„Nežinau, ar verta turėti reikalų su nuomininkais“: ar turėčiau pakeisti savo namą į nuomą, ar jį parduoti?

Tačiau svarstau, ar turėčiau parduoti ar išnuomoti namą, kurį šiuo metu turiu. Aš nusipirkau namą už 188,500 2.75 USD. Aš du kartus refinansavau ir paskutinį kartą gavau grynųjų pinigų. Mano palūkanų norma yra 18 proc., ir aš dar turiu 1,800 metų jas sumokėti. Galiu išsinuomoti nuo 2,000 USD iki 500,000 USD. Bet nežinau, ar tai geriausias pasirinkimas, nes taip pat galėčiau jį parduoti už beveik XNUMX XNUMX USD, o tai šiuo metu yra didžiausia vertė.

Būtų puiku, jei nuomininkai mokėtų mano antrąją būsto paskolą, bet nežinau, ar verta turėti reikalų su nuomininkais ir remontu, kurio jie gali prašyti nuolat. Juk tai senas namas. Ką turėčiau daryti? 

Pagarbiai,

Pakuotės pakavimas Portlande

„The Big Move“ yra „MarketWatch“ stulpelis, kuriame apžvelgiamos nekilnojamojo turto ypatybės, pradedant naujo būsto paieškomis ir baigiant hipotekos prašymu.

Ar turite klausimų apie būsto pirkimą ar pardavimą? Ar norite sužinoti, kur turėtų būti jūsų kitas žingsnis? Siųsti el. Laišką Jacobui Passy adresu [apsaugotas el. paštu].

Brangioji pakuotė,

Išsamiose būsto rinkose yra daug namų savininkų, atsižvelgiant į tai, kokį žingsnį ketinate padaryti. Namų savininkai mato didėjančias nuomos kainas, ir daugelis tuo naudojasi. Nekilnojamojo turto svetainės "Apartment List" duomenimis, vasario mėnesį nuomos kainos buvo beveik 18% didesnės nei prieš metus šalyje, o tai rodo rekordinį augimą.

Tam tikru mastu namų savininkai skatina šį nuomos augimą paversdami savo pradinius namus nuomojamais. Kitu atveju tie namai būtų tiekę labai reikalingą tiekimą būsto pirkimo rinkoms. Vietoj to, parduodamų namų yra tiek mažai, kad daugelis amerikiečių yra priversti nuomotis ilgiau nei tikėjosi, nes neranda nekilnojamojo turto, kurį galėtų įsigyti. Daugiau nuomojančių žmonių reiškia didesnę konkurenciją dėl nuomojamų vienetų, todėl nuomos kainos kyla.

Tai, kad tiek daug namų savininkų eina šiuo keliu, nereiškia, kad turėtumėte. „Paversti namą nuomojamu butu prasminga tada ir tik tada, kai suprantate visas galimas problemas, kylančias norint tapti nuomotoju“, – sakė Michelle Gessner, Hiustone įsikūrusios finansinių konsultacijų įmonės „Gessner Wealth Strategies“ įkūrėja ir savininkė. .

Nesunku įsivaizduoti naudą, kai esate nuomotoju – panaudoti papildomas pajamas antrajai hipotekai apmokėti, o kai tik tai atsipirks – į kišenę sutaupyti pinigų pensijai. Bet jei pandemija mus ko nors išmokė, vadinasi, būti maža mama ir popso šeimininku nėra skirta silpnaširdžiams.

Jūs jau susidūrėte su kai kuriais iššūkiais būdamas šeimininku. Turėsite bendrauti su nuomininkais ir dirbti su jais, kad išlaikytumėte nuosavybę. Tikėtina, kad nuomininkai su namu nesielgs taip gražiai, kaip galbūt jūs, todėl turėsite mokėti už nuolatinį jo remontą. Tai tik ledkalnio viršūnė.

Panašu, kad jūsų finansinė padėtis yra stabili, bet ar galėtumėte sau leisti ir už savo pirmojo būsto hipoteką, ir už naują būstą sumokėti patys? Pastaraisiais metais daugelis savininkų susidūrė su nuomojamų objektų išpirkimu ir bankrotu, nes nuomininkams dėl pandemijos buvo sunku mokėti nuomą. Galiausiai daugelis šių nekilnojamojo turto savininkų nusprendė parduoti namus, kad sumažintų savo nuostolius.

