Per pastaruosius 10 metų būsto kainos beveik padvigubėjo – tai gali reikšti, kad parduodami būstą turėsite sumokėti rimtus mokesčius. 259,000 m. pasiekusi dugną apie 2011 453,000 USD, rašymo metu vidutinė namo pardavimo kaina nuolat kilo iki daugiau nei XNUMX XNUMX USD. Kaip ir daugelis tendencijų, pandemija galėjo tai paspartinti, tačiau būsto kainos jau augo daugelį metų. Tai buvo puiki žinia namų savininkams, norintiems parduoti. Jie nori uždirbti tikrų pinigų.
Deja, su tikrais pinigais ateina tikri mokesčiai. Jei parduodate nekilnojamąjį turtą siekdami pelno, už pinigus turėsite mokėti kapitalo prieaugio mokesčius. Deja, skirtingai nei mokesčiai, skaičiuojami nuo darbo užmokesčio, IRS tų pinigų nepaima iš anksto. Turėsite jį apskaičiuoti ir iškirpti čekį. Tačiau yra būdų, kaip sumažinti skausmą. Jei norite padėti sumažinti mokesčių sąskaitą parduodant būstą, apsvarstykite galimybę dirbti su finansų patarėju.
Kas yra nekilnojamojo turto kapitalo prieaugio mokesčiai?
Kapitalo prieaugio mokestis apmokestinamas bet kokiam pelnui, kurį gaunate pardavus investiciją. Tai taikoma daugumai pinigų, kuriuos uždirbate pirkdami ir parduodami turtą, pvz., akcijas, obligacijas ir net nekilnojamąjį turtą (pvz., namą). Nekilnojamojo turto atveju apmokestinamąjį pelną apskaičiuotumėte taip:
Kaina, už kurią pardavėte turtą – Kaina, kurią sumokėjote už turtą = Apmokestinamasis pelnas
Pavyzdžiui, tarkime, kad prieš dešimt metų nusipirkote savo namus už 260,000 450,000 USD. Šiandien parduodate už 190,000 XNUMX USD. Jūs turėtumėte mokėti kapitalo prieaugio mokesčius nuo XNUMX XNUMX USD (skirtumo tarp pirkimo ir pardavimo kainos).
Ilgalaikis kapitalo prieaugis, ty bent metus laikomo turto prieaugis, paprastai apmokestinamas daug mažesniu tarifu nei uždirbtos pajamos (pinigai, kuriuos gaunate iš darbo). 2021 m. vienišiems/susituokusiems asmenims buvo nustatyti kapitalo prieaugio mokesčio tarifai:
0 procentų – 0–40,400 0 USD vienišas / 80,800–XNUMX XNUMX USD vedęs
15 procentų – 40,401–445,850 80,801 USD vienišas / 501,600–XNUMX XNUMX USD vedęs
20 procentų – daugiau nei 445,851 501,601 USD vienišas / XNUMX XNUMX USD vedęs
Nuo 2022 m. diapazonai yra tokie:
0 procentų – 0 USD$41,675 Vienvietis/$0-$83,350 Vedęs
15 procentų – $41,676-$459,750 Vienvietis/$83,351-517,200 XNUMX USD Vedęs
20 procentų – $459,751+ Vienišas / 517,201 XNUMX USD Vedęs
Taigi pagal aukščiau pateiktą pavyzdį pasakykite, kad pardavėte savo namą ir 190,000 m. uždirbote 2021 XNUMX USD pelno. Darydami prielaidą, kad esate vienišas, šio pardavimo kapitalo prieaugio mokesčius apskaičiuotumėte taip:
40,400 0 USD * 0 procentų = XNUMX USD
(190,000 40,401–149,599 XNUMX USD) = XNUMX XNUMX USD
149,599 15 USD * 22,439 procentų = XNUMX USD
$ 0 + $ 22,429 = $ 22,429
Tai supaprastinta kapitalo prieaugio mokesčių naštos nustatymo versija, tačiau pagrindiniai dalykai yra. Už šį pardavimą galite būti skolingi 22,429 190,000 USD mokesčių. Tai yra daug, net jei prisimenate, kad uždirbote XNUMX XNUMX USD pelno, kad galėtumėte jį sumokėti. (Tai dar labiau, kai prisimenate, kad pardavus savo namą, baltoje karštoje rinkoje turėsite rasti naują...) Laimei, IRS nustatė išimtį, kad padėtų namų savininkams išspręsti šią problemą.
