(„Bloomberg“) – kai kurios brangiausių Azijos ir Ramiojo vandenyno būsto rinkų pradeda vėsti po stulbinančio praėjusių metų augimo.
Labiausiai skaityta iš „Bloomberg“
Būsto kainos pradėjo kristi Sidnėjuje ir Honkonge, o Singapūre vertės praėjusį ketvirtį vos pakilo, nes pirkėjai, nerimaujantys dėl kylančių palūkanų normų ir ekonominių priešingų vėjų, nusprendžia sėdėti nuošalyje.
Posūkis negalėjo būti staigesnis, nes mažos skolinimosi išlaidos ir baimė praleisti pandemijos metu paskatino pasaulinį nekilnojamojo turto siautulį, kuris tęsėsi nuo Toronto iki Oklando. Sidnėjaus kainos praėjusiais metais išaugo beveik 27%, o Singapūre vertės šoktelėjo labiausiai per daugiau nei dešimtmetį, o Honkongas išliko mažiausiai įperkama vieta pasaulyje įsigyti būstą.
Nors sąlygos regione skiriasi, sulėtėjimas slypi bendruose vardikliuose. Susirūpinimas dėl įperkamumo privertė Singapūrą įvesti nekilnojamojo turto pažabojimą, o dėl infliacijos rizikos centriniai bankai svarsto galimybę padidinti palūkanų normas, dėl kurių būsto pirkėjams būtų sunkiau mokėti būsto paskolas.
Tuo tarpu „Covid-19“ padidina priešpriešinį vėją Kinijos nekilnojamojo turto rinkose. Honkongas kovoja su gyventojų išvykimu po žlugusių pastangų suvaldyti naujausią bangą, o Šanchajaus uždarymas žlugdo viltis greitai atsigauti po nuosmukio, kurį sukėlė susidorojimas su pernelyg didelėmis plėtotojų skolomis.
„Nuo pat pasaulinės finansų krizės regiono vyriausybės tapo budresnės dėl didėjančių turto kainų, o pandemija taip pat atkreipė dėmesį į didėjančius turto skirtumus“, – sakė Viktorija Garret, „Knight Frank“ Azijos ir Ramiojo vandenyno regiono namų vadovė. „Nors perėjimas nuo pardavėjo rinkos atvers daugiau galimybių, pirkėjai greičiausiai taps selektyvesni ir jautresni kainai.
Prognozuojama, kad 2022 m. būsto kainos visame regione augs švelnesniu ir tvaresniu tempu – nuo 3% iki 5%, apskaičiavo Garrett. Tai yra mažiau nei praėjusių metų 9.1% prieaugis.
Žinoma, paklausa kai kuriose rinkose gali išlikti, iš dalies dėl to, kad per ateinančius 12 mėnesių būsto fondo trūkumas greičiausiai nebus sumažintas, sakė Garrettas. Ji pridūrė, kad palūkanų kėlimo ciklas vis dar yra pradiniame etape, todėl pirkėjams išlieka galimybė pasinaudoti vis dar palankiomis finansavimo normomis.
Pirkėjai kitur nebuvo atgrasyti. Kovo mėnesį JK namų kainos augo sparčiausiai nuo 2004 m., o 20 JAV miestų vertės taip pat auga.
Žemiau pateikiamos naujausios būsto tendencijos pagrindiniuose miestuose.
Sidnėjus
Daugiausiai gyventojų turinčiame Australijos mieste namų kainos rodo nuovargio ženklus, artėjant prie rekordinių aukštumų, augant lūkesčiams, kad centrinis bankas netrukus pradės didinti palūkanų normas.
Įperkamumas jau dabar slegia aukščiausią rinkos dalį, o pajamų augimas gerokai atsilieka nuo kainų padidėjimo: nuo 2020 m. kovo mėn. iki 2021 m. gruodžio mėn. atlyginimai padidėjo 3.3 %, palyginti su 22.6 % būsto vertės padidėjimu. Vidutinė būsto vertė Sidnėjuje yra daugiau nei 17 kartų didesnė už vidutinį atlyginimą šalyje.
Be to, Australijos bendroji namų ūkių skola, kaip disponuojamų pajamų dalis, yra beveik 200 %. Visa tai privertė pirkėjus didžiausioje šalies būsto rinkoje elgtis atsargiai. Namų kainos uosto mieste praėjusį mėnesį sumažėjo 0.2 proc., be nuostolių vasarį, nutraukus pergalių seriją, prasidėjusią 2020 m. spalį.
„Daugelis to yra susiję su kalbomis apie palūkanų normas, o Sidnėjus, kadangi tai tokia brangi rinka, labai jautriai reaguoja į kalbų apie palūkanų kėlimą“, – sakė Nerida Conisbee, nekilnojamojo turto įmonės Ray White vyriausioji ekonomistė. Mažėjanti konkurencija aukcionuose „atspindi nuotaiką, kuri iš tikrųjų pasikeitė dėl žmonių pasirengimo mokėti daug daugiau, nei yra rezervinė kaina“.
