Pagal federalinę būsto politiką lengviau gauti paskolą, bet nebūti būsto savininku

Praėjusią savaitę liudijau Atstovų rūmų finansinių paslaugų komiteto posėdyje Bumas ir nuosmukis: nelygybė, būsto nuosavybė ir ilgalaikis karšto būsto rinkos poveikis. Tai buvo ne pirmas kartas, kai liudiju...arba parašyta—apie šias temas, todėl nė kiek nenustebau, kiek liudininkų (ir Kongreso narių) nori išmesti dar daugiau svetimų pinigų į vadinamąjį būsto trūkumą.

Tačiau atsižvelgdamas į atstovo Edo Perlmutterio (D-CO) komentarus, noriu išlaikyti teisingą įrašą.

Pasak Perlmutterio (apie 2:55 žyma), nenoriu nieko daryti dėl būsto pasiūlos ir noriu „sumažinti paklausą užtikrinant, kad žmonės neturėtų grynųjų“. Bet tai netikslus aprašymas to, ką pasiūliau.

Man nekyla problemų statant daugiau būstų, nesvarbu, ar tai būtų individualūs namai, ar butai. Problema ta, kad būsto pasiūla visada yra šiek tiek apribota. Daugelyje vietų, kuriose žmonės nori gyventi, tiesiog neužtenka žemės, kad būtų galima pastebimai padidinti pasiūlą.

Dalis šio trūkumo atsiranda dėl valstybinių ir vietinių zonavimo apribojimų, pavyzdžiui, tų, kurie neleidžia daugiaaukščiams butams patekti į daugumą priemiesčių rajonų. Tuose rajonuose vyrauja vienos šeimos namai, ir jie tokie išliks. Paprasčiausiai laisvos žemės geidžiamiausiose miesto ir priemiesčio zonose liko nedaug, todėl net ir panaikinus visus zonavimo apribojimus greitu metu didžiulių pokyčių neatneš.

Bet kuriuo atveju naujų būstų statyba užtrunka, o žmonės negali tiesiog eiti jų pasiimti iš „Walmart“. (Taip, „Home Depot“ galima nusipirkti pašiūrę ar nedidelį tvartą.)

Kita problema yra ta, kad žmonės paprastai turi mokėti už dideles išlaidas ilgą laiką, o galimybė nuolat mokėti šias išmokas priklauso nuo daugybės ekonominių ir socialinių veiksnių. Daugelis šių veiksnių neturi tiesioginio ryšio su būsto finansavimo politika.

Taigi, nors aš esu už tai, kad būtų statoma daugiau namų ir butų, tiesa ta, kad federalinė vyriausybė mažai ką gali padaryti, tik susilaikyti nuo tiekimo apribojimų didinimo ir ekonominių galimybių mažėjimo. Tačiau istoriškai tai būtent kas federalinės politikos padaryta.

Federalinė politika nuolat didino paklausą, palengvindama paskolų gavimą visose šalies geografinėse srityse, o tendencija vis mažinti nuosavą kapitalą ir ilgesnius išpirkimo terminus. Visa tai, kas kada nors buvo padaryta, yra pastūmėti daugiau žmonių į rinką, kad jie pasiūlytų tą pačią ribotą pasiūlą. Ir tai dažnai daroma visiškai neatsižvelgdama į asmenų gebėjimą susidoroti su didele ilgalaikių, mažo kapitalo hipotekų rizika, todėl žmonės turi daugiau skolų ir mažiau įperkamą būstą.

Stebėtina, kad federalinės politikos formuotojai ir toliau siekia dar labiau padidinti paklausą, stumdami daugiau žmonių, ypač turinčių mažesnes pajamas, į rinką su didžiulėmis hipotekomis.

Dažnai kalbama apie tam tikrą turto skirtumo panaikinimo versiją, nes būstas sudaro didelę amerikiečių turto dalį. Tačiau jei kuris nors Kongreso narys pasiūlytų padidinti neturtingų žmonių turtą subsidijuojant maržos sąskaitas, skirtas lošti iš akcijų, pasiūlymas būtų išjuoktas iš Kapitolijaus kalvos. Vis dėlto, nuosavybė rinkos ir namų kainos eksponavo panašus nepastovumas– ty panašią finansinę riziką – dešimtmečius.

