Būsto kainos krenta – taip, namas vis dar yra gera investicija

Po užsitęsusio būsto kainų augimo signalai rodo, kad atėjo laikas. Vietoj to, kad būsto pirkėjai susižavėtų šia galimybe, daugelis susimąsto, ar būsto pirkimas nuosmukio metu vis dar yra protinga investicija.

Nors yra keletas išimčių, daugumai žmonių turėti būstą vis dar yra protingas finansinis žingsnis. Tai ypač aktualu, jei planuojate turėti nuosavybę mažiausiai penkerius metus. Štai svarbiausios priežastys, dėl kurių vis tiek turėtumėte pirmenybę teikti būsto įsigijimui.

Nuosavas namas yra gera apsauga nuo infliacijos

Istoriškai nekilnojamojo turto brangimas viršijo infliacijos tempą. Pasak Jeilio universiteto ekonomikos profesoriaus Roberto Shillerio, metinė šios turto klasės grąža 1928–2021 m. yra 4.2%. Palyginkite tai su 3.08 % metine infliacija per tą patį laikotarpį.

Yra metų, įskaitant 2022 m., kai infliacija lenkia nekilnojamojo turto brangimą. Tačiau žiūrint į tendencijas ilgesniu laikotarpiu, iš nekilnojamojo turto gaunama grąža paprastai būna didesnė.

Kitas būdas pažvelgti į šią investiciją yra jūsų hipotekos palūkanų norma. Įsigiję namą ir paėmę 30 metų būsto paskolą su fiksuota palūkanų norma už 5.25%, mokėsite tą pačią palūkanų normą visus 30 metų. Tikimasi, kad trumpą laiką palūkanų normos išliks didelės, todėl jūs išeinate į priekį, nes jūsų mokamos palūkanos yra mažesnės už infliacijos lygį.

Kai infliacija mažės, kartu su ja kris ir palūkanų normos. Šiuo metu galite pasirinkti refinansuoti į mažesnę palūkanų normą ir vis tiek sutaupyti pinigų.

Jei pasirinksite nuomą, jūsų mokama nuoma gali pasikeisti, kai baigsis nuomos sutartis. Daugeliui nuomininkų nuomos sutartis apima tik 12 mėnesių laikotarpį. Anot Redfin, nuomos nuomos padidėjimas per metus yra 15% ir jau keletą mėnesių išlieka pastovus paauglystėje.

Nuomodamiesi, o ne pirkdami, rizikuojate kasmet už būstą mokėti daugiau, o ne išlaikysite stabilų mokėjimą, jei įsigysite būstą.

Turėdami savo namą, pastatysite nuosavą kapitalą

Vienas svarbus dalykas, kurį reikia atsiminti, kai mokate mėnesinį hipotekos įmoką, yra tai, kad dalis jūsų sąskaitos padengia pagrindinę paskolos sumą. Kitaip tariant, jūs kuriate nuosavybę. Kai eisite parduoti būsto, šiuos pinigus atgausite.

Kita vertus, nuoma nekuria nuosavybės. Kiekvieną mėnesį, kai mokate nuomą, neturite ką parodyti, išskyrus stogą virš galvos. Jei paimate 200,000 30 USD hipoteką 6 metų su 32,000% ir parduodate po dešimties metų, sukaupėte daugiau XNUMX XNUMX USD nuosavybės.

Namo nuosavybė turi mokesčių lengvatų

Pagrindinis būsto privalumas yra mokesčių lengvatos. Dvi svarbiausios yra hipotekos palūkanų atskaitymas ir kapitalo prieaugio atleidimas. Atskaitydami hipotekos palūkanas, galite nurašyti sumokėtas palūkanas, kurios yra susijusios su jūsų mokesčių grupe.

Pavyzdžiui, jei esate 25% mokesčių grupėje, sutaupote mokesčių nuo 25% sumokėtų palūkanų. Taigi, jei per metus sumokėjote 10,000 2,500 USD hipotekos palūkanų, galite nurašyti XNUMX XNUMX USD nuo mokesčių, jei detalizuosite.