Honkongas
Gyvenamųjų namų kainos Honkonge mažėjo nuo rugpjūčio mėnesio ir nematyti greito atsigavimo. Iššūkių – nuo smunkančios ekonomikos ir kylančių palūkanų normų iki nuolatinio vietinių gyventojų ir emigrantų, nusivylusių politine įtampa ir griežtomis socialinio atsiribojimo priemonėmis, išvykimo.
Pernai miesto būsto rinka atrodė nesustabdoma, o rugpjūtį kainos pasiekė rekordą. Remiantis Centaline Property Agency Ltd. duomenimis, vertės nuo to laiko sumažėjo 7.3 %. UBS Group AG tikisi, kad šiais metais kainos kris dėl gyventojų nutekėjimo ir palūkanų kėlimo. „Goldman Sachs Group Inc.“ yra dar pesimistiškesnė ir prognozuoja 20% nuosmukį iki 2025 m.
„Bent jau artimiausiu metu būsto kainoms bus daromas spaudimas“, – sakė „Colliers International“ Honkongo ir Didžiosios įlankos tyrimų vadovė Rosanna Tang. „Be Covid-19, kiti rinkos neapibrėžtumai, įskaitant geopolitinę įtampą ir palūkanų normų riziką, taip pat atitolina būsto pirkėjų sprendimų priėmimą.
Singapūras
Po reklaminių metų, kai kainos kilo labiausiai per daugiau nei dešimtmetį, Singapūro būsto rinka vėsta dėl nekilnojamojo turto apribojimų ir didesnių mokesčių. Naujų privačių namų kainų augimas praėjusį ketvirtį sulėtėjo iki 0.4%, o pardavimai kovą smuko iki žemiausio per 21 mėnesį.
Valdžios institucijos gruodį įvedė vėsinimo priemones, siekdamos pašalinti įperkamumo trūkumą ir riziką, kad namų ūkiams gali būti sunku mokėti savo būsto paskolas už didesnes palūkanų normas. Vasarį vyriausybė paskelbė apie didesnius nekilnojamojo turto mokesčius, skirtus turtingiems gyventojams, o tai gali paskatinti kai kuriuos šio segmento pirkėjus sėdėti nuošalyje.
Vis dėlto analitikai teigė, kad borteliai gali būti tik trumpalaikis sprendimas, nes vietinių gyventojų paklausa tikrai yra, pavyzdžiui, tie, kurie iš viešųjų butų perkelia į privačius būstus, taip pat tūkstantmečiai, norintys gyventi savarankiškai.
Kylančios vartotojų kainos taip pat gali paskatinti potencialius pirkėjus anksčiau nei vėliau įeiti į rinką ir išlaikyti perkamąją galią, sakė Alanas Cheongas, „Savills Plc“ tyrimų vykdomasis direktorius. „Infliacija yra opioidas, skatinantis paklausą“, – sakė jis.
Šanchajus
Būsto kainos Šanchajuje, vienoje iš atspariausių būsto rinkų Kinijoje, gruodį vėl pradėjo kilti po tris mėnesius trukusio nuosmukio, po to, kai pareigūnai ėmėsi priemonių sustabdyti sulėtėjimą, kurį sukėlė plėtotojų likvidumo krizė. Dabar atsigavimui gresia didžiulis finansų centro uždarymas.
„Dabar pastebėjome, kad Covidas įsitvirtino Šanchajuje, o tai gali apriboti rinką antrąjį ketvirtį“, – sakė Roddy Allanas, „Jones Lang LaSalle“ Azijos Ramiojo vandenyno vyriausiasis tyrimų pareigūnas.
Vis dėlto, miesto ilgalaikės perspektyvos atrodo geresnės dėl mažų atsargų ir palūkanų normų mažinimo. Ekonomikos sulėtėjimas pastūmėjo Kiniją į švelninimo režimą, o politika smarkiai skiriasi nuo kitų pagrindinių ekonomikų. Centrinis bankas sausį pirmą kartą per beveik dvejus metus sumažino bazinę palūkanų normą, o pagrindiniai bankai sumažino būsto paskolų palūkanų normas ir sutrumpino paskolų patvirtinimo terminus.
Namų pardavimas Šanchajuje tikriausiai stabilizuosis šiais metais, o metų pabaigoje gali atsigauti, sakė Yang Hongxu, E-House China Enterprise Holdings Ltd. tyrimų instituto direktorius.
Labiausiai skaitoma iš „Bloomberg Businessweek“
© 2022 Bloomberg LP
Šaltinis: https://finance.yahoo.com/news/hong-kong-sydney-home-prices-200000625.html