Taigi, kad paaiškinčiau, aš nepritariu pinigų atėmimui iš žmonių.

Tačiau aš esu už tai, kad jiems būtų leista pasilikti daugiau grynųjų ir patiems nuspręsti, kada tinkamas laikas prisiimti skolą. Kitaip tariant, sakau, kad jau seniai laikas federalinei vyriausybei nustoti taip lengva gauti žemo kapitalo ilgalaikes hipotekas. Akivaizdu, kad toks požiūris nepasiekia rezultatų – būstas tampa prieinamesnis – taip teigia daugelis Atstovų rūmų finansinių paslaugų komiteto narių.

Tiesą sakant, nėra prasmės teigti, kad įperkamumas yra pagrindinis tikslas darant viską, kas, kaip žinoma, pasiekti priešingai. Net ir Nacionalinės nekilnojamojo turto brokerių asociacijos prezidentas pripažįsta (Žr. 2:55:56 žyma), kad „šiuo metu paklausa yra daug didesnė nei pasiūla“, todėl net ir tęsiant tokio pat lygio federalinę politiką, kuri skatina paklausą, bus daromas spaudimas kainoms.

Ilgainiui didelių būsto kainų sprendimas negali būti tiesiog pasiūlos didinimas, nes federalinė politika vis tiek didintų paklausą, o tai padaryti daug lengviau nei padidinti pasiūlą.

Užuot leidę asmeniniams sprendimams dėl prieglobsčio keistis atsižvelgiant į jų ekonomines aplinkybes, federalinė politika iš esmės liepė žmonėms pamiršti tas aplinkybes ir imti didesnes paskolas su mažiau pinigų, kad būtų galima įmokėti. Šis metodas dažnai nepasiteisina skolininkui – tereikia paklausti milijonų, kurie buvo priverstinai areštuoti po Fannie ir Freddie iškilimo, taip pat visų, kurie bando sutaupyti, kad apsisaugotų prieš imdami milžinišką paskolą.

Stebina siaubingi rezultatai, susiję su lygiai tokiais pat politikos nurodymais, kurių dabar reikalauja visi mano girdintys kolegos ir dauguma Atstovų rūmų finansinių paslaugų demokratų.

Naujojo sandorio eros federalinė būsto administracija sukurtas raudonas pamušalas ir atskirti rajonai, pratęsė hipotekos terminus, o pradines įmokas nustūmė gerokai žemiau 20 proc. GSE buvo sukurtos septintojo dešimtmečio pabaigoje (kaip biudžeto triukas, už ką verta), tačiau būsto nuosavybės procentas beveik nepakito. Billo Clintono 1960 m. strategija naudoti GSE, kad padidintų palūkanų normą ir dar labiau palengvintų ilgalaikių mažo kapitalo hipotekų gavimą, buvo nesudėtinga katastrofa, o juodaodžių nuosavybės lygis po dešimtmečių šios politikos dar sumažėjo. Daugelis demokratų netgi nori išplėsti pačią niūriausią XX a. amžiaus būsto politiką, valstybines būsto ir nuomos subsidijas.

Be šių akivaizdžių nesėkmių, federalinė politika išstūmė privataus sektoriaus įmones, kurios galėjo padėti sukurti tvaresnę sistemą. Pavyzdžiui, privačios įmonės galėtų pasiūlyti įvairesnių skolinimo ir draudimo galimybių, jei nebūtų priverstos konkuruoti su federaline vyriausybe. Tačiau federalinė vyriausybė dominuoja rinkoje.

Taigi, ne, aš nenoriu įsitikinti, kad žmonės neturi pinigų pirkti namams. Tačiau aš noriu, kad federalinė vyriausybė nustotų atimti iš žmonių grynųjų pinigų, kad galėtų finansuoti daugiau federalinių programų ir daugiau paskolų, kurios galiausiai atima dar daugiau pinigų.