkti kuo daugiau namų: „Ar nusipirkote trečią? Tada pirkite ketvirtą. Ši žinutė prieštarauja paties pono Xi žinutei, kuri perspėjo, kad „namai skirti gyventi“, o tikrai ne spekuliacinėms investicijoms.
Reguliavimo institucijos ir pareigūnai taip pat skatino vietos vyriausybes kurti gelbėjimo fondus, kad būtų galima investuoti į nebaigtus būsto projektus ir galiausiai padėti pristatyti namus nusivylusiems pirkėjams. Džengdžou šiam tikslui skyrė 80 mlrd. juanių (12 mlrd. USD). Manoma, kad vietos lėšos bus geriau pritaikytos konkrečioms sąlygoms.
Džengdžou eksperimentuoja su kol kas agresyviausiu vietos planu. Miesto valdžia kūrėjams paskelbė direktyvą, kurioje sakoma, kad visos įstrigusios statybos turi būti atnaujintos iki spalio 6 d. Nemokios įmonės, kurios to padaryti negali, turi pateikti prašymą dėl restruktūrizavimo, kad pritrauktų naujų investicijų, taip pat grąžinti visas pradines įmokas, kurias sumokėjo būsto pirkėjai, pavyzdžiui, ponas Liu. To nepadarius kūrėjams gali būti pradėtas tyrimas dėl turto grobstymo ir kitų sunkių nusikaltimų.
Savo ruožtu politikos formuotojai nuo gegužės vidurio ne kartą mažino būsto paskolų palūkanų normas. Siekdama garantuoti būsto aprūpinimą, centrinė valdžia ėmėsi visiškai garantuoti kai kurių privačių vystytojų naujų obligacijų emisiją, faktiškai perkeldama riziką valstybei. Sunkumų patirianti nekilnojamojo turto įmonė „Longfor“ rugpjūčio 1.5 d. įkainojo 3.3 mlrd. juanių obligaciją su 26% atkarpos norma, o tai gerokai mažesnė už rinkos kainą. Tai buvo įmanoma tik todėl, kad obligacija buvo visiškai garantuota valstybinės agentūros China Bond Insurance. Tokių emisijų planuojama ir daugiau, siekiant užtikrinti likvidumą plėtotojams, vyriausybės nuomone, kokybiškesnę. Tai nugalėtojų rinkimo programos pradžia.
Dar viena valstybės parama yra tiesioginio likvidumo forma. Rugpjūčio 22 d. centrinis bankas ir finansų ministerija pareiškė, kad jie sugrąžins specialias paskolas iš valstybės vykdomos politikos bankų, kurios gali būti teikiamos iš anksto parduodamiems namams užbaigti. Programos dydis neatskleidžiamas, tačiau naujienų tarnyba „Bloomberg“ pranešė, kad bus skirta 200 mlrd. juanių.
Tokios valstybės išlaidos yra dviašmenis kardas. Viena vertus, tai padės pristatyti namus teisėtiems savininkams ir atnaujinti būsto paskolos mokėjimus, taip sumažinant spaudimą bankams. Tačiau tuo pat metu pinigai užpildo blogo vietos valdymo ir abejotinų nekilnojamojo turto vystytojų sukurtą skylę. „Tai tiesiog reiškia pinigus, kurių negalima išleisti skatinant kitur“, – pažymi Alexas Wolfas iš banko „JPMorgan Chase“.
Grįžkite prie piešimo lentos
Nuo kovo mėnesio Džengdžou pastangos paskatinti naujus pirkėjus žlugo. Vietoj to, sąlygos ir toliau blogėjo, o tai rodo, kad neužtenka tvarkytis su vietine politika. Vietos gelbėjimo fondai taip pat atrodo menkai. Popieriuje keli miestai turi daug pinigų, tačiau jie pasikliauja vietos valdžios finansavimo įmonėmis, kurios pačios neturi pinigų. Analitikai atidžiai stebi Džengdžou bandymą iš naujo pradėti visas statybas per mėnesį, tačiau daugelis abejoja, ar yra lėšų, reikalingų tokiam greitam sutvarkymui. Šios priemonės gali sukelti žlugimo bangą tarp mažesnių kūrėjų, sukeldamos paniką ir finansinę sumaištį.
