Dvejus metus per COVID-19 pandemiją namų pardavėjai Kvekers Hile, priemiestyje, esančiame tolimiausiame Sidnėjaus vakarų pakraščiuose, rinko turtus. Apie 60 ar 70 žiūrovų apvažiuotų kiekvieną parduodamą namą, prisimena Joshas Tesolinas iš Ray'aus Vaito, nekilnojamojo turto agento. Pirkėjai grūmėsi aukcionuose, siūlydami gerokai daugiau nei šansai. „Prašytume, tarkime, 1 mln. USD ir parduotume už 1.4 mln. USD“, – sako ponas Tesolinas. „Tuomet rinka buvo pašėlusi – vaizdas visai kitoks nei dabar. Šiemet kainos kaimynystėje sumažėjo 20 proc., skaičiuoja jis. Savininkai traukia savo namus, nes negali jų parduoti už tiek, kiek nori. Rinka burzgiasi.
Australijos namų kainos krito penkis mėnesius iš eilės, todėl Quakers Hill yra pasaulinės tendencijos priešakyje. Centriniams bankams stengiantis sutramdyti infliaciją, jie kelia palūkanų normas sparčiausiu tempu per mažiausiai keturis dešimtmečius, o tai dabar virsta būsto rinkos skerdynėmis. Kainos krenta devyniose iš 18 šalių, kurias stebi konsultacinė bendrovė „Oxford Economics“, o sparčiausiai krenta labiausiai perkaitusiose rinkose. Kanadoje ir Švedijoje nuo vasario mėnesio jie sumažėjo daugiau nei 8 %; Naujojoje Zelandijoje jie sumažėjo daugiau nei 12 % nuo didžiausio praėjusių metų. Kainos pradėjo mažėti ir Amerikoje bei Didžiojoje Britanijoje. Daugelis kitų šalių eina ta pačia kryptimi.
Sandoriai taip pat mažėja. Anot lobistų grupės Nacionalinės nekilnojamojo turto agentūros asociacijos, namų pardavimas Amerikoje rugpjūčio mėnesį sumažėjo penktadaliu, palyginti su praėjusiais metais. Naujojoje Zelandijoje per tris mėnesius iki birželio ketvirčio pardavimai buvo silpniausi nuo 2010 m. Didžiųjų britų statybininkų, tokių kaip Barratt ir Taylor Wimpey, akcijų kainos šiemet sumažėjo perpus. Dr Horton ir Lennar, didžiausias Amerikoje, sumažėjo daugiau nei 30%.
Tai reiškia ilgo bumo pabaigą, kurį daugelis namų savininkų laiko savaime suprantamu dalyku. Žemiausios hipotekos palūkanų normos ir ribota pasiūla paskatino nuolatinį turtingųjų pasaulio būsto kainų kilimą dešimtmetį po pasaulinės finansų krizės 2007–09 m. Pavyzdžiui, kainos Amerikoje pakilo beveik 60 % nuo žemiausio lygio 2012 m. iki 2019 m. pabaigos. Tada kilo pandemija, kurios metu kainos išties pakilo. Amerikoje, Kanadoje ir Nyderlanduose nuo 30 m. jie išaugo daugiau nei 2020 %. Užrakinti ir perėjimas prie nuotolinio darbo padidino priemiesčio nekilnojamojo turto su sodais ar biurais paklausą. Vyriausybės, susirūpinusios dėl būsto krizės plintant koronavirusui, laikinai sušvelnino arba panaikino hipotekos taisykles, kad būtų lengviau pirkti. Pandemijos santaupos padėjo pirmą kartą pirkėjams susimokėti didelius indėlius.
Tačiau palūkanų normų kilimas dabar grąžino hipotekos palūkanų normas iki dešimtmečių nematytų lygių. Prieš metus 30 metų fiksuotos palūkanų normos hipoteka Amerikoje buvo mažesnė nei 3%. Šiandien ji yra tik šiek tiek drovesnė – 7%. Naujojoje Zelandijoje hipotekos palūkanos pirmą kartą per aštuonerius metus viršijo 7 %; Didžiojoje Britanijoje vidutinė penkerių metų paskolos su fiksuota palūkanų norma dabar pirmą kartą per keliolika viršija 6 proc. Tai apsunkins būsimų pirkėjų gyvenimą ir padidins esamų namų savininkų nelaimių tikimybę. Tai pokytis, kuris gali turėti nepatogių politinių ir socialinių pasekmių daugelį metų.
