Namų apvertimas gali būti pelningas verslas. Tačiau neleiskite, kad idealizuotos namų vartymo televizijos laidos paveiktų jūsų požiūrį į tai, kaip tai veikia. Turite būti patyrę, finansuoti ir išmanyti, ką darote. Tai ypač aktualu, kai kalbama apie vartyti namus ir mokesčiai. Šiame nekilnojamojo turto vadove paaiškinama, ko tikėtis apmokestinant namą. A finansinis patarėjas gali padėti jums sukurti finansinį planą investavimo į nekilnojamąjį turtą tikslais ir padėti apsaugoti jūsų verslą nuo finansinių klaidų.
Ar esate nekilnojamojo turto investuotojas ar pardavėjas?
Pirmas klausimas, į kurį turite atsakyti, yra tai, ar esate a nekilnojamojo turto investuotojas arba prekiautojas. Priežastis ta, kad IRS šias dvi klases apmokestina skirtingai. Investuotojas paprastai perka ir laiko turtą mažiausiai metus. Paprastai investuotojai turtą naudoja pajamoms iš nuomos ir tikisi, kad jo vertė per daugelį metų augs lėtai.
Kita vertus, prekiautojai yra jūsų tradiciniai naminės plekštės. Visa priežastis, dėl kurios jie perka turtą, yra perpardavimas. Štai keletas punktų, į kuriuos IRS ieškos, kad nustatytų, ar esate prekiautojas:
Nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo dažnumas ir kiekis
Ar turtas kada nors buvo įtrauktas į jūsų sąrašą pagrindinė gyvenamoji vieta
Kodėl? nuosavybė buvo surengtas ir ar jis buvo naudojamas kitiems tikslams nei perparduoti
Kiek reklamai ir skatinimui teko parduoti nekilnojamąjį turtą
Kiek patobulinimų buvo padaryta
Bendra mokesčių mokėtojo, parduodančio turtą, veikla
Apskritai, jei apverčiate namą, perkate jį vieninteliu tikslu jį patobulinti ir perparduoti. Tai daro jus nekilnojamojo turto pardavėju. Jei turite daugiau klausimų, turėtumėte susisiekti su finansų patarėju arba mokesčių ekspertu.
Namų apvertimas ir kapitalo prieaugio mokestis
Yra dviejų tipų kapitalo prieaugio mokesčiai, trumpalaikiai ir ilgalaikiai. Trumpalaikiai kapitalo prieaugio mokesčiai apmokestinami tokiu pačiu tarifu kaip ir jūsų pajamų mokestis ir yra skirti pelnui iš turto (pvz., nekilnojamojo turto), kuris buvo laikomas trumpiau nei metus. Ilgalaikiai kapitalo prieaugio mokesčiai yra daugiau nei metus laikomo turto ir yra apmokestinami palankesniu tarifu, svyruojančiu nuo 0% iki 20%, priklausomai nuo grupės.
Namų plaukeliai dažniausiai pateks į trumpalaikio kapitalo prieaugio stovyklą. Atsiminkite, kad kai apverčiate namą, kiekvieną dieną, kai laikote nuosavybę, prarandate pinigus. Norite įsitraukti, tobulėti ir greitai parduoti pelningai. Tai ypač aktualu, jei pirkinį finansavote paskola.
Visas mokesčių režimas nekilnojamojo turto prekiautojams
Šiuo metu nustatėme, kad aktyvūs namai yra nekilnojamojo turto pardavėjai. Tai reiškia, kad jie turi žinoti ir kitus mokesčius. Kartu su gyventojų pajamų mokesčio mokėjimu (kuris gali siekti net 37 proc.), nekilnojamojo turto prekiautojai turės sumokėti papildomą 15.3 proc. savarankiško darbo mokestį.
Panagrinėkime naudojant pavyzdį SmartAsset mokesčių skaičiuoklė. Jei nekilnojamojo turto pardavėjas, pateikęs paraišką atskirai, per metus gauna 200,000 40,811 USD pajamų, jis gali tikėtis sumokėti 30,600 71,411 USD federalinių pajamų mokesčių. Pridėkite prie 35.71 200,000 USD savarankiško darbo mokesčio ir turėsite XNUMX XNUMX USD arba XNUMX% nuo XNUMX XNUMX USD mokesčių.
Žinoma, tai neatsižvelgiama į mokesčių atskaitymus. Pakalbėkime apie keletą žingsnių, kaip sumažinti mokesčių sąskaitą.
Sumažinkite savo namų mokesčių naštą
Net ir esant dideliems nekilnojamojo turto prekiautojo mokesčiams, yra būdų, kaip sumažinti savo namų mokesčių naštą. Štai trys žingsniai, kurių reikia imtis, kad sumažintumėte mokesčių sąskaitą, kai pradedate varstyti namus.
1. Sukurkite LLC
Prieš pradėdami tvarkytis namuose, protinga sukurti savo verslą. Viena iš populiariausių verslo struktūrų yra a ribotos atsakomybės bendrovė arba LLC. LLC leidžia atskaityti verslo išlaidas. Be to, jie padeda apsaugoti asmeninį turtą nuo teisinio ieškinio, jei viskas pasisektų.
