Štai kiek 40 metų hipoteka sutaupytų kiekvieną mėnesį, palyginti su 30 metų paskola. Ir galutinė kaina.

Žemiau pateikiamas pavyzdys, kaip gali atrodyti paskolos mokėjimai už 40 metų fiksuotos palūkanų normos būsto paskolą, palyginti su įprastomis 30 ir 15 metų paskolomis.

Jacobas Passy paaiškino, kad diskusijos tarp vyriausybinių agentūrų dėl 40 metų trukmės hipotekos paskolų iki šiol buvo susijusios su paskolų modifikavimu, kad sunkumų patiriantys skolininkai galėtų atnaujinti savo mokėjimus. Tačiau tai gali padėti visiems būsto pirkėjams plačiai priimti ir gauti paskolas 40 metų laikotarpiui.

Skaityti: Tikrai, 40 metų hipoteka? Vienas FED pareigūnas mano, kad tai gera idėja. Tačiau kiti sako, kad tai rizikingas pasiūlymas.

JAV turi neįtikėtinai likvidžią hipotekinių paskolų rinką, kuriai vadovauja Fannie Mae
FNMA,
-0.73%
ir Freddie Mac
FMCC,
-1.10%,
kurios perka didžiąją dalį naujų paskolų, jas supakuoja ir parduoda investuotojams hipoteka užtikrintus vertybinius popierius. Abu hipotekos gigantai, kuriuos abu 2008 m. perėmė vyriausybė, nustatė perkamų paskolų kreditavimo standartus. Abu jau dalyvavo programose, kuriomis siekiama pakeisti esamas hipotekos paskolas iki 40 metų sunkumų turintiems skolininkams, ir abu būtų įtraukti, jei 40 metų paskolos taptų plačiai prieinamos būsto pirkėjams.

Galimi 40 metų paskolos pranašumai

Akivaizdus galimas paskolos 40 metų privalumas – mažesnė mėnesinė įmoka. Prieš palygindami paskolų terminus, pateikiame Sent Luiso federalinio rezervų banko diagramą, kurioje parodytas vidutinių JAV būsto pardavimo kainų judėjimas nuo 1970 m.:

Naujausias Sent Luiso federalinio banko įvertinimas dėl vidutinės USUS būsto pardavimo kainos buvo paskelbtas sausio 26 d. ir buvo 408,100 2007 USD, o mūsų pavyzdžiai yra pagrįsti šiuo skaičiumi. Kelių dešimtmečių diagrama rodo daugybę rinkos atsitraukimų, įskaitant ilgą ir skausmingą laikotarpį nuo 2009 m. pirmojo ketvirčio iki XNUMX m. pirmojo ketvirčio, ​​bet kitu atveju diagramos kryptis yra gana aiški, ypač atsižvelgiant į daugumos hipotekos paskolų trukmę. paskolos.

Neatsižvelgiant į specialias programas, skirtas mažas pajamas gaunantiems skolininkams, kurioms gali būti taikomi maži pradinio įnašo reikalavimai, mūsų pavyzdžiuose bus numatytas 20 % pradinis įnašas 81 620 USD už 326,480 XNUMX USD paskolos sumą.

Nacionalinė vidutinė kaina gali būti netaikoma sričiai, kurioje norite įsigyti būstą, tačiau ji turėtų gerai parodyti paskolos sąlygų skirtumus ir parodyti, kaip laikui bėgant keičiasi paskolos įmokų ir palūkanų santykis.

Palūkanų normos ir amortizuojančios paskolos įmokos

Kadangi dabartinėje JAV būsto paskolų finansavimo rinkoje dominuoja 30 metų ir 15 metų fiksuotų palūkanų hipotekos paskolos, jas abi lyginsime su hipotetine 40 metų paskola. Taip pat siūlomos reguliuojamos palūkanų normos hipotekos paskolos. Tačiau jų pradiniai fiksuoti laikotarpiai skiriasi.

Didelis žingsnis: Hipotekos palūkanų normos padidėja daugiau nei 4.5 % – štai ką turi žinoti būsto pirkėjai

Taip pat verta atsižvelgti į tai, kad nepaisant pastaruoju metu kilusių palūkanų normų, paskolų būstui palūkanų normos vis dar yra istoriškai žemos.

Štai Freddie Mac diagrama, rodanti 30 metų hipotekos paskolų palūkanų pokyčius nuo 1971 m. balandžio mėn., kai 15 metų paskolos buvo pridėtos 1991 m., o reguliuojamos paskolos palūkanų normos pridėtos 2005 m.:

Pagal Freddie apklausą už savaitę, pasibaigusią 31 m. kovo 2022 d., vidutinė 30 metų paskolos palūkanų norma buvo 4.67%, o vidutinė 15 metų trukmės paskola buvo 3.83%.

