(Bloomberg) – Komercinių hipotekos obligacijų pardavimas nukrito nuo uolos ir per metus sumažėjo maždaug 85 proc., nes didėjančios palūkanų normos mažina skolinimo apimtis ir įsipareigojimų nevykdymas gąsdina investuotojus.
Labiausiai skaityta iš „Bloomberg“
Remiantis „Bloomberg“ duomenimis, remiantis sandoriais be vyriausybės paramos, šiais metais iki šiol buvo išleista tik apie 4.27 mlrd. USD obligacijų, palyginti su 29.38 mlrd. Investuotojai kaltina Federalinio rezervo banko agresyvią palūkanų normų kampaniją, dėl kurios skolininkams pabrango refinansavimas. Didesni tarifai taip pat sumažino nekilnojamojo turto pardavimą, nes veiksmingai pakėlė kainas pirkėjams.
Didėjantis spaudimas yra pastaruoju metu biurų ir mažmeninės prekybos nekilnojamojo turto sektoriuose pasitaikančių įsipareigojimų nevykdymas, todėl obligacijų pirkėjai tampa dar atsargesni. Šią savaitę „Bloomberg“ pranešė, kad „Brookfield Corp.“, didžiausio biurų savininko Los Andželo centre, motina, neįvykdė paskolų, susietų su dviem pastatais, užuot refinansavusi skolą, nes erdvės paklausa mažėja. Tuo tarpu paskola, susieta su buvusio prezidento Donaldo Trumpo bokštu 40 Wall St. Manhetene, buvo įtraukta į skolintojų stebėjimo sąrašą. Ir investuotojai bando uždaryti vieną didžiausių šalies prekybos centrų - Palisades centrą Vakarų Nyake, Niujorke.
„Įsipareigojimų neįvykdymo rizika padidėjo ir gali būti problemiškesnė, jei palūkanų normos padidės ir ekonomika sulėtės“, – sakė Jungtinių Tautų federalinės kredito sąjungos vyriausiasis investicijų pareigūnas Chrisas Sullivanas. "Taigi, manau, kad tinkamas atsargus ir ypač kruopštus požiūris."
Paskolų apimtys sumažėjo po nekilnojamojo turto rinkos aktyvumo sulėtėjimo, prasidėjus antroje 2022 m. pusėje, kai Fed pradėjo rimtai didinti palūkanų normas.
Hipotekos bankininkų asociacijos duomenimis, praėjusiais metais komercinio nekilnojamojo turto paskolos – pagrindinė skola, kuri paprastai perkeliama į komercines hipotekos obligacijas – sumažėjo 10 %, palyginti su praėjusiais metais, iki 804 mln. USD nuo 891 mln. USD. Prekybos grupė tikisi, kad 15 m. CRE paskolos sumažės dar 2023%, iki 684 mln.
„Viskas užšaldyta, todėl nėra žaliavos CMBS sandoriams atlikti“, – interviu telefonu sakė Paulas Norrisas, draudimo turto valdytojo „Conning & Co.“ struktūrinių produktų vadovas.
Per pastarąsias kelias savaites finišo liniją kirto tik keletas sandorių. Bankai netgi pradeda kūrybiškai kurti sandorių struktūras, siekdami privilioti investuotojus. Praėjusią savaitę Deutsche Bank AG vadovaujama skolintojų grupė nustatė 765.5 mln.
„Dabar labai sunku pateikti naujų sandorių rinkai, nes nekilnojamojo turto rinkoje nieko nevyksta“, – sakė Norrisas. „Niekas nenori refinansuoti savo pastatų, o pirkėjų ir pardavėjų lūkesčiai dėl neapibrėžtumo labai skiriasi.
Anot Sullivano, didžioji investuotojų paklausos dalis greičiausiai bus nukreipta į sandorius su puikiais užstato rezultatais ir rėmimu. „Trofėjų savybėms vis tiek bus teikiama pirmenybė“.
Be abejo, CMBS indeksas lenkia platesnę investicinio lygio obligacijų rinką ir šiais metais pakilo 1.14%, palyginti su pastarosios 0.85% padidėjimu, rodo Bloomberg indekso duomenys.
Brangiausios normos
Fed augimo ciklas taip pat padidino viršutinės ribos normas arba kapitalizacijos normas, panašias į obligacijų pajamingumą. Pastaruoju metu šie skaičiai auga, nes mažėjo nekilnojamojo turto vertė, mažindama sandorių apimtį.
„Niekas nenori patirti nuostolių, jei gali padėti“, – sakė Lea Overby, „Barclays Plc“ CMBS strategė. Remiantis „Green Street“ duomenimis, JAV komercinio nekilnojamojo turto kainos 13 metais sumažėjo 2022 proc., pranešė „Bloomberg“.
Tačiau infliacijai išliekant aukštai, o nedarbui mažam, FED gali tekti ilgiau didinti tarifus. „Jei recesijos rizika taps sunkesnė, tai bus sunku komercinio nekilnojamojo turto rinkoje“, – pridūrė ji.
Likusią metų dalį „Barclays“ apskaičiavo, kad CMBS emisija išliks maža. 2023 m. bankas prognozuoja 25 mlrd. Numatoma 45 milijardų dolerių vertės vieno turto, vieno skolininko obligacijų arba vertybinių popierių, užtikrintų vieno turto hipoteka.
„Rinka turi išmokti veikti pagal šį naują tarifų režimą ir pasiekti sutarimą, kur viskas turėtų kainuoti“, – sakė Overby. „Kuo anksčiau rinka supras, kad tai nauja realybė, tuo geriau.
Labiausiai skaitoma iš „Bloomberg Businessweek“
© 2023 Bloomberg LP
Šaltinis: https://finance.yahoo.com/news/commercial-property-market-freezes-bond-180729652.html