Trys veiksniai lems, kur skausmas yra stipriausias, taigi, kur šios pasekmės yra labiausiai tikėtinos. Pirmasis yra pastarojo meto kainų augimas. Būsto rinkos, kuriose kainos pakilo nuo pandemijos, yra ypač pažeidžiamos dėl vėsėjančios paklausos. Nors daugelio turtingų šalių metinis augimo tempas šių metų pradžioje sulėtėjo iki vienženklių skaitmenų, Amerika ir Kanada išlaikė dviženklį augimą, kurį skatino didžiulė būsto paklausa kalnų miesteliuose ir saulės juostose esančiose valstijose, pritraukiančiose pasiturinčius kaliforniečius ir naujus gyventojus. Jorkiečiai, taip pat tokie miestai kaip Torontas.
Antras veiksnys yra skolinimosi lygis. Kuo didesnė namų ūkio skola sudaro pajamų dalį, tuo labiau pažeidžiami savininkai dėl didesnių hipotekos įmokų ir įsipareigojimų nevykdymo. Centriniai bankininkai paguodą ras tai, kad namų ūkių skola, palyginti su pajamomis, yra mažesnė nei pasaulinės finansų krizės išvakarėse tokiose šalyse kaip Amerika, Didžioji Britanija ir Ispanija. Tačiau kai kurios šalys susiduria su skolų kalnu. Dėl to jie jautrūs net nedideliam hipotekos palūkanų normų padidėjimui. Namų ūkiai Australijoje, Kanadoje ir Švedijoje, kuriems pavyko išvengti visos finansinės krizės naštos, per pastaruosius metus pasiskolino stulbinančiai, todėl finansų priežiūros institucijos perspėjo. Kaip pasakė Švedijos centrinio banko valdytojas Stefanas Ingvesas: „Tai tarsi sėdėjimas ugnikalnio viršūnėje“.
Trečias veiksnys yra greitis, kuriuo didesnės palūkanų normos patenka į būsto savininkus. Didžiausia rizika kyla skolininkams, turintiems kintamų palūkanų hipotekos paskolas, kurios svyruoja kintant politikos palūkanų normoms. Jų disponuojamos pajamos iš karto sumažės. Kanadoje kintamų palūkanų hipotekos sudaro daugiau nei pusę visų paskolų. Australijoje ir Švedijoje jie sudaro beveik du trečdalius.
Kitose šalyse terminuotas skolinimasis yra daug labiau paplitęs, o tai reiškia, kad palūkanų augimas vyksta su dideliu vėlavimu. Didžioji dauguma hipotekų Amerikoje yra tokiomis sąlygomis. Šios hipotekos taip pat yra populiaresnės nei anksčiau visoje Europoje. Tačiau ne visos terminuotos paskolos yra vienodos. Amerikoje didžioji jų dalis yra fiksuota dviem ar trims dešimtmečiams. Kitose šalyse net ir fiksuotų palūkanų skolininkai greitai susidurs su didėjančiomis būsto paskolos išlaidomis. Naujojoje Zelandijoje fiksuotos palūkanų normos hipotekos sudaro didžiąją dalį esamų paskolų, tačiau daugiau nei 70 % paskolų grąžinimo terminas yra trumpesnis nei dveji metai. Taip daro beveik pusė tų, kurie praėjusiais metais buvo išvežti Didžiojoje Britanijoje.
Sujunkite tai ir visi gilaus būsto nuosmukio ingredientai yra vietoje. Tačiau šį kartą greičiausiai jai vadovaus ne Amerika, o Kanada, Nyderlandai, Australija, Naujoji Zelandija ir Norvegija (žr. lentelę). Remiantis daugelio nekilnojamojo turto įmonių prognozėmis, Australijoje ir Kanadoje kainos gali nukristi net 14 % nuo savo piko, ty šiek tiek daugiau nei tikimasi Amerikoje ar Didžiojoje Britanijoje. Karališkojo Kanados banko ekonomistai tikisi, kad 40–2022 m. šalies pardavimų apimtys sumažės daugiau nei 23 %, o tai viršys 38 % kritimą 2008–09 m.
Skausmo slenksčiai
Kiekvienoje šalyje vieni žmonės nukentės labiau nei kiti. Vidutinio skolininko kredito kokybė pastaraisiais metais pagerėjo, nes po pasaulinės finansų krizės įvesti griežtesni reglamentai rizikingesniems skolininkams apsunkino hipotekos paskolas. Tačiau toksiškas kainų šoko ir pragyvenimo išlaidų padidėjimo derinys sukels didelę įtampą namų savininkams.
Pavyzdžiui, Australijoje trys penktadaliai būsto kredito yra kintamomis sąlygomis. Remiantis naujausia centrinio banko finansinio stabilumo ataskaita, paskelbta spalio 7 d., pusės šių skolininkų likę pinigai arba likę po būsto paskolos ir būtinųjų pragyvenimo išlaidų sumažėtų bent penktadaliu, jei palūkanų normos kiltų pagal rinkos sąlygas. lūkesčius, o 15 % pamatytų, kad ši priemonė taptų neigiama. Didžiojoje Britanijoje beveik 2 mln. namų ūkių arba ketvirtadalis tų, kurie turi hipoteką, iki 10 m. pradžios didesnės išmokos gali sunaudoti papildomus 2025 % jų namų ūkio pajamų. Nyderlanduose dalis namų savininkų, sumokančių daugiau nei ketvirtadalį savo pajamų už būsto paskolą padidėtų nuo 12% iki 26%, jei palūkanų normos padidėtų trimis procentiniais punktais.