Investuotojai daugiau vilčių dėjo į centrinę vyriausybę, tačiau iki šiol jos atsakas neatitiko krizės masto. 200 milijardų juanių skolinimo programa gali sudaryti tik 10 % to, ko reikia visiems nebaigtiems šalies namams užbaigti. Nuo 5 m. buvo iš anksto parduotas maždaug 2020 trilijonų dolerių vertės gyvenamasis turtas, mano ponas Songas iš MacroPolo, todėl net nedidelės tų namų dalies gelbėjimas yra neįtikėtinai brangus.
Centrinė valdžia dar turi daugiau svertų. Larry Hu iš Macquarie, investicinio banko, teigia, kad galima pritaikyti daugybę priemonių. Tai apima laikiną „trijų raudonųjų linijų“ politikos sušvelninimą arba pažadą veikti kaip paskutinės išeities skolintojui visiems įstrigusiems būsto projektams. Pastaroji, nors ir brangi, visiškai priklauso nuo centrinės valdžios finansinių išteklių.
Dabar diskutuojama ne apie tai, ar centrinė valdžia gali atkurti pasitikėjimą, bet į tai, kiek toli ji nori eiti. Pradinis susidorojimas su svertu buvo skirtas nubausti įmones, kurios prisiėmė per daug skolų. Didesnė gelbėjimo programa paskatins daugiau kūrėjų prašyti pagalbos užbaigiant namus, o vyriausybę dar labiau subsidijuos nekilnojamojo turto sektorius, rašo Allenas Fengas iš Rhodium, tyrimų įmonės: „visiškai priešingai, nei buvo numatyta. trys raudonos linijos“.
Kampanija prieš svertą taip pat turėjo per ateinantį dešimtmetį labiau suderinti nekilnojamojo turto sektorių su paklausa. Pareigūnai jau seniai pripažino, kad vystytojai parduoda per daug namų. JPMorgan apskaičiavo, kad apie 70% nuo 2018 m. parduotų prekių įsigijo žmonės, kurie jį jau turėjo. Skolos lygio ribojimas turėjo priversti įmones prisitaikyti prie faktinės paklausos.
Tikėtina, kad ši paklausa sumažės, nes Kinijos gyventojų augimas lėtėja. 1.57 m. namų pardavimas pasiekė 2021 mlrd. kvadratinių metrų, daugiau nei dvigubai daugiau nei 2007 m. Tačiau Chen Long iš Plenum, kitos tyrimų įmonės, prognozuoja, kad reali metinė paklausa per ateinantį dešimtmetį sumažės iki 0.88 mlrd.–1.36 mlrd. kvadratinių metrų. įsigali demografiniai pokyčiai ir urbanizacija sulėtėja. Padidinti rinką reiškia iškelti burbulą.
Vyriausybės balansavimo aktas yra kupinas rizikos. Spalio viduryje įvyks partijos suvažiavimas, nes didžiuosiuose miestuose bus uždaryta. Hipotekos boikotai tęsis ir galbūt dar labiau padidės. Bendras pasitikėjimas Kinijos ekonominiais pagrindais gali peržengti slenkstį, per kurį atsigauti bus daug sunkiau. Visa tai reiškia, kad trečioji J. Xi kadencija prasidės nepalankiomis aplinkybėmis.
© „The Economist Newspaper Limited“, 2022 m. Visos teisės saugomos.
Iš „The Economist“, išleista pagal licenciją. Originalų turinį galima rasti adresu https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/09/12/chinas-ponzi-like-property-market-is-eroding-faith-in-the-state
Šaltinis: https://finance.yahoo.com/news/china-ponzi-property-market-eroding-191632180.html