Kinijos nekilnojamojo turto vystytojų pinigų srautai sumažėjo daugiau nei 20 proc.

„Oxford Economics“ duomenimis, Kinijos nekilnojamojo turto vystytojų pinigų srautai – tai įmonių gebėjimo išsilaikyti požymis – šiemet sumažėjo po to, kai per pastarąjį dešimtmetį nuolatos augo.

Remiantis įmonės pagrindinio ekonomisto Tommy Wu analize, kūrėjų pinigų srautai iki liepos mėn. sumažėjo 24 proc., palyginti su praėjusiais metais.

Tai staigus augimo sulėtėjimas beveik kiekvienais metais nuo mažiausiai 2009 m., rodo duomenys. Bendras finansavimas liepos mėn. sudarė 15.22 trilijono juanių (2.27 trilijono JAV dolerių) per metus, palyginti su 20.11 trilijono juanių 2021 m.

Kreditų paklausa Kinijoje liepos mėnesį sumažėjo, o nekilnojamojo turto vystytojų kovos užsitęsė.

Maždaug prieš dvejus metus Pekinas pradėjo griežtai kovoti su kūrėjų dideliu priklausomybe nuo skolos augimui. Pažymėtina, Evergrande nevykdė įsipareigojimų praėjusių metų pabaigoje. Kiti kūrėjai mėgsta Šimao taip pat neįvykdė įsipareigojimų, nors atrodo, kad jų balansai yra sveikesni.

Nors investuotojai atsargiai žiūri į Kinijos nekilnojamojo turto įmones, vystytojai dabar susiduria su rizika prarasti kitą svarbų pinigų srautų šaltinį: išankstinius būsto pirkėjų mokėjimus.

Kinijoje namai paprastai parduodami nepasibaigus. Tačiau nuo birželio pabaigos kai kurie būsto pirkėjai protestavo dėl butų statybos vėlavimo hipotekos mokėjimų sustabdymas.

„Problemos esmė ta, kad nekilnojamojo turto vystytojai neturi pakankamai pinigų srautų – ar dėl skolų aptarnavimo išlaidų, mažo būsto pardavimo ar netinkamo lėšų panaudojimo – tęsti projektus“, – praėjusią savaitę paskelbtoje ataskaitoje sakė Wu.

„Šios problemos sprendimas atkurs namų pirkėjų pasitikėjimą kūrėjais, o tai padės paremti būsto pardavimą ir, savo ruožtu, pagerins vystytojų finansinę būklę.

Remiantis Morgan Stanley rugpjūčio 2 d. atlikta analize, rugsėjį turi sumokėti daugiau nei 10 mlrd. USD didelio pajamingumo nekilnojamojo turto vystytojų skolos.

Maždaug ketvirtadalis būsto pirkėjų, įsigijusių nekilnojamąjį turtą anksčiau nei bus baigtas, yra linkę sustabdyti būsto paskolos mokėjimus, jei statybos bus sustabdytos, sakoma JAV investicijų banko rugpjūčio 15 d. ataskaitoje, kurioje remiamasi patentuota AlphaWise vartotojų apklausa.

Ne tik nekilnojamasis turtas sudaro didžioji dalis namų ūkių turto Kinijoje, tačiau analitikų skaičiavimais, turtas ir su nekilnojamuoju turtu susijusios pramonės šakos sudaro daugiau nei ketvirtadalį Kinijos BVP. Nekilnojamojo turto nuosmukis šiemet prisidėjo prie bendro ekonomikos augimo sulėtėjimo.

Siekdamas palaikyti augimą, Kinijos liaudies bankas sumažino palūkanų normas, įskaitant netikėtas pjūvis pirmadienį 10 bazinių punktų kai kurioms vienerių metų palūkanų normoms institucijoms, vadinamoms vidutinės trukmės skolinimo galimybe.