Jų lankstumas yra dar viena priežastis, kodėl jie tokie populiarūs. LLC gali būti individuali įmonė arba bendrija arba organizuota kaip korporacija, kad būtų galima pasinaudoti taikomomis mokesčių lengvatomis. Atminkite, kad LLC yra valstybės valdomi subjektai, todėl tikslios jų formavimo taisyklės ir jų teikiama nauda skiriasi priklausomai nuo valstybės.
2. Atlikite mokesčių atskaitymus
Kaip LLC, galite nurašyti daugelį namų tvarkymo verslo išlaidų. Štai devyni įprasti atskaitymai, kuriuos galite padaryti:
Parduoto nekilnojamojo turto namų tobulinimo išlaidos
Palūkanos už paskolas nekilnojamajam turtui
Nekilnojamojo turto mokesčiai už investicinį turtą
Statybos leidimo išlaidos
Nekilnojamojo turto komisiniai
Kelionės išlaidos
Biuro reikmenys
Visos ne vietoje esančios biuro išlaidos, pvz., nuoma, internetas, komunalinės paslaugos ir kt.
Teisės ir apskaitos mokesčiai
3. Atimkite kapitalo nuostolius
Negalite kiekvieną kartą pasipelnyti kaip namų plaukiojimo priemonė. Rezultatas yra tas, kad galite atskaityti visus patirtus kapitalo nuostolius ir panaudoti juos savo kapitalo prieaugio mokesčiui kompensuoti. Pasitarkite su savo finansų patarėju apie tai, kaip geriausiai kompensuoti šį pelną su nuostoliais ir ar turite teisę gauti kapitalo nuostolių perkėlimas.
Mokesčių lengvatos, kurių negausite kaip namų lėkštės
Nepaisant to, ką galite perskaityti internete, jei esate aktyvus namų mėgėjas, vartantis kelis namus per metus, kiti gauna mokesčių lengvatų, kurių jūs to nepadarysite. Štai keletas mokesčių lengvatų, į kurias galbūt norėsite atsižvelgti:
121 išimtis: tai IRS taisyklė taikoma jūsų pagrindinė gyvenamoji vieta. Tai leidžia išvengti kapitalo prieaugio mokesčio už jūsų pagrindinės gyvenamosios vietos pardavimo pelną, iki 250,000 500,000 USD pelno (arba 24 60 USD, jei esate vedęs). Kad būtų galima pakartoti, šis namas turi būti nurodytas kaip pagrindinė jūsų gyvenamoji vieta. Išimtis reikalauja, kad namuose gyventumėte bent XNUMX iš ankstesnių XNUMX mėnesių. Tai reiškia, kad namai, skirti greitai apversti, netinka.
1031 mainai: tai mokesčių atidėjimo programa leidžia investuotojams parduoti vieną investicinį turtą ir atidėti pardavimo mokesčius perkant naują investicinį turtą. IRS suteikia jums 45 dienas pakeisti nuosavybę ir 180 dienų sandoriui atlikti. Bet kodėl naminiai plaukeliai negali tuo pasinaudoti? IRS labai tiksliai nustato, kas gali dalyvauti 1031 biržoje. Jie konkrečiai užkerta kelią perpardavimui nupirktam turtui dalyvauti.
Bottom Line
Nekilnojamojo turto pirkimas ir pardavimas gali būti a kompleksas procesas, ypač kai įtraukiate būsto apvertimo mokesčius. Į verslą geriausia pradėti pasiruošus ir žinoti, ko užkliusite. Turite žinoti, kiek mokesčių inspekcija pareikalaus iš jūsų mokėti, taip pat kaip struktūrizuoti savo verslą, kad galėtumėte pasiekti geriausią ilgalaikę sėkmę.
Patarimai, kaip apversti namus
Jūsų namų apvertimo verslui nereikia bandyti savarankiškai valdyti savo finansų nuo augimo kapitalo iki mokesčių planavimo. Turėdami finansų patarėją savo kampe, galite nuimti didžiulį svorį nuo jūsų pečių ir suteikti daugiau galimybių augti. Jei neturite finansų patarėjo, jį surasti neturi būti sunku. Nemokamas „SmartAsset“ įrankis suderins jus su iki trijų patikrintų finansų patarėjų, kurie aptarnauja jūsų sritį, o jūs galite nemokamai apklausti savo patarėjus, kad nuspręstumėte, kuris iš jų jums tinka. Jei esate pasirengęs susirasti patarėją, kuris galėtų padėti pasiekti jūsų finansinius tikslus, Pradėk dabar.
Tvarkydami mokesčius, turėtumėte atkreipti dėmesį į tai, kur atsiskaitote. Kai kurie bankai yra tiesiog draugiškesni mažoms įmonėms. Peržiūrėkite mūsų sąrašą geriausi bankai mažoms įmonėms pasinaudoti šiomis galimybėmis.
Nuotraukų kreditas: ©iStock/Feverpitched, ©iStock/Svetlana Malysheva, ©iStock/Aleutie
Pranešimas Namų apvertimas ir mokesčiai: nekilnojamojo turto vadovas pirmiausia pasirodė „SmartAsset“ tinklaraštis.
Šaltinis: https://finance.yahoo.com/news/flipping-houses-affect-taxes-140037820.html