Ar nuomos kaina mažėja nuosmukio metu? Ko gali tikėtis nuomininkai ir nekilnojamojo turto investuotojai

Pagrindiniai taksieji

• Vien todėl, kad yra nuosmukis, nebūtinai reiškia, kad nuomos kainos mažėja. Tiesą sakant, 2008 m. nuosmukio metu buvo visiškai priešingai.
• Dabartinėje nuomos rinkoje matėme, kad nuomos kainų augimo tempas mažėja, tačiau tai reiškia, kad nuomos kainos mažėja tik tam tikrose rinkose.
• Jei esate nekilnojamojo turto investuotojas, tikriausiai žinote, kad nesitikėkite nuolatinio nuomos kainų kilimo. Šis sulėtėjimas turėjo būti numatytas.

Pandemija sukrėtė Amerikos nuomos rinkas. Nuo verslo uždarymo, dėl kurio nuomininkai negalėjo užsidirbti, iki iškeldinimo moratoriumo iki masinės migracijos, lydėjusios nuotolinio darbo galimybes, niekas neatrodo taip, kaip buvo 2020 m. vasarį.

Yra požymių, kad pastaraisiais mėnesiais pastebime sumažėjusį nuomininkų kainų kilimą, tačiau tai nebūtinai reiškia nuomos mažėjimą.

Nors nėra tiek daug požymių, kad išgyvename nuosmukį, atsižvelgiant į jūsų pajamų grupę, gali atrodyti, kad mes išgyvename nuosmukį. Tačiau nesvarbu, ar išgyvename nuosmukį, ar ne, nes nuosmukis nebūtinai reiškia, kad nuomos kainos mažėja.

Nuoma yra staigios infliacijos šaltinis

Kylančios nuomos kainos buvo dalis to, kas paskatino Fed pradėti didinti palūkanų normas. Kai pradedame pastebėti reikšmingą nuomos kainų padidėjimą, tai vadinama „nepakankama infliacija“. Lipni infliacija įvyksta, kai kainos šokinėja dėl išlaidų, kurių kainos keičiasi 4.3 mėnesio ar ilgesniais ciklais.

Tai reiškia, kad nuomos kaina sumažės ilgiau, kai ji pakyla. Dažniau pastebima, kad kainos kurį laiką stabilizuojasi, o ne mažėja realiais doleriais.

Nuo 23.5 m. spalio mėn. iki 2019 m. spalio mėn. nuomos išlaidos padidėjo 2022 proc., o tai paneigė bet kokį darbuotojų pelną dėl atlyginimų augimo pandemijos metu. Tikimybė, kad nuoma sumažės pakankamai, kad kompensuotų šį istorinį padidėjimą, yra maža.

Ar nuomos kaina mažėja nuosmukio metu?

Retai kada nuomos kainos sumažėja taip, kad tai būtų reikšminga nuomininkui. Žvelgdami į nuomos kainas 1940–2000 m., matome, kad 1940–1950 m. vidutinė bruto nuomos kaina šalyje šiek tiek sumažėjo. Tada per ateinančius dešimtmečius jų padaugėjo.

TryqApie infrastruktūros išlaidų rinkinį | Q.ai – Forbes kompanija

Šie duomenys būdingi atskiroms rinkoms. Atsižvelgiant į jūsų vietą, viskas gali pasikeisti. Pavyzdžiui, tokiose valstijose kaip Kalifornija, Havajai ir Merilandas 1990–2000 m. nuomos kainos realiu doleriu sumažėjo.

1940–2000 m. buvo nemažai nuosmukių, tačiau galime pažvelgti ir į 2008 m., kad įvertintume nuomos kainas nuosmukio metu. Tarp 2007 ir 2011 m., blogiausių metų 2008 metų nuosmukis, nuomos kainos pakilo.

Po Didžiojo nuosmukio padėtis nepagerėjo. Vyriausybės atskaitomybės biuro (GAO) duomenimis, 2007–2017 metais trys milijonai namų ūkių nuomai pradėjo mokėti daugiau nei 30% savo pajamų. Pusė jų nuomai išleido daugiau nei 50% savo pajamų.

Galiausiai jokia griežta taisyklė nesako, kad nuomos kaina turi mažėti per nuosmukį.

Ar pastaraisiais mėnesiais nuomos kaina sumažėjo?

Nuomos kainų padidėjimas per visą pandemiją buvo istorinis. Žmonėms persikėlus, paklausa kai kuriuose miestuose ir bubble boomtowns sprogo. Infliacija ir nekontroliuojama būsto rinka padidino kainas visoje šalyje, tačiau dėl perėjimo, atsiradusio su nuotolinio darbo galimybėmis, kainos kai kuriose vietose kilo dar labiau.