Nors PBOC gali tikėtis, kad sumažinimas gali palengvinti dalį būsto pirkėjų naštos ir padėti kūrėjams gauti paskolas, problema yra ne tik dėl finansavimo, sakė Bruce'as Pangas, vyriausiasis ekonomistas ir JLL Didžiosios Kinijos tyrimų vadovas.

Jis pastebėjo, kad kūrėjams buvo sunkiau patiems gauti finansavimą ir jie turėjo labiau pasikliauti išankstiniu pardavimu būsto pirkėjams. Tačiau žmonės vis atsargiau perka naujus būstus, nes tikisi būsimo užimtumo ir esamų investicinių produktų grąžos, pridūrė jis.

Nepaisant daugybės pranešimų apie vyriausybės planus ir toliau finansuoti vystytojus, centrinė valdžia dar oficialiai nepaskelbė platesnės paramos nekilnojamajam turtui. Praėjusį mėnesį įvykusio aukšto lygio vyriausybės susitikimo skaitymas teigiama vietos valdžios institucijos yra atsakingos už užbaigtų namų pristatymą.

Remiantis Wu analize, iš trijų pagrindinių kūrėjų finansavimo šaltinių šiais metais labiausiai sumažėjo išankstiniai mokėjimai ir indėliai – 34%.

Kreditas, kaip finansavimo šaltinis, sumažėjo 22 proc., o nuosavas kapitalas, įskaitant akcijas ir obligacijas, sumažėjo 17 proc., rodo metiniai duomenys.

Investiciniai fondai dažniausiai atsiribojo nuo Kinijos nekilnojamojo turto vystytojų, sumažindami galimą finansavimo šaltinį.

„Nerimą kėlė tai, kad aukščiausi politikos formuotojai nenorėjo ir neskubėjo spręsti nekilnojamojo turto vystytojų finansavimo problemas“, – CNBC elektroniniu paštu atsiųstame atsakyme sakė Carol Lye, „Brandywine Global“ portfelio valdytojo padėjėja.

Lye'as teigė, kad investicijų valdymo įmonės asignavimai Kinijos nekilnojamajam turtui yra maži, o Brandywine turi „aukštos kokybės nekilnojamojo turto obligacijas, kurioms buvo teikiama pirmenybė teikiant vyriausybės paramą“.

Kai kurie investuotojai netgi kreipėsi į bendroves kitose Azijos dalyse.

„Mes atsisakėme beveik visų savo akcijų Kinijos gyvenamųjų namų. Tai daugiau laukimo ir žiūrėjimo žaidimas, susijęs su pozicijų susigrąžinimu“, – sakė Singapūre dirbantis Janus Henderson Azijos nekilnojamojo turto akcijų portfelio valdytojas Xin Yan Low. Ji atsisakė pasidalinti šių pardavimų terminu.

„Regione vis dar yra daug alternatyvų, ypač atsidarius dabar, Singapūre, Australijoje, iš esmės grįžtant prie visiško atsidarymo, pagrindai yra stiprūs“, – sakė ji.

Didžiausias jos bendrai valdomas turtas Azijos ir Ramiojo vandenyno nuosavybės pajamų fondas „Horizontas“. apima Japan Metropolitan Fund Invest, Mapletree Logistics Trust ir Hang Lung Properties.

„Morningstar“ atstovas Patrickas Ge šio mėnesio pranešime teigė, kad kai kurie fondai nusuko nuo Kinijos nuosavybės į kitus Azijos didelio pajamingumo sektorius, pavyzdžiui, Indijos atsinaujinančios energijos įmonės ir Indonezijos nuosavybė.

Apskritai ataskaitoje teigiama, kad pinigai, investuoti į Kinijos nekilnojamojo turto fondus, per šešis mėnesius sumažėjo 59%.

Tačiau ataskaitoje teigiama, kad investicijų milžinas „BlackRock“ buvo tarp įmonių, perkančių Kinijos nekilnojamojo turto obligacijas, įskaitant „Shimao“ obligacijas.

Turto valdytojas neatsakė į CNBC prašymą pakomentuoti.

- CNBC Michaelas Bloomas prisidėjo prie šios ataskaitos.