Perku namą su savo 74 metų mama, bet būsto paskola bus mano vardu. Kaip turėtume pavadinti namą?

Gerbiamas „MarketWatch“,

Norėčiau sužinoti, ar galite man patarti, kaip įsigyti namą su mano mama, kuriai 74 metai. Aš skirsiu 240,000 220,000 USD – panaudodamas pajamas iš savo namo pardavimo – naujam namui ir pradėsiu nuo 100,000 XNUMX USD hipoteka. Hipoteka bus tik mano vardu. Kai mano motinos namas bus parduotas, ji man duos dalį savo namų pajamų – XNUMX XNUMX USD, kad galėčiau pakeisti savo hipoteką ir sumažinti mėnesinį įmoką.

Mūsų klausimai yra tokie: kaip pavadinti namą, kuriame abu gyvensime? Ar turėtume įrašyti savo abiejų vardus į namą su bendrais nuomininkais, turinčiais maitintojo netekimo teisę? Be to, ar pinigai, kuriuos ji man duoda, kad galėčiau pakeisti būsto paskolą, bus laikomi dovana man, už kurią turėsiu mokėti mokesčius? Ar yra koks nors būdas to išvengti? Ir mano paskutinis klausimas, ar turėčiau savo suaugusiai dukrai priskirti namo titulą, taip pat kaip bendras nuomininkes, turinčias maitintojo netekimo teisę, kad namas būtų jos, kai mūsų ir mamos nebebus šioje Žemėje?

Jei negalite atsakyti į šiuos klausimus, ar galėtumėte man pasakyti, ar man reikia pasikalbėti su nekilnojamojo turto advokatu, mokesčių advokatu ar CPA? Nesu tikras, kam turėčiau užduoti tokius klausimus. Man patinka skaityti jūsų rubriką. Ačiū už jūsu pagalbą.

Pagarbiai,

Persikraustyti pas mamą

„The Big Move“ yra „MarketWatch“ stulpelis, kuriame apžvelgiamos nekilnojamojo turto ypatybės, pradedant naujo būsto paieškomis ir baigiant hipotekos prašymu.

Ar turite klausimų apie būsto pirkimą ar pardavimą? Ar norite sužinoti, kur turėtų būti jūsų kitas žingsnis? Siųsti el. Laišką Jacobui Passy adresu [apsaugotas el. paštu].

Gerbiamas Moving,

Labai smagu, kad planuojate pirkti namą su mama, nes esu tikras, kad tai suteiks jai komforto jausmą, kai ji sens ir prireiks daugiau pagalbos. Žinau, kad neklausėte mano minčių apie šį susitarimą, bet būčiau nuolaidus, jei nepasiūlyčiau daug atvirų pokalbių vienas su kitu, kur aptartumėte savo lūkesčius gyventi kartu. Tai bus didelis pokytis jums abiem, ir, kaip ir bet kokio kambario draugo susitarimo atveju, geriausia būti tame pačiame puslapyje iš anksto, kad užtikrintumėte taikų bendrą gyvenimą.

Turiu pripažinti, kad esu supainiotas su jūsų dviejų pasirinkta laiko juosta. Nebent yra priežastis, kodėl prasminga pirkti namą patiems, aš nesuprantu, kodėl jūs abu nelauktumėte šiek tiek ilgiau, kol įsigytumėte namą kartu – ypač jei manote, kad abu gyvena namuose. poelgis. Labai tikėtina, kad iš karto sutelkę išteklius galėsite pasinaudoti geresniu finansavimu.

Hipotekos nauja redakcija gali būti naudinga daugeliui namų savininkų. Tai leis jums sumažinti skolinį įsipareigojimą nekeičiant palūkanų normos ar paskolos termino. Tuo metu, kai kyla hipotekos palūkanų normos, daugeliui namų savininkų tai gali būti geresnis pasirinkimas nei refinansavimas, jei jūsų pagrindinis tikslas yra sumažinti negrąžintos skolos sumą.

Ši strategija turi tam tikrų trūkumų. Pirmiausia, ne visi hipotekos skolintojai tai leidžia, todėl tai turėsite išsiaiškinti iš anksto. Ir net jei skolintojas tai leidžia, jis negali to padaryti visoms paskolų rūšims. Konkrečiai kalbant, vyriausybės remiamos paskolos, įskaitant FHA ir VA paskolas, negali būti išdėstytos nauja redakcija. Paskolų paslaugų teikėjas ims mokestį už pakartotinį išdėstymą. Dėl šių priežasčių kai kurie skolininkai pasirinks tiesiog atlikti papildomus mokėjimus už hipoteką, o ne per visą naujos redakcijos procesą.

