Kaip įvertinti investicinį nekilnojamąjį turtą

Investicijos į nekilnojamąjį turtą vertės analizės metodai yra analogiški tiems, kurie naudojami atliekant fundamentinę akcijų analizę. Kadangi investicijos į nekilnojamąjį turtą paprastai nėra trumpalaikė prekyba, grynųjų pinigų srautų ir vėlesnės grąžos analizė yra labai svarbi norint pasiekti pelningų investicijų tikslą.

Norėdami pasipelnyti, investuotojai turi žinoti, kaip vertinti nekilnojamąjį turtą ir pagrįstai spėlioti, kiek pelno kiekvienas uždirbs dėl turto vertės padidėjimo, nuomos pajamų ar abiejų. Tikslūs nekilnojamojo turto vertinimai gali padėti investuotojams priimti geresnius sprendimus, kai reikia pirkti ir parduoti nekilnojamąjį turtą.

Akcijų vertinimas paprastai atliekamas taikant dvi pagrindines metodikas: absoliučią vertę ir santykinę vertę. Tas pats pasakytina ir apie nekilnojamojo turto vertinimą.

Būsimų grynųjų veiklos pajamų (NOI) diskontavimas atitinkama nekilnojamojo turto diskonto norma yra panašus į diskontuotų pinigų srautų (DCF) vertinimą akcijoms. Tuo tarpu bendrųjų pajamų multiplikatoriaus modelio integravimas į nekilnojamąjį turtą yra palyginamas su santykinės vertės vertinimais su akcijomis. Toliau apžvelgsime, kaip įvertinti nekilnojamąjį turtą naudojant šiuos metodus.

Kapitalizavimo norma

Viena iš svarbiausių prielaidų, kurias nekilnojamojo turto investuotojas daro vertindamas nekilnojamąjį turtą, yra pasirinkti tinkamą kapitalizacijos normą, dar žinomą kaip viršutinė norma.

Kapitalizavimo norma yra reikalaujama nekilnojamojo turto grąžos norma, atėmus vertės padidėjimą arba nusidėvėjimą. Paprasčiau tariant, tai yra norma, taikoma NOI, siekiant nustatyti dabartinę turto vertę.

Pavyzdžiui, tarkime, kad turtas per ateinančius dešimt metų generuos 1 mln. USD NOI. Jei jis būtų diskontuotas taikant 14 % kapitalizacijos normą, turto rinkos vertė būtų:

$\begin{aligned}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{kur:}\\&\text{Rinkos vertė}=\text{Grynosios veiklos pajamos}/ {\text{cap rate}}\end{aligned}$​$7,142,857(0.14$1,000,000​)jeigu:Rinkos vertė=Grynosios veiklos pajamos/viršutinė norma​

7,142,857 6.5 8 USD rinkos vertė yra geras sandoris, jei turtas parduodamas už XNUMX mln. Bet tai yra blogas sandoris, jei pardavimo kaina yra XNUMX mln.

Kapitalizavimo normos nustatymas yra vienas iš pagrindinių rodiklių, naudojamų vertinant pajamas generuojančią nuosavybę. Nors tai yra šiek tiek sudėtingiau nei apskaičiuoti įmonės vidutinę svertinę kapitalo kainą (WACC), investuotojai gali naudoti kelis metodus, kad surastų tinkamą kapitalizacijos normą, įskaitant šiuos:

• Konstravimo metodas
• Rinkos išgavimo metodas
• Investavimo juostos metodas

Sukūrimo metodas

Vienas įprastas viršutinės ribos normos apskaičiavimo metodas yra kaupimo metodas. Pradėkite nuo palūkanų normos ir pridėkite:

1. Tinkama likvidumo premija – atsiranda dėl nekilnojamojo turto nelikvidumo
2. Susigrąžinimo priemoka – atsižvelgiama į grynąjį žemės pabrangimą
3. Rizikos premija – atskleidžia bendrą nekilnojamojo turto rinkos riziką

Atsižvelgiant į 6% palūkanų normą, 1.5% nelikvidumo normą, 1.5% susigrąžinimo priemoką ir 2.5% rizikos normą, nuosavybės turto kapitalizavimo norma yra 11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5). %). Jei grynosios veiklos pajamos yra 200,000 1,739,130 USD, turto rinkos vertė yra 200,000 0.115 XNUMX USD (XNUMX XNUMX USD / XNUMX).