Atleidus nuo kapitalo prieaugio, vieni asmenys gali turėti teisę į apmokestinamąsias pajamas neįtraukti iki 250,000 500,000 USD pelno, gauto pardavus pagrindinę gyvenamąją vietą. Jei pateikiate bendrą deklaraciją su savo sutuoktiniu, galite neįtraukti iki XNUMX XNUMX USD. Tai didžiulė mokesčių lengvata, ir tai yra vienas iš būdų, kaip žmonės gali kurti turtus iš nekilnojamojo turto.

Jei nuomojatės, jums nereikia reikalauti mokesčių atskaitymo. Mokesčių lengvatų iš viso nėra.

Ilgalaikis įvertinimas

Jūs ne tik statote nuosavą kapitalą savo namuose, bet ir padidinate kainą. Kaip minėta anksčiau, vidutinis metinis nekilnojamojo turto vertės padidėjimas yra maždaug 4%. Naudodami 72 taisyklę galite tikėtis, kad per 18 metų jūsų namo vertė padvigubės. Jei įmokėjote 50,000 200,000 USD ir paėmėte 30 6 USD paskolą 18 metų su 77,123 proc., po 250,000 metų sukaupėte 500,000 377,123 USD nuosavo kapitalo. Bendra jūsų 50,000 77,123 USD vertės būsto vertė įsigijus padidėjo iki 250,000 XNUMX USD. Jei parduosite, dabar turite XNUMX XNUMX USD investicijų likutį (XNUMX XNUMX USD pradinis įnašas + XNUMX XNUMX USD vertės pagrindinės įmokos + XNUMX XNUMX USD vertės padidėjimas).

Istoriškai būsto kainos kyla; buvo tik kelios išimtys, daugiausia 2008 ir 2019 m. Todėl yra didelė tikimybė, kad jūs suprasite savo namų vertę.

Vienintelis įvertinimas, kurį patiriate kaip nuomininkas, yra kasmetinis mėnesio nuomos mokesčio padidėjimas. Nėra jokio ilgalaikio įvertinimo, kuriuo galėtumėte mėgautis, nes nekuriate jokio nuosavo kapitalo.

Kodėl šis laikas nėra panašus į paskutinį kartą

Vartotojų reikalų duomenimis, 63% žmonių tikisi būsto žlugimo, kad galėtų sau leisti nusipirkti būstą. Deja, jokie ženklai nerodo, kad taip nutiktų. Dauguma ekspertų sutinka, kad tokios avarijos, kaip 2008 m., nėra.

Tam yra keletas priežasčių. Pirma, vartotojų balansas šiandien yra stipresnis nei 2008 m. Be to, daugelis 2008 m. pasirašytų hipotekų buvo žemos kokybės, be to, nebuvo daug patikrinimų ir balansų, kad nekvalifikuoti skolininkai negalėtų imti antrinės rizikos hipotekos. Šiandien pramonė yra labai skirtinga ir yra daugiau apribojimų, kas turi teisę gauti hipoteką.

Galiausiai avarija įvyksta tik tada, kai pardavėjų yra daugiau nei pirkėjų. Kai pirkėjų mažai, pardavėjai turi sumažinti kainą, kad suviliotų ką nors pirkti. Tačiau jei 63% žmonių laukia nuošalyje, didelio masto avarija mažai tikėtina. Didelis būrys žmonių yra pasiruošę pirkti, todėl bet koks kainų kritimas sukels pirkėjų antplūdį, o tai iš tikrųjų stabilizuos kainas.

Ar visada buvo baisu pirkti namą?

Namo pirkimas visada buvo baisus pasiūlymas. Tai yra didelė finansinė investicija, nes jūs prisiregistruojate gauti mėnesinį mokėjimą ateinančius 30 metų. Štai kodėl ekonominio nuosmukio metu namų kainos krenta. Jei žmogus nėra tikras, ar rytoj turės darbą, jis greičiausiai neįsipareigs pirkti būsto.

Jei atsuktumėte laikrodį į šeštąjį dešimtmetį ir pamatytumėte, kad būsto kainos buvo daug mažesnės, turite prisiminti, kad tuomet dažniausiai tik vienas sutuoktinis gaudavo pajamas. Be to, įsigyti būstą buvo sudėtinga dėl aukštų skolinimo standartų. Tik įsteigus Federalinę būsto administraciją (FHA) ir Veteranų administracijos (VA) būsto paskolų programas, įsigyti būstą tapo lengviau.