Kapitalo prieaugio atskirtis
Jei gaunate pelno iš savo namų pardavimo, pirmuosius 250,000 500,000 USD iš šio pelno galite neįtraukti iš mokesčių. Susituokusioms poroms, kurios kartu pateikia dokumentus, šis skaičius padidėja iki XNUMX XNUMX USD.
Labai svarbu, kad ši išimtis taikoma jūsų pelnui, o ne visam pardavimui. Taigi pagal aukščiau pateiktą pavyzdį tarkime, kad pardavėte savo namus už 450,000 190,000 USD kaip vienas. Jūsų pelnas iš pardavimo siekė XNUMX XNUMX USD. Galėtumėte neįskaityti viso pelno iš savo mokesčių ir nieko nemokėtumėte.
Kita vertus, tarkime, kad iš pardavimo uždirbote 280,000 30,000 USD pelno. Neįtraukus kapitalo prieaugio, jūs turėtumėte mokėti mokesčius už likusius 0 0 USD. (Kadangi visa tai patektų į XNUMX procentų kapitalo prieaugio mokesčio kategoriją, mokesčiai vėlgi sudaro XNUMX USD.)
Kad atitiktumėte šią išimtį, turite atitikti nuosavybės ir naudojimo testą. Tai reiškia, kad jūs turite turėti namą ir naudoti jį kaip pagrindinę gyvenamąją vietą bent dvejus metus iš penkerių metų iki jo pardavimo. Tai nebūtinai turi būti tęstinis. Jūs galite gyventi name periodiškai, jei bendras laikas yra bent dveji metai. (Žr. IRS leidinį 523, kuriame pateikiamas išsamus pašalinimo testo reikalavimų aprašymas.) JAV kariuomenės, užsienio tarnybos, Taikos korpuso ir aktyviosios žvalgybos nariai gali skirtingai apskaičiuoti savo nuolatinį naudojimą, atsižvelgdami į savo dislokavimo grafikus.
Teisingai apskaičiuokite kapitalo prieaugio mokesčius
Kaip minėjome aukščiau, kapitalo prieaugis pardavus namą yra šiek tiek sudėtingesnis nei įprastas investicinis pelnas. Be pradinės būsto pirkimo kainos, iš apmokestinamojo kapitalo prieaugio taip pat galite atimti kai kurias uždarymo išlaidas, pardavimo išlaidas ir nekilnojamojo turto mokesčio bazę.
Uždarymo išlaidos gali apimti su hipoteka susijusias išlaidas (pavyzdžiui, jei pirkdami namą turėjote iš anksto sumokėtas palūkanas) ir su mokesčiais susijusias išlaidas.
Pardavimo išlaidos paprastai taikomos visiems pinigams, kuriuos išleidote parduodami namą. Tai apima brokerio mokesčius, įtraukimo į sąrašą išlaidas, teisinius mokesčius, reklamos mokesčius, pinigus, kuriuos išleidote, kad namas atrodytų patrauklesnis pardavimui, ir kitas susijusias išlaidas.
Namo mokesčių bazė yra bet kokių didelių patobulinimų, kuriuos atlikote per daugelį metų, kaina. Tai iš esmės bet kokia pinigų suma, kurią išleidote fizinei struktūrai, kuri pridėjo namų vertės. Jį sumažina bet koks tos struktūros nusidėvėjimas (pavyzdžiui, jei pridėjote denį, bet leidote tam deniui subyrėti), nors nusidėvėjimas yra nedažna aktyviai gyvenamų namų problema.