Pirmą kartą pirkėjai ir neseniai skolinantys yra ypač pažeidžiami. Daugelis ištempė savo finansus, kad įsigytų namą, todėl liko mažiau laisvų pinigų, kad padengtų padidėjusias hipotekos išlaidas. Amerikoje pirmą kartą pirkėjai pernai suskaičiavo kas trečią pardavimą. Daugelis turi menkų santaupų. Maždaug pusė Australijos pirkėjų, paėmusių paskolas nuo 2021 m. pradžios iki 2022 m. rugpjūčio mėn., turėjo mažiau nei trijų mėnesių būsto paskolos įmokų, skirtų lietingai dienai. Tūkstantmečių, kuriems pagaliau pavyko nusipirkti nekilnojamąjį turtą, laukia nemalonus siurprizas.
Pirmą kartą pirkėjai taip pat turėjo mažiau laiko sukaupti nuosavo kapitalo. „Oxford Economics“ apskaičiavo, kad būsto kainų Amerikoje kritimas 15 % per metus panaikintų du trečdalius būsto nuosavybės, sukaupto nuo pandemijos pradžios. Priešingai, vyresni savininkai yra saugesni. Daugiau nei pusė 65 metų ir vyresnių namų savininkų amerikiečių persikėlė gyventi prieš tūkstantmečio sandūrą. Dėl to naujiems savininkams kyla didesnė rizika būti nustumtiems į neigiamą akcinį kapitalą, o tai apsunkina būsto persikėlimą ar įkeitimą. Pasak konsultacinės bendrovės Nealo Hudsono iš Residential Analysts, Didžiojoje Britanijoje būsto kainoms sumažėjus 20 proc., net 5 proc. hipotekos liktų neigiama nuosavybė. Paveiktų maždaug kas dešimtas hipotekos turėtojas Londone.
Gera žinia ta, kad bankai turėtų atlaikyti nuosmukį. 2007–09 m. padidėjus neapmokėtoms skoloms, kai kurios Amerikos skolos nustūmė į slenkstį. Kitos konsultacinės bendrovės „Capital Economics“ duomenimis, Didžiosios Britanijos bankai dabar turi beveik keturis kartus daugiau kapitalo nuostoliams padengti. Paskutinis Anglijos banko testas nepalankiausiomis sąlygomis rodo, kad šalies skolintojai sugebėtų susidoroti su 33% sumažėjusiomis būsto kainomis ir padidėjusį nedarbo lygį nuo 3.5% iki 12%. Amerikoje bankai pasitraukė iš hipotekos rinkos, o ne bankai dabar teikia daugiau nei pusę naujų hipotekinių paskolų. Taigi rizika nebėra sutelkta į sistemiškai svarbius kreditorius.
Vis dėlto būsto spaudimas turės didelių pasekmių. „Būsto ciklas YRA verslo ciklas“, – rašė Edwardas Leameris iš Kalifornijos universiteto Los Andžele savo 2007 m. publikuotame dokumente. Jame pažymima, kad būsto sulėtėjimas įvyko prieš aštuonias iš dešimties recesijų Amerikoje. Po finansų krizės ponas Leameris paskelbė straipsnį „Būstas iš tikrųjų yra verslo ciklas“, jei skaitytojams nepavyktų suprasti šios žinios. Ryšys tarp dviejų ciklų atsiranda dėl to, kad būstas savininkams suteikia „turto efektą“. Kylant būsto kainoms, žmonės gerai jaučia savo finansinę padėtį, todėl skolinkitės ir išleiskite daugiau. Krisdami žmonės susiveržia diržus. 2019 metais Anglijos banko atliktas tyrimas parodė, kad būsto kainų padidėjimas 10 proc. padidina vartojimą 0.35–0.5 proc.
Kitas svarbus kanalas tarp būsto rinkos ir likusios ekonomikos yra investicijos. Kapitalo išlaidos, susijusios su būstu, ypač namų statyba, gali būti labai nepastovios ir dažnai skiriasi nuo augančios ar besitraukiančios ekonomikos. Iš tiesų, mažėjančios investicijos į būstą sudarė trečdalį Amerikos BVP kritimo 2007–09 m. Didžiosios Britanijos tyrimai parodė panašius rezultatus. Namų statytojai persekioja bėdą ir persekioja blogas ekonomikos naujienas. Kadangi susirūpinimas šį kartą didėja, nuo balandžio mėnesio Amerikoje privačių būstų statyba sumažėjo 20%. Šį kartą įtempti skolininkai, kuriems jau trūksta pinigų dėl infliacijos ir didelių sąskaitų už energiją, taip pat mažiau išleis kitoms prekėms ir paslaugoms, nes bandys sumokėti didesnes hipotekos įmokas.
