GSE paskolų limitai dabar viršija 1 mln

Federalinė būsto finansų agentūra (FHFA) ką tik paskelbė GSE atitinkantys paskolų limitai pirmą kartą viršys 1 mln. Paprasta anglų kalba šis pranešimas reiškia, kad 2023 m. Fannie MaeFNMA
ir Freddie Mac pirmą kartą galės įsigyti būsto paskolą, viršijančią 1 mln.

Ši nauja didesnė 1,089,300 XNUMX XNUMX USD riba bus taikoma tik „brangių“ rinkoms, tačiau GSE paskolų limitai nuolat didėja. Daugumoje JAV geografinių vietovių 726,000 m. paskolų limitas bus 2023 XNUMX USD, daugiau nei 647,200 2022 USD XNUMX m. (Įrašams FHA turi panašius aukštus paskolų limitus.)

Kiekvienas, kuris galvoja „šie skaičiai atrodo siaubingai dideli“, eina teisingu keliu.

Net „įprasta“ 726,000 455,000 USD riba yra gerokai didesnė nei XNUMX XNUMX USD, (šiuo metu padidinta) vidutinė namų pardavimo kaina JAV. Taigi šios didelės ribos yra viena iš spragų istorijoje, kurią pasakoja tie, kurie tvirtina, kad federalinė būsto politika yra padėti neturtingiems žmonėms gauti namus, o ne padidinti hipotekos paskolų skaičių, kurį gali parašyti finansų pramonė.

Leidžia federalinė parama hipotekai poilsiui skirtuose namuose, antruose namuose, investiciniame nekilnojamajame turte ir grynųjų pinigų refinansavimui, taip pat „pirmą kartą“ pirkėjams, kurie anksčiau turėtus namus ir tiems, kurie uždirba didesnių nei vidutinių pajamų, yra tik keletas tų skylių. Bet nukrypstu.

Pastaruosius du dešimtmečius šie paskolų limitai turėjo būti sistemingai mažinami ir didinami g mokesčiai kad visos geografinės sritys būtų vienodos. Nesugebėjimas pakeisti šios sistemos reiškė, kad didėjant būsto kainoms, kartu išaugo federalinė parama hipotekoms, o tai paskatino tolesnį kainų augimą.

Labai mažai vyriausybės pareigūnų net pripažino šią problemą.

Nepaisant to, milijono dolerių slenksčio peržengimas turėtų bent šiek tiek atkreipti dėmesį į šią politikos problemą. „Wall Street Journal“ atrodo viltingas, praneša „Didesnės ribos taip pat greičiausiai atnaujins diskusijas apie tai, kokio dydžio hipoteka yra per didelė, kad ją paremtų vyriausybė. Tačiau per pastaruosius 15 metų tikrai nebuvo daug diskusijų.

Geriausiu atveju keli Kongreso nariai iš „brangių“ šalies rajonų – yra maždaug 100 tokių apskričių daugiau nei dešimtyje valstybių – turi pripažino problemą ir paragino nustatyti didesnius g-mokesčius, o ne žemesnes ribas. Užuominos apie tai ne- diskusijos rodomos buvusio FHFA direktoriaus Edo DeMarco neseniai komentarus „Wall Street Journal“.:

Galbūt paskolos limitas, iš tikrųjų viršijantis 1 milijoną dolerių, atkreips kažkieno dėmesį ir bent jau išprovokuos labai reikalingą politinę diskusiją apie vyriausybės pėdsaką hipotekos rinkoje.

DeMarco teisus. Diskusija is labai reikalingas. Deja, per pastaruosius kelis dešimtmečius šioje srityje beveik nepadaryta pažanga. Nepriklausomai nuo to, kuri politinė partija kontroliavo Kongresą ar Baltuosius rūmus, vyriausybės pareigūnai nuolat plečia federalinį pėdsaką hipotekos rinkoje.

Pavyzdžiui, vyriausybė dominuoja antrinėje hipotekos rinkoje nuo 2008 m. finansų krizės, o GSE vis dar tebelaikoma vyriausybės. Tačiau tik nedaugelis prisimena, kad iki krizės padėtis nebuvo daug kitokia. Iš 1996 į 2007, Fannie ir Freddie metinė bendros hipoteka užtikrintų vertybinių popierių (MBS) rinkos dalis vidutiniškai sudarė 60 procentų, tik maždaug 10 procentinių punktų mažesnė nei dalis po krizės.

Nors tokia rinkos dalis Vašingtone, Fannie chartijoje, niekam netrukdo numato, kad jų antrinės rinkos operacijos „turėtų būti vykdomos tokiomis sąlygomis, kurios pagrįstai užkirstų kelią pernelyg dideliam korporacijos patalpų naudojimui“. Fredžio chartijoje yra beveik identiška kalba.

Galbūt šis teisinės valstybės tipo klausimas yra per daug neaiškus, kad išrinktiems pareigūnams rūpėtų.

Jei taip, jie galėtų pasikliauti kai kuriais lengvai susietais būsto finansavimo faktais, kurie sutampa su didesniu federaliniu dalyvavimu. Pavyzdžiui, JAV būsto nuosavybės procentas yra beveik tiksliai ten, kur ji buvo prieš išplėtotą priklausomybę nuo Fannie ir Freddie; pabrango būsto kaina nuolat viršijo pajamas augimo, o mokesčių mokėtojai buvo priversti pakloti šimtai milijardų dolerių gelbėjimo priemonėms.

Fannie ir Freddie (kartu su FHA) padėjo kuro daugiau hipotekos skolų, su mažesniu nuosavu kapitalu, už brangesnių namų. Ši politika buvo ypač žalingas mažas pajamas gaunančioms šeimoms, ir viskas tipiškas amerikietis turi parodyti esamą būsto finansavimo sistemą yra per didelės skolos, didelės būsto išlaidos, nepastovios namų kainos, per didelis reguliavimas ir federalinių gelbėjimo priemonių pėdsakai.

Federalinė politika taip pat išstūmė privataus sektoriaus įmones, kurios galėjo padėti sukurti tvaresnę sistemą, galbūt su įvairesnėmis skolinimo ir draudimo galimybėmis.

Kaip pažymiu namų nuosavybės skyriuje Naujojo Amerikos darbuotojo įgalinimas, būsima knyga, kurią redagavo mano kolega Scottas Lincicome'as, federalinė politika sukėlė pavojų darbuotojų gebėjimui kurti turtus ir kaupti turtą, ypač neramiose darbo rinkose. Ilgalaikė, maža akcijų skola yra lošimas, neatsižvelgiant į pagrindinį turtą.

Idealus sprendimas būtų visiškai pašalinti federalinę vyriausybę iš būsto finansavimo pramonės. Nors toks pokytis pasirodė politiškai sudėtingas, Kongresas galėtų įgyvendinti daugybę laipsniškų reformų, kurios tiesiog nukreiptų būsto finansavimo sistemą geresne kryptimi.

Panašu, kad federalinis 1 milijono dolerių vertės namų rėmimas yra protinga vieta pradėti.