Atlikti šį skaičiavimą labai paprasta. Tačiau sudėtinga įvertinti tikslius atskirų kapitalizavimo normos komponentų įverčius, o tai gali būti iššūkis. Didinimo metodo pranašumas yra tas, kad juo bandoma apibrėžti ir tiksliai išmatuoti atskirus diskonto normos komponentus.

Rinkos išgavimo metodas

Taikant rinkos išgavimo metodą daroma prielaida, kad yra dabartinė, lengvai prieinama informacija apie palyginamų pajamų generuojančių objektų NOI ir pardavimo kainas. Rinkos išgavimo metodo pranašumas yra tas, kad kapitalizacijos norma daro tiesioginę pajamų kapitalizaciją prasmingesnę.

Nustatyti kapitalizacijos normą gana paprasta. Tarkime, kad investuotojas gali nusipirkti automobilių stovėjimo aikštelę, kuri, kaip tikimasi, uždirbs 500,000 XNUMX USD NOI. Teritorijoje yra trys panašios pajamas duodančios automobilių stovėjimo aikštelės:

• 1 automobilių stovėjimo aikštelės NOI yra 250,000 3 USD, o pardavimo kaina – 8.33 mln. Kapitalizavimo norma yra 250,000% (3,000,000 XNUMX USD / XNUMX XNUMX XNUMX USD).
• 2 automobilių stovėjimo aikštelės NOI yra 400,000 3.95 USD, o pardavimo kaina – 10.13 mln. Kapitalizavimo norma yra 400,000% (3,950,000 XNUMX USD / XNUMX XNUMX XNUMX USD).
• 3 automobilių stovėjimo aikštelės NOI yra 185,000 2 USD, o pardavimo kaina – 9.25 mln. Kapitalizavimo norma yra 185,000% (2,000,000 XNUMX USD / XNUMX XNUMX XNUMX USD).

Įvertinus šių trijų panašių nekilnojamojo turto objektų vidutines viršutines ribas, bendras 9.24 % kapitalizacijos rodiklis būtų pagrįstas rinkos vaizdas. Naudodamas šią kapitalizacijos normą, investuotojas gali nustatyti svarstomo turto rinkos vertę. Investicijų į automobilių stovėjimo aikštelę vertė yra 5,411,255 500,000 0.0924 USD (XNUMX XNUMX USD / XNUMX).

Investavimo juostos metodas

Taikant investicijų juostos metodą, kapitalizacijos norma apskaičiuojama naudojant individualias palūkanų normas nekilnojamajam turtui, kuris finansuoja tiek skolą, tiek nuosavą kapitalą. Šio metodo privalumas yra tai, kad tai yra tinkamiausia kapitalizacijos norma finansuojamoms investicijoms į nekilnojamąjį turtą.

Pirmiausia reikia apskaičiuoti mažėjančio fondo koeficientą. Tai procentas, kurį reikia atidėti kiekvienam laikotarpiui, kad ateityje būtų tam tikra suma. Tarkime, kad turtas, kurio NOI yra 950,000 50 USD, yra 7% finansuojamas, naudojant skolą su 15% palūkanomis, kuri turi būti amortizuota per 10 metų. Likusi dalis apmokama nuosavu kapitalu su reikalaujama XNUMX% grąžos norma. Mažėjančio fondo koeficientas apskaičiuojamas taip:

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{kur:}\\&\text{SFF}=\tekstas{Nusklaidantis fondo faktorius}\\ &i=\tekstas{Periodinė palūkanų norma, dažnai išreiškiama kaip}\\&\fantomas }$​SFF=(1+i)n-1i​jeigu:SFF=Nuskendusio fondo faktoriusi=Periodinė palūkanų norma, dažnai išreiškiama kaip ani=metinė procentinė norma​

Sujungę skaičius, gauname:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

Tai sudaro 3.98%. Norma, už kurią turi būti sumokėta skolintojui, yra lygi šiam mažėjančio fondo veiksniui plius palūkanų norma. Šiame pavyzdyje tai yra 10.98 % (0.07 + 0.0398).