Kai kurie žmonės mato būsto žlugimo pusę. Jie tikisi, kad mažesnės kainos leis jauniems žmonėms įsigyti pirmuosius namus. Šios viltys beveik neabejotinai žlugs. Koreguojant būstą, o kartais ir po daugelio metų, būsto nuosavybės normos linkusios kristi, o ne kilti. Pavyzdžiui, Didžiojoje Britanijoje apie 65 % žmonių turi nuosavą būstą, palyginti su 70 % pasaulinės finansų krizės pradžioje. Airijoje, kuri 2000-ųjų pabaigoje patyrė visagalę katastrofą, būsto nuosavybės lygis vis dar yra daugiau nei dešimčia procentinių punktų mažesnis už savo piką. Ekonominės sąlygos, dėl kurių mažėja būsto kainos, kartu kenkia būsimų namų savininkų galimybėms. Didėja nedarbas, mažėja atlyginimai. Jei palūkanų normos šokteli, žmonės gali mažiau skolintis, o hipotekos skolintojai linkę tapti abejingesni skolinimui. Kanadoje padidėjusios skolinimosi išlaidos „užpildys“ bet kokias santaupas dėl mažesnės pirkimo kainos, prognozuoja Tsur Somerville iš Britų Kolumbijos universiteto.
Gyvenamasis namas yra politinis
Didžiausias būsto nuosmukio poveikis gali būti politikoje. Šalyse, kuriose būsto nuosavybė vertinama kaip perėjimo apeiga, mažesnės kainos, nepadidinus įperkamumo, įtrins druska ir taip skaudamas žaizdas. „Į ką? Nukritus iki absurdiškai groteskiškų kainų, o ne tiesiog neįsivaizduojama? – klausia Monrealio bendruomenės darbuotojas ir dviračių mechanikas Robinas Blackas. „Iš esmės aš sutikau, kad svajonė baigėsi. Pasiilgau lango“. Keletas tūkstantmečių susitaupė, kad galėtų sumokėti užstatą; dabar jiems teks stengtis mokėti daug didesnes būsto paskolos įmokas. Kyla susigrąžinimo grėsmė. Prarasti namą yra tokia galimybė, kokios nebuvo anksčiau.
Daugelį metų labiau įsitvirtinę būsto savininkai guodėsi mintimi, kad net jei realaus darbo užmokesčio augimas buvo baisus, bent jau jų namo kaina kyla. Tos dienos baigėsi. Netgi kūdikių bumo žmonės, puikūs laimėtojai per dešimtmetį kainų augimo, dabar susiduria su galimybe išėjus į pensiją gyventi iš mažesnio kiaušinio lizdo, nes sumažinti darbuotojų skaičių tampa mažiau pelninga. Visa tai reiškia, kad kylančios palūkanų normos turės nenuspėjamų politinių pasekmių, nes žmonės, kurie kažkada turėjo naudos iš status quo, atranda, kaip jaučiasi pralaimėti.
Nenustebkite, jei politikos formuotojai pradės milžiniškas gelbėjimo operacijas. Vengrijos vyriausybė jau pasiūlė savo piliečiams apsaugą nuo didėjančių būsto paskolų palūkanų normų. Analizuodama būstą Naujojoje Zelandijoje, IMF nerimauja, kad „gali prireikti politikos paramos, kad būtų išvengta antrinio poveikio ir ryškaus nuosmukio“. Pranešama, kad Ispanijoje bankai svarsto apriboti mokėjimų didinimą už kintamų palūkanų hipoteką. Didžiosios Britanijos finansų žinovas Martinas Lewisas, turintis didesnę įtaką nei visi šalies laikraščiai kartu paėmus, pradėjo agituoti už valstybės paramą hipotekos turėtojams. Būsto kainoms nukritus iki žemės, tokie poreikiai tik augs.
Norėdami gauti daugiau ekspertų analizės apie didžiausias ekonomikos, finansų ir rinkų istorijas, užsiregistruokite Money Talks, mūsų savaitinis naujienlaiškis, skirtas tik prenumeratoriams.
© „The Economist Newspaper Limited“, 2022 m. Visos teisės saugomos.
Iš „The Economist“, išleista pagal licenciją. Originalų turinį galima rasti adresu https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze
Šaltinis: https://finance.yahoo.com/news/housing-markets-face-brutal-squeeze-104820590.html