Jei nemanote, kad patiriate tą stresą, aš primygtinai persvarstyčiau galimybę tapti šeimininku. Yra ir kitų finansinių priežasčių pagalvoti. Kai kas nors parduoda savo pagrindinę gyvenamąją vietą, jis turi neįtraukti iki 250,000 500,000 USD kapitalo prieaugio (arba 500,000 300,000 USD, jei susituokė ir pateikiate kartu). Taigi, jei, pavyzdžiui, pardavėte namą už 200,000 XNUMX USD, bet sumokėjote tik XNUMX XNUMX USD, kad jį iš pradžių nusipirktumėte, už uždirbtą XNUMX XNUMX USD pelną nebūtų apmokestinami kapitalo prieaugio mokesčiai.

Jei nuspręsite turtą paversti nuomojamu namu ir vėliau nuspręsite parduoti, galite susidurti su didele mokesčių sąskaita. Kad galėtumėte pasinaudoti išimtimi dėl kapitalo prieaugio, turite būti gyvenę namuose dvejus iš paskutinių penkerių metų, tačiau tai nebūtinai turi būti dveji paskutiniai metai. Taigi iš esmės jūs turite šiek tiek malonės laikotarpio. Ir yra mokesčių lengvatų, kurias galite apmokestinti kaip nuomotojas.

Tarkime, kad namą išsinuomojote šešerius metus ir nusprendėte parduoti. Tada negautumėte 250,000 500,000 USD (arba 1031 XNUMX USD) išimties, todėl visi pinigai, kuriuos uždirbate iš pardavimo, būtų laikomi apmokestinamomis pajamomis. Yra būdų, kaip išvengti mokesčių smūgio – visų pirma, tuos pinigus galėtumėte reinvestuoti į kitą nuomojamą turtą, mainydami pagal XNUMX skyrių. Priešingu atveju mokesčių sąskaita bus didesnė.

Kitas finansinis aspektas yra tai, ar jūsų hipotekos skolintojas netgi leistų jums konvertuoti turtą į nuomą. Hipotekos paprastai apima sąlygas, pagal kurias skolininkai turi gyventi namuose tam tikrą laiką. Jei bandysite išsikraustyti ir išsinuomoti turtą nepasibaigus šiam terminui, galite sukčiauti dėl hipotekos. Atsižvelgiant į tai, kad refinansavote gana neseniai, turėtumėte atidžiai išstudijuoti savo hipotekos dokumentus.

Jūs geriau nei aš jaučiate savo rizikos ir finansinio sudėtingumo toleranciją. Jei vis dar domitės šio plano įgyvendinimu, būtinai pasitarkite su buhalteriu ir finansų planuotoju, kurie gali padėti nustatyti geriausią metodą. Mano nuojauta yra tokia, kad tu nesi parduotas šia idėja. Jei taip, svarstyčiau kitas galimybes. Galų gale, pinigai, kuriuos uždirbate parduodami namą, greičiausiai padėtų sumokėti skolą ar kitus finansinius tikslus.

Be to, buvimas nuomotoju nėra vienintelis būdas investuoti į nekilnojamąjį turtą. „Papildomos įplaukos gali būti investuojamos siekiant gauti pajamų ar augti arba net į su nekilnojamuoju turtu susijusius vertybinius popierius“, – sakė Kashifas Ahmedas, Amerikos privačiojo turto, finansinių konsultacijų įmonės Bedforde, Masažas, prezidentas. Pavyzdžiui, gali išplėsti jūsų portfelį, bet yra daug likvidesnis, nei visus tuos pinigus pririšus prie namo.

Galiausiai manau, kad negalite suklysti pasirinkę tokį pasirinkimą, kuris jums atrodo patogiausias. Taigi, kad ir koks būtų pasirinkimas, linkiu jums didžiausios sėkmės.

Siųsdami klausimus el. Paštu sutinkate, kad jie būtų anonimiškai paskelbti „MarketWatch“. Pateikdami savo istoriją „MarketWatch“ leidėjai „Dow Jones & Company“, jūs suprantate ir sutinkate, kad galime naudoti jūsų istoriją ar jos versijas visose žiniasklaidos priemonėse ir platformose, taip pat ir per trečiąsias šalis.