Taigi vidutinė svertinė norma arba bendra kapitalizacijos norma, naudojant 50 % skolos svorį ir 50 % nuosavybės svorį, yra:

• 10.49 % [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

Dėl to turto rinkos vertė yra:

• 9,056,244 950,000 0.1049 USD (XNUMX XNUMX USD / XNUMX)

Vertinimo metodai

Absoliutaus vertinimo modeliai nustato dabartinę būsimų pinigų srautų vertę, kad būtų galima gauti tikrąją turto vertę. Labiausiai paplitę metodai yra dividendų diskonto modelis (DDM) ir diskontuotų pinigų srautų (DCF) metodai.

Kita vertus, santykinės vertės metodai rodo, kad dviejų palyginamų vertybinių popierių kaina turėtų būti panaši, atsižvelgiant į jų pajamas. Kainos ir pelno (P/E) ir kainos ir pardavimo santykis yra lyginamas su kitomis tos pačios pramonės įmonėmis, siekiant nustatyti, ar akcijos yra pervertintos, ar mažesnės.

Kaip ir atliekant nuosavybės vertybinių popierių vertinimą, nekilnojamojo turto vertinimo analizė turėtų įgyvendinti abi procedūras, kad būtų galima nustatyti galimų verčių diapazoną.

Ateities NOI nuolaida

Nekilnojamojo turto vertės apskaičiavimo pagal diskontuotas grynąsias veiklos pajamas formulė yra tokia:

$\begin{aligned}&\text{Market Value}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{kur:}\\&NOI=\text{Grynosios veiklos pajamos} \\&r=\text{Reikalinga nekilnojamojo turto grąžos norma}\\&g=\text{}NOI\\&R=\text{kapitalizacijos rodiklis }(rg)\end{sulygintas}$​Rinkos vertė=r-gNOI1​​=RNOI1​​jeigu:NOI=Grynosios veiklos pajamosr=Reikalinga nekilnojamojo turto grąžos normag=Augimo tempas NOI​

NOI atspindi pajamas, kurias turtas uždirbs įtraukus veiklos išlaidas, bet neatskaičius mokesčių ir palūkanų. Tačiau prieš atimant išlaidas turi būti nustatytos visos investicijos gautos pajamos.

Numatomas nuomos pajamas iš pradžių galima prognozuoti remiantis netoliese esančiais panašiais objektais. Tinkamai ištyręs rinką, investuotojas gali nustatyti, kokias kainas toje vietovėje moka nuomininkai, ir manyti, kad šiam turtui gali būti taikomos panašios nuomos už kvadratinį metrą kainos. Prognozuojamas nuomos kainų padidėjimas yra įtrauktas į augimo tempą formulėje.

Kadangi didelis laisvų patalpų lygis gali kelti grėsmę investicijų į nekilnojamąjį turtą grąžai, norint nustatyti prarastas pajamas, jei turtas neišnaudojamas visu pajėgumu, reikia naudoti jautrumo analizę arba realistiškus konservatyvius įvertinimus.

Eksploatacinės išlaidos apima tas, kurios tiesiogiai patiriamos atliekant kasdienę pastato veiklą, pavyzdžiui, turto draudimas, valdymo mokesčiai, priežiūros mokesčiai ir komunalinės paslaugos. Atkreipkite dėmesį, kad nusidėvėjimas neįtraukiamas į bendrą išlaidų skaičiavimą. Nekilnojamojo turto grynosios veiklos pajamos yra panašios į pajamas prieš palūkanas, mokesčius, nusidėvėjimą ir amortizaciją (EBITDA).

Investicijos į nekilnojamąjį turtą NOI diskontavimas pagal viršutinės ribos normą yra analogiškas būsimų dividendų srauto diskontavimui atitinkama reikalaujama grąžos norma, pakoreguota atsižvelgiant į dividendų augimą. Investuotojai į akcijas, susipažinę su dividendų augimo modeliais, turėtų iš karto pastebėti panašumą.

Bendrųjų pajamų daugiklis

Bendrųjų pajamų daugiklio metodas yra santykinis vertinimo metodas, pagrįstas prielaida, kad nekilnojamasis turtas toje pačioje vietovėje bus vertinamas proporcingai bendrosioms pajamoms, kurias jie padeda generuoti.