Vis dėlto įsigyti būstą buvo didžiulis reikalas. Tai buvo dar labiau tiesa aštuntajame dešimtmetyje, kai įsigalėjo stagfliacija ir palūkanų normos pakilo iki beveik 1970%.

Paskubėjus į priekį iki 2008 m., vyriausybei teko vėl įsikišti, kad priviliotų žmones pirkti namus su 8,000 XNUMX USD kreditu „First Time Homebuyer“.

Kad ir į kokį laikotarpį žiūrėtum, visada atsiranda priežasčių, dėl kurių žmonės nerimauja dėl būsto pirkimo (be natūralios baimės įsipareigoti kas mėnesį mokėti iki 30 metų).

Ką daryti, jei jau turite namą?

Kadangi nekilnojamasis turtas yra puiki ilgalaikė investicija, ką dar galite padaryti, jei jau turite būstą? Pradedantiesiems galite apsvarstyti galimybę įsigyti investicinį turtą. Jūs ne tik naudojatės ilgalaikiu dėkingumu, bet ir išsinuomodami turtą jūsų nuomininkas moka jūsų mėnesinę hipoteką, o tai padidina jūsų grąžą.

Suprantama, kad ne visi yra suinteresuoti fiziškai turėti nuomojamą turtą arba su juo susijusius darbus. Alternatyva yra investuoti į nekilnojamąjį turtą perkant su būsto rinka susijusių įmonių akcijas. Q.ai siūlo Investiciniai rinkiniai su įmontuotais REIT ir kitomis nekilnojamojo turto pozicijomis.

Kai kurie žmonės gali apsvarstyti galimybę mokėti papildomai už pagrindinę hipotekos sumą. Tačiau jei jūsų palūkanų norma yra mažesnė nei 4%, protingiau investuoti pinigus, o ne mokėti hipoteką. Taip yra todėl, kad iš savo pinigų galite uždirbti didesnę grąžą.

Vidutinė metinė akcijų rinkos grąža yra 8%. Jei investuosite 6,000 10 USD per metus 93,872 metų, gausite 6,000 4 USD. Jei už 10% hipoteką kasmet mokėtumėte papildomus 69,655 24,217 USD, per XNUMX metų būtumėte sutaupę XNUMX XNUMX USD palūkanų. Kadangi jūsų akcijos uždirbs XNUMX XNUMX USD daugiau nei palūkanų santaupos, geriau investuoti pinigus į rinką.

Kas neturėtų pirkti būsto?

Yra keletas atvejų, kai prasmingiau nuomotis nei pirkti. Visa tai grįžta į laiką. Jei tik pradedate savo karjerą ir nežinote, kur norite gyventi, nėra prasmės įsipareigoti namams.

Be to, jei ką tik įsidarbinote naujame mieste, finansiškai protingiau išsinuomoti trumpalaikį laikotarpį, nes laikui bėgant išsiaiškinsite, kur norėtumėte gyventi. Galų gale, jei nemanote, kad turite būstą bent penkerius metus iki pardavimo, geriau nuomotis, o ne pirkti. Taip yra dėl rizikos, kad būsto kainos per trumpą laiką nepadidės, ir dėl visų uždarymo išlaidų, kurias mokate įsigydami būstą. Jūsų nuosavybė, įvertinimas ir mokesčių lengvatos užtrunka, kol įveiksite pradinį uždarymo išlaidų kuprą ir suprasite pirkimo naudą.

Išvada

Apskritai būstas vis dar yra gera investicija, net ir sulėtėjus būsto pardavimui. Nors yra rizika, kad kainos per trumpą laiką sumažės arba sumažės, nesitikėkite didelio nuosmukio, kaip 2008 m. Ir jei investavimas į akcijų rinką yra bet koks orientyras, žinote, kad laikas rinkoje yra daug svarbesnis nei laiko nustatymas. turgus. Kitaip tariant, geriau investuoti į nekilnojamojo turto rinką – net ir nuosmukio metu – nei bandyti išsirinkti tinkamiausią laiką pirkti ar parduoti.

Niekas nežino, kada įvyks dugnas ar kada kainos vėl pradės kilti. Jei nenorite praleisti veiksmo, geriau įsitraukti nei laukti.