Toliau pateikti mokėjimo pavyzdžiai neatspindi suteikimo mokesčių ar taškų ar kitų mokesčių už įvairias paslaugas paskolos suteikimo proceso metu. Į paskolos mokėjimus taip pat neįtraukiami nekilnojamojo turto mokesčiai ir draudimo įmokos, kurios paprastai yra deponuojamos ir surenkamos paskolų tvarkytojo kaip visos mėnesinės įmokos dalis.

40 metų paskolai taikome tą pačią palūkanų normą kaip ir 30 metų paskolai. Viena iš priežasčių yra ta, kad 40 metų būsto pirkimo ar refinansavimo rinkai, kuri iš tikrųjų dar nėra, nėra vidurkio.

Kita priežastis yra ta, kad 40 metų paskolos palūkanų norma nebūtinai būtų didesnė nei 30 metų paskolos. (Nuo balandžio 1 d. 20 metų trukmės JAV iždo obligacijų pajamingumas
TMUBMUSD20Y,
2.618%
buvo 2.59%, o tai viršijo 2.44% 30 metų trukmės iždo obligacijų pajamingumą.
TMUBMUSD30Y,
2.457%.
)

Amortizuojantis paskolos mokėjimas yra toks, kuriuo grąžinama pagrindinė paskolos likutis per paskolos laikotarpį. Taigi pradinės paskolos įmokos yra labai pasvertos palūkanoms, o mokėjimai iki paskolos pabaigos yra labai vertinami pagal pagrindinę sumą.

Čia yra mūsų hipotetinės 40 metų hipotekos paskolos ir 30 metų bei 15 metų 326,480 20 USD paskolų mėnesinės pagrindinės sumos ir palūkanų įmokų palyginimas, remiantis 408,100 % pradiniu įnašu įsigyjant XNUMX XNUMX USD, o tai yra nacionalinė vidutinė kaina pagal naujausi duomenys iš Sent Luiso federalinio banko:

Visi dolerio skaičiai buvo suapvalinti.

Lentelėje palyginamos visos už kiekvienos paskolos laikotarpį sumokėtos palūkanos. Akivaizdu, kad palūkanų suma yra didesnė, nes terminai ilgėja. Tačiau taip pat lyginami pirmųjų penkerių metų ir pirmųjų 10 metų palūkanų mokėjimai už kiekvieną paskolą, taip pat palyginama per pirmuosius penkerius ir 10 metų sukaupto nuosavo kapitalo suma, įskaitant pradinį įnašą.

Šiame pavyzdyje palūkanų suma, mokama už 40 metų paskolos galiojimo laikotarpį, viršytų paskolos sumą. Tai beveik padvigubina būsto kainą.

Taip pat matote, kad su 15 metų paskola po 70 metų sukauptumėte beveik 10 % pirkimo kainos.

Privalumai ir trūkumai

40 metų paskolos mažiausia mėnesinė įmoka – 1,504 USD. Tačiau tai reiškia tik 183 USD „sutaupymą“ per mėnesį iš 30 metų paskolos. Šiame pavyzdyje įvertinus bendrą būsto kainą, pridedant dar 10 metų prie paskolos galiojimo laiko atrodo didelė kaina, kad įmoka būtų sumažinta mažiau nei 200 USD per mėnesį.

Nesunku pasakyti, kad būstą perkančiam žmogui paskola 40 metų laikotarpiui neatrodo toks geras sandoris. Tačiau būsto savininkui, kuris stengiasi mokėti mėnesines įmokas ir kuriam siūloma 40 metų paskolos modifikacija, mažesnė įmoka gali turėti įtakos.

30 ir 15 metų skaičių palyginimas yra ekstremalesnis. Mėnesio įmoka už 15 metų paskolą yra 700 USD didesnė. Kai kurie būsto pirkėjai gali sau leisti didesnį mokėjimą. 15 metų paskolos pranašumai yra tai, kad visos už paskolą sumokėtos palūkanos yra 103,218 289 USD, palyginti su 970 30 USD už XNUMX metų paskolą. Atrodo, kad penkiolika metų prabėga greitai, o nustoti mokėti mokėjimus – jaudinantis jausmas.

Naudodami MarketWatch galite atlikti savo 15 ir 30 metų paskolų, taip pat kitų laikotarpių ir reguliuojamų palūkanų paskolų palyginimus. hipotekos skaičiuoklė.