Kaip rodo pavadinimas, bendrosios pajamos yra visos pajamos prieš bet kokių veiklos sąnaudų atėmimą. Tačiau norint gauti tikslų bendrųjų pajamų įvertinimą, reikia numatyti laisvų darbo vietų rodiklius.

Pavyzdžiui, jei investuotojas į nekilnojamąjį turtą įsigyja 100,000 10 kvadratinių pėdų pastatą, jis pagal palyginamus nuosavybės duomenis gali nustatyti, kad vidutinės mėnesinės bendrosios pajamos už kvadratinę pėdą kaimynystėje yra 12 USD. Nors investuotojas iš pradžių gali manyti, kad bendrosios metinės pajamos yra 10 mln. USD (12 USD x 100,000 mėnesių x XNUMX XNUMX kv. pėdų), tikėtina, kad bet kuriuo metu pastate bus laisvų vienetų.

Darant prielaidą, kad laisvų darbo vietų lygis yra 10 %, bendrosios metinės pajamos yra 10.8 mln. USD (12 mln. USD x 90 %). Panašus metodas taikomas ir grynųjų veiklos pajamų metodui.

Kitas žingsnis norint įvertinti nekilnojamojo turto vertę – nustatyti bendrųjų pajamų daugiklį ir padauginti jį iš bendrųjų metinių pajamų. Bendrųjų pajamų daugiklį galima rasti naudojant istorinius pardavimo duomenis. Žvelgiant į palyginamo turto pardavimo kainas ir tą vertę padalijus iš generuojamų bendrųjų metinių pajamų, gaunamas vidutinis regiono daugiklis.

Šio tipo vertinimo metodas yra panašus į palyginamų sandorių ar kartotinių naudojimą akcijoms įvertinti. Daugelis analitikų prognozuos įmonės pelną ir padaugins pelną vienai akcijai (EPS) iš pramonės P/E santykio. Nekilnojamojo turto vertinimas gali būti atliekamas panašiomis priemonėmis.

Nekilnojamojo turto vertinimo kliūtys

Abu šie nekilnojamojo turto vertinimo metodai atrodo gana paprasti. Tačiau praktikoje šiais skaičiavimais nustatyti pajamas generuojančio turto vertę yra gana sudėtinga. Visų pirma, gali būti daug laiko ir sudėtinga gauti reikiamą informaciją apie visas formulės įvestis, pvz., grynąsias veiklos pajamas, įmokas, įtrauktas į kapitalizavimo normą, ir palyginamus pardavimo duomenis.

Antra, šie vertinimo modeliai tinkamai neatsižvelgia į galimus didelius pokyčius nekilnojamojo turto rinkoje, pavyzdžiui, kreditų krizę ar nekilnojamojo turto bumą. Dėl to reikia atlikti tolesnę analizę, kad būtų galima prognozuoti ir atsižvelgti į galimą besikeičiančių ekonominių kintamųjų poveikį.

Kadangi nekilnojamojo turto rinkos yra mažiau likvidžios ir skaidrios nei akcijų rinka, kartais sunku gauti reikiamos informacijos, kad būtų priimtas visapusiškai pagrįstas investicinis sprendimas.

Nepaisant to, dėl didelių kapitalo investicijų, kurių paprastai reikia norint įsigyti didelį objektą, ši sudėtinga analizė gali duoti didelį pelną, jei ji leis atrasti neįvertintą turtą (panašiai kaip investuojant į akcijas). Taigi, skiriant laiko reikalingų išteklių tyrimui verta skirti laiko ir energijos.

Bottom Line

Nekilnojamojo turto vertinimas dažnai grindžiamas strategijomis, kurios yra panašios į nuosavybės analizę. Be diskontuoto NOI ir bendrųjų pajamų daugiklio metodo, taip pat dažnai naudojami kiti metodai. Pavyzdžiui, kai kurie pramonės ekspertai turi aktyvių žinių apie miestų migraciją ir plėtros modelius.

Dėl to jie gali nustatyti, kurios vietinės vietovės greičiausiai patirs didžiausią įvertinimą. Nesvarbu, koks metodas naudojamas, svarbiausias strategijos sėkmės rodiklis yra tai, kaip gerai ji ištirta.