Nuo 2022 m. vasaros pabaigos kainų didėjimo tempas kas mėnesį sumažėjo. Kai kurie iš šių sumažėjimų gali būti siejami su sezoniniais paklausos ir kainų pokyčiais, tačiau tai yra pirmas kartas, kai augimo tempas sulėtėjo nuo ralio pradžios.

Viskas neatrodo taip karšta, kai atitoliname metines kainas. 2022 m. lapkričio mėn. kainos visoje šalyje padidėjo 7.4 %, palyginti su 2021 m. lapkričio mėn.

Nepaisant to, tai nebūtinai reiškia mažesnes kainas nuomininkams.

Kai kuriose srityse mažėjimo tempas buvo pakankamai didelis, kad nuomos kainos šiek tiek sumažėjo. Tai visų pirma vyksta burbuliukų miestuose, kur vietinė ekonomika negalėjo išlaikyti augimo per didelės paklausos pandemijos migracijos laikotarpį.

Ar nuomos kaina sumažės 2023 m.?

Didžioji dalis to, kas vyksta būsto rinkoje, yra regioninė. Nors kai kuriose srityse nuomos kainos gali sumažėti realiais doleriais, bendras vaizdas linksta į stabilizavimo būseną, kai nuomos kainos nustoja didėti nerimą keliančiais tempais, bet nebūtinai mažėja.

Dalis priežasčių, dėl kurių gali įvykti stabilizavimas, yra ta, kad statybininkai daugiausia dėmesio skyrė daugiabučių namų statybai. Nuomininkams, norintiems gyventi butuose, o ne vienos šeimos namuose, kai kuriuose regionuose pasiūla didėja, kad būtų patenkinta paklausa.

Kita priežastis, dėl kurios viskas gali sulėtėti, yra ta, kad žmonės mažai juda. Mažiau žmonių buvo perkant namus Nuo 2022 m. kovo mėn. Fed pradėjo didinti palūkanų normas, todėl mažiau žmonių palieka nuomos rinką. Tai prisidėjo prie paklausos pastaraisiais mėnesiais, todėl nuomos kainos kilo.

Tokioje aplinkoje nuomininkai mažiau persikelia. Jei jie užsitikrino nuomos sutartį anksčiau pandemijos metu, jų dabar mokama kaina greičiausiai bus daug mažesnė nei bet kokia, kurią jie galėtų rasti dabar.

Vis dėlto, jei praėjusiais metais sudarėte naują nuomos sutartį, o kainos reikšmingai sumažėjo, tai gali paskatinti jus rasti pigesnių būstų, kai naujų nuomos kaina sumažės realiais doleriais.

Ką mažėjančios nuomos kainos reiškia investuotojams į nekilnojamąjį turtą?

Jei nuomos mokesčiai sumažėtų realiais doleriais, nuostoliai greičiausiai nebus tokie dideli, kaip pastarųjų metų pelnas. Nors tai gali atrodyti kaip trumpalaikis praradimas, tikriausiai vis tiek uždirbate daugiau pinigų, nei gautumėte 2020 m. Tai gali būti taikoma tiems, kurie nekilnojamojo turto investicijas įsigijo prieš pandemiją.

Jei ketinate dalyvauti nekilnojamojo turto žaidime, perkant namą ar daugiabutį turtą, į lygtį turėtų būti įtrauktos mažėjančios nuomos kainos. Tačiau tikėtina, kad jų galimas mažėjimo greitis nepanaikins tinkamo nekilnojamojo turto pelningumo per ilgą laiką.

Tačiau mažėjimo tempas neproporcingai paveiks skirtingas rinkas. Norėsite ypač atidžiai stebėti dalykus, jei turite nekilnojamojo turto vietose, kuriose per pirmuosius dvejus ir pandemijos metus buvo didžiuliai paklausos svyravimai.

Turėti gerai diversifikuotą portfelį ypač svarbu, kai kurio nors iš jūsų turto pelningumas gali sulėtėti arba sumažėti. Galite patikrinti Q.ai's Investiciniai rinkiniai kurios apima daugelį pramonės šakų, kad padidintumėte jūsų portfelio atsparumą. Q.ai siūlo labai unikalią parinktį, vadinamą Portfelio apsauga kuri apsaugo jūsų pelną ir sumažina nuostolius, nesvarbu, į kokią pramonės šaką investuojate.

Bottom Line

Nacionalinis ekonominių tyrimų biuras (NBER) dar nepaskelbė recesijos. Nesvarbu, ar išgyvename nuosmukį, ar ne, tikrai išgyvename savotiškus ekonominius laikus.

Nesvarbu, ar tai yra nuosmukis, nes toks nuosmukis nebūtinai reiškia nuomos kainų mažėjimą. Ekonominės aplinkybės, susijusios su kiekvienu nuosmukiu, skiriasi, o tai reiškia, kad rezultatas skirsis.

Atsisiųskite Q.ai šiandien prieigai prie DI pagrįstų investavimo strategijų.