Priešingas argumentas 15 metų paskolai gali būti prarastos galimybės. 30 metų paskolos palūkanų norma yra 4.67 %, o ilgalaikėje perspektyvoje galima tikėtis daug didesnės grąžos iš didelės investicijos į akcijų rinką. Tačiau kyla klausimas, ar 700 USD mėnesinių grynųjų pinigų, atlaisvintų iš 30 metų paskolos, bus investuota. Gali kilti pagunda išleisti tuos pinigus brangesnei transporto priemonei, nei pirktumėte kitu atveju.

Priimant sprendimą, kurį būstą pirkti, ir paskolos terminą turi būti atsižvelgta į šeimos poreikius, įskaitant erdvę, taupymą ir investicijas į pensiją ir mokslą bei daugybę namų ūkio išlaidų.

Būsto pirkėjas turėtų bent jau suprasti, kaip veikia skirtingos paskolos rūšys.

Gilinantis į amortizaciją

Amortizacijos suskirstymas yra dar vienas būdas parodyti, kiek mokate už savo namą. Pavyzdžiui, su 30 metų paskola palūkanos sudaro 1,271 1,687 USD nuo jūsų pirmosios mėnesinės įmokos XNUMX XNUMX USD (vėlgi, skaičius suapvalintas). Štai pagrindinės mėnesinės paskolos įmokos dalies palyginimas trijų tipų paskoloms per pirmąjį mėnesį ir toliau:

Kartu pateikiamos lentelės parodo, kiek greičiau sumokamas jūsų paskolos likutis (arba sukaupiamas nuosavas kapitalas) trumpesniais paskolos laikotarpiais.

Paskutinės mintys ir įspėjimas

Perkant būstą – ypač pirmąjį būstą – viskas turi būti ant stalo. Ilgalaikė diskusija turėtų apimti visus pagrindinius finansinius tikslus ir poreikius, įskaitant taupymą pensijai, mokslą, būsimas medicinines išlaidas ir net kokius automobilius, sunkvežimius ar visureigius planuojate įsigyti arba kuriuos norite įsigyti. Taip pat galite atidžiai pažvelgti į pradinį įvertinimą, kiek vietos jums reikia. Kiek tai skirta saugojimui? Ką saugote? Jei sandėliuosite mažiau, galbūt mokėsite mažiau.

Transporto priemonių pirkimas paprastai yra finansuojamas, o daugeliui porų gali būti mokamos mėnesinės įmokos, artimos mėnesinėms būsto paskolos įmokoms. Taigi griežtas žvilgsnis į veidrodį yra būtinas. Perkant transporto priemonę, įskaitant darbą, reikia atsižvelgti į daugybę skirtingų poreikių – jums gali prireikti brangaus sunkvežimio. Arba, pavyzdžiui, parduodant nekilnojamąjį turtą, gali prireikti jus pamatyti vairuojantį gražų vėlyvojo modelio automobilį, kad padarytumėte gerą įspūdį.

Tačiau kai kurie žmonės gali atidėti naujos transporto priemonės pirkimą, o tai gali sumažinti spaudimą priimant sprendimą dėl namų finansavimo, kuris gali būti kelių dešimtmečių.

Įspėjimas apie šoką

Nekilnojamojo turto mokesčiai apskaičiuojami įvairiais būdais, atsižvelgiant į tai, kurioje valstijoje jūs gyvenate. Kai kuriose valstijose mokesčiai pagrįsti būsto pardavimo kaina arba nekilnojamojo turto mokesčių inspektoriaus dabartiniu namo vertės įvertinimu, o metinis padidėjimas gali būti nedidelis. Tai gali reikšti, kad būsto pirkėjas mokės daug didesnius nekilnojamojo turto mokesčius, nei mokėjo pardavėjas.

Priimdami sprendimą dėl būsto pirkimo, būtinai patys įvertinkite, kokie bus jūsų nekilnojamojo turto mokesčiai, o ne pasikliaukite skolintojo ar nuosavybės teise priklausančios bendrovės sąmata, kuri gali būti pagrįsta praėjusių metų nekilnojamojo turto mokesčiais. Dėl šios sąmatos pagalbos galite kreiptis į apskrities turto vertintoją.

Kitas veiksnys, į kurį reikia atsižvelgti, yra būsto savininko draudimas, įskaitant papildomą draudimą, kurio gali prireikti, jei esate potvynio zonoje arba vietovėje, kuriai būdingi kiti pavojai, pavyzdžiui, uraganai. Pavyzdžiui, jei judate į pietus iš valstijos šiaurės rytuose ar vidurio vakaruose, galite susidurti su gerokai kitokia – ir daug brangesne – draudimo rinka, nei buvote susidūrę anksčiau.