Jūsų situacijoje jūsų motinos įnašas gali būti laikomas dovana, jei jai nėra hipotekos paskolos, nors jūs už tai nemokėtumėte mokesčių. Turėtumėte pasikonsultuoti su buhaltere, kad gautumėte jų ekspertų patarimus, tačiau tikėtina, kad jai reikės pateikti dovanų mokesčių deklaraciją. Tai reiškia, kad, nebent ji jums ir kitiems padovanos milijonus dolerių, tikėtina, kad ji niekada nebus skolinga už tuos pinigus dėl to, kad visą gyvenimą ji bus atskirta.

Ji gali turėti nuosavybės teisę ir neturėdama hipotekos, bet tai nebūtinai paprasta. Jei vėliau, nusipirkę būstą ir paėmę hipoteką, ketinate ją įtraukti į aktą, turėtumėte pasikonsultuoti su nekilnojamojo turto teisininku. Kai kurie skolintojai įtrauks sąlygas, numatančias, kad paskola turi būti grąžinta visa, jei bus atlikti reikšmingi būsto nuosavybės teisės pakeitimai, ir jūs norėsite, kad teisės ekspertas peržiūrėtų bet kokią hipotekos sutartį ir patikrintų, ar taip būtų šiuo atveju.

Jei vietoj to planuojate, kad motina nuo pat pradžių sudarytų sandorį be hipotekos, turėsite pasikonsultuoti su hipotekos skolintoju, kad gautumėte jo sutikimą šiam susitarimui. Kaip savo tinklaraščio įraše aiškina Niujorke gyvenanti nekilnojamojo turto teisininkė Victoria Spodek: „Bankas turi būti tikras, kad jo interesai yra apsaugoti, nes jie skolina didelę pinigų sumą. Banko galimybė parduoti turtą įsipareigojimų nevykdymo atveju yra labai svarbus jų modeliui ir jie neskolins pinigų, nebent bus apsaugoti.

Problema, kuri gali kilti, kai nuosavybės teisę turi keli asmenys, bet tik vienas turi hipoteką, yra ta, kad būsto nuosavybė tampa sudėtinga. Žvelgiant iš skolintojo perspektyvos, jūsų mama turėtų teises į būstą, dėl kurių gali būti sunku jį parduoti, jei jums būtų panaikintas turtas. Taigi skolintojai tokiu atveju dažnai daro, pasak Spodek, kad hipoteką pasirašo abu savininkai, o raštelį – pažadą grąžinti paskolą – pasirašo tik vienas asmuo. Tokiu būdu, „jei paskola nebus sumokėta arba neįvykdys įsipareigojimų, bankas vis tiek turės galimybę parduoti būstą, kad būtų grąžintas“, – rašo ji.

Vėlgi, galbūt norėsite įtraukti savo motiną į hipotekos sąrašą. Jei ji neturi kredito problemų, jos papildomos socialinio draudimo pajamos ir turtas gali padėti gauti geresnę hipotekos palūkanų normą. Tai taip pat palengvintų problemas, kurios kiltų, jei parduodant namą ji sumokėtų paskolą.

Kalbant apie tai, kaip pavadinate namus, manau, kad svarbu apsvarstyti, kodėl norite būti titulu ir kokie yra jūsų tikslai. Atrodo aišku, kad jums abiem svarbu vengti paveldėjimo teisės, tačiau bendra nuoma gali sukelti tam tikros rizikos. Pavyzdžiui, jei vienas iš jūsų įsiskolins ir negali jos grąžinti, kreditoriai gali pareikšti pretenzijas į turtą. Štai kodėl pridėti savo dukrą į titulą taip pat gali būti rizikingas žingsnis.

Jums visiems gali būti prasmingiausia suteikti namus gyvam pasitikėjimui. Tai leis jums kontroliuoti, kas atsitiks namuose, kai jūs ir jūsų mama mirsite, ir galėsite likti namuose, kol abu dar gyvi. Namai ne tik gali lengvai pereiti jūsų dukrai, bet ir išvengti tam tikrų mokesčių ir palikimo mokesčių. Turėsite samdyti teisininką, kad jis sudarytų pasitikėjimą ir tinkamai jį sutvarkytų, tačiau, atsižvelgiant į jūsų gyvenimo sąlygų sudėtingumą, tai gali būti geriausias jūsų problemos sprendimas ir suteikti jums ir jūsų motinai garantiją, kad galėsite gyventi. šiuose namuose likusias dienas.

Siųsdami klausimus el. Paštu sutinkate, kad jie būtų anonimiškai paskelbti „MarketWatch“. Pateikdami savo istoriją „MarketWatch“ leidėjai „Dow Jones & Company“, jūs suprantate ir sutinkate, kad galime naudoti jūsų istoriją ar jos versijas visose žiniasklaidos priemonėse ir platformose, taip pat ir per trečiąsias šalis.