Būsto rinkos nuosmukis – ar nuosmukis laukia?

Antrąjį 2022 metų pusmetį būsto kainos mažėjo. Tačiau kainos išlieka aukštesnės, palyginti su praėjusiais metais, atsižvelgiant į nuolatinį kainų padidėjimą pirmąjį metų pusmetį. Kainų mažėjimą iš dalies lėmė aukštesnės hipotekos palūkanų normos, slegiančios būsto įperkamumą. Tačiau daugumoje rinkų būsto kainos kasmet nesumažėjo, o regioninės tendencijos reiškia, kad vakarinė pakrantė nukenčia labiau nei kitos rinkos.

Kylančios hipotekos išlaidos

Pagrindinė problema yra hipotekos išlaidų šuolis. 30 metų hipotekos išlaidos lapkričio pradžioje pasiekė 7 %, hipotekos išlaidos išlieka tokio lygio, kokio nematėme nuo 2007 m. Tai lemia didelė infliacija, dėl kurios FED smarkiai padidino palūkanų normas, o tai atitinkamai padidina hipotekos išlaidas.

Mažesnis būsto įperkamumas

Didesnės hipotekos išlaidos sumažino būsto įperkamumą. Taip yra todėl, kad daugeliui žmonių būstą, kurį jie gali sau leisti, lemia ne būsto kaina, o būsto paskolos kaina, kurią jie gali patogiai aptarnauti iš savo atlyginimo.

Apskritai, 2022 m. hipotekos išlaidos padvigubėjo, todėl būsto įperkamumas smarkiai sumažėjo. Atlantos Fed tai stebi ir mano, kad būsto įperkamumas yra labai žemas, palyginti su naujausia istorija. Tiesą sakant, būsto įperkamumas yra žemiausio lygio nuo tada, kai Atlantos Fed pradėjo jį stebėti 2006 m.

Kainos Slenkančios

Namų kainos smunka, bet nesumažėjo. „Redfin“ būsto kainų duomenys rodo, kad būsto kainos mažėjo nuo 2022 m. gegužės mėn, nors kainos išlieka 5 %, palyginti su tuo pačiu laikotarpiu prieš metus, o vasarą – 15 %.

Daugumoje rinkų nematėme absoliutaus būsto kainų mažėjimo kasmet, tačiau tai gali įvykti per ateinančius kelis mėnesius. Rudens ir žiemos laikotarpis gali būti lėtas būsto rinkai, todėl galime pastebėti ir tam tikras sezonines tendencijas. Pavasaris paprastai yra tvirtesnio būsto rinkos laikotarpio pradžia, todėl 2023 m. pradžios tendencijos būsto kainų kryptį parodys.

Regioninės tendencijos

Regioninės tendencijos taip pat svarbios. Vakarinėje pakrantėje būsto rinka šiuo metu yra santykinai silpnesnė, tačiau pietrytinėje pakrantėje laikosi geriau. Vis dėlto, nepaisant regioninių skirtumų, daugumoje regionų kainos mažėja kas mėnesį.

Kas toliau?

Vienas pagrindinių būsto rinkos klausimų 2023 m. bus ilgalaikių palūkanų normų pasikeitimas. Palūkanų normos 2022 m. pakilo dėl infliacijos ir FED padidinus trumpalaikes palūkanų normas.

Tačiau nuo lapkričio pradžios ilgesnės trukmės palūkanų normos šiek tiek sumažėjo. Jei tai tęsis, tai gali atitinkamai sumažinti ilgalaikes hipotekos išlaidas nuo šiuo metu padidėjusio lygio. Tačiau FED palūkanų normų atžvilgiu yra gana neblogas, o jei FED 2023 m. keis agresyviau nei šiuo metu tikimasi, tai gali reikšti tolesnį hipotekos išlaidų skausmą.

Bet kuriuo atveju, jei palūkanų normų šuolis 2023 m. iš esmės nesumažės, o rinkos nenumato, hipotekos išlaidos išliks didelės, palyginti su naujausia istorija, ir tai darys nuolatinį spaudimą būsto įperkamumui ir galbūt būsto kainoms.