Pavyzdžiui, pasakykite, kad esate vienišas ir nusipirkote namą už 250,000 750,000 USD. Jūs jį parduodate už XNUMX XNUMX USD. Turite šias susijusias išlaidas:
40,000 XNUMX USD virtuvės ir vonios renovacijai;
35,000 XNUMX USD brokerio mokesčių;
2,500 USD išleista valymui ir atvirų durų rengimui;
5,000 USD advokato honorarų ir kitų susijusių uždarymo išlaidų.
Apmokestinamąjį kapitalo prieaugį apskaičiuotumėte taip:
750,000 250,000 USD – (40,000 35,000 USD + 2,500 5,000 USD + 417,500 XNUMX USD + XNUMX XNUMX USD + XNUMX XNUMX USD) = XNUMX XNUMX USD
417,500 250,000–167,500 XNUMX USD (kapitalo prieaugio neįtraukimas) = XNUMX XNUMX USD
Jūs turėtumėte mokėti mokesčius už 167,500 XNUMX USD.
Neparduokite greitai
Jei įmanoma, neparduokite savo būsto greičiau nei per metus. Norėdami parduoti savo namą, turite palaukti mažiausiai dvejus metus, kad galėtumėte gauti kapitalo prieaugio išimtį. Tačiau net jei jums netaikoma išimtis, jūs vis tiek paprastai galite mokėti sumažintą mokesčių tarifą, taikomą investiciniam turtui.
Ši sumažinta norma yra vadinama ilgalaikių investicijų norma. Tai taikoma tik turtui, kurį laikėte ilgiau nei metus. Jei nuosavybė jums priklauso trumpiau nei 12 mėnesių, turite mokėti mokesčius nuo bet kokio pelno pagal įprastą pajamų normą (ty IRS mokesčių tarifą ir uždirbtas pajamas). Tai žymiai didesnis nei kapitalo prieaugio mokesčio tarifas.
Bottom Line
Pagrindinis būdas sumažinti kapitalo prieaugio mokesčius yra įsitikinti, kad apskaičiuojate visus sumažinimus, kuriuos IRS leidžia jūsų bendram pelnui. Po to kapitalo prieaugio išskyrimas pašalins didžiąją dalį pinigų, kuriuos dauguma namų savininkų uždirbs iš pardavimo.
Namų pirkimo patarimai
Puiku, jei galite užsidirbti pinigų iš savo namų, bet pirmiausia tai turi būti vieta gyventi. Naudodami „SmartAsset“ hipotekos skaičiuotuvą galite tiksliai apskaičiuoti, kiek jums kainuos naujas namas, todėl galėsite tinkamai skambinti savo biudžetui ir ateičiai.
Finansų patarėjas gali padėti planuoti mokesčius, kad nepermokėtumėte. Rasti kvalifikuotą finansų patarėją neturi būti sunku. Nemokamas „SmartAsset“ įrankis suderins jus su ne daugiau kaip trimis finansų patarėjais, kurie aptarnauja jūsų sritį, o jūs galite nemokamai apklausti savo patarėjus, kad nuspręstumėte, kuris iš jų jums tinka. Jei esate pasirengęs rasti patarėją, kuris galėtų padėti pasiekti jūsų finansinius tikslus, pradėkite dabar.
Nuotraukų kreditas: ©iStock.com/LifestyleVisuals, ©iStock.com/fstop123, ©iStock.com/jhorrocks
Įrašas „Kaip išvengti nekilnojamojo turto kapitalo prieaugio mokesčio“ pirmą kartą pasirodė „SmartAsset“ tinklaraštyje.
Šaltinis: https://finance.yahoo.com/news/avoid-capital-gains-tax-real-173959424.html