Aš esu 5 milijardų dolerių vertės nekilnojamojo turto duomenų ir nuosavybės bendrovės vyriausiasis ekonomistas. Štai 5 dalykai, kuriuos dabar reikia žinoti apie būsto rinką

Būstas tampa vis labiau neįperkamas milijonams amerikiečių – būsto kainos ir hipotekos palūkanų normos toliau auga (žemiausius įkainius, į kuriuos galite pretenduoti, rasite čia). Taigi – kaip dalis mūsų serija kur klausiame žinomų ekonomistų ir nekilnojamojo turto profesionalų jų nuomonės apie būsto rinką dabar – kalbėjomės su Marku Flemingu. Flemingas – vyriausiasis nuosavybės, atsiskaitymo, nekilnojamojo turto duomenų ir rizikos sprendimų bendrovės „First American Financial Corporation“ ekonomistas – 20 metų analizavo ir prognozavo nekilnojamojo turto ir hipotekos rinkas. Prieš tapdamas „First American“ vyriausiuoju ekonomistu, Flemingas sukūrė „CoreLogic“ įžvalgas ir analitinius produktus, taip pat „Fannie Mae“ vertinimo modelius, o šiandien jo mokslinių tyrimų patirtis apima nekilnojamojo turto ir miesto ekonomiką bei hipotekos riziką. Taigi paklausėme Flemingo: ką šiandieniniai pirkėjai ir pardavėjai turi žinoti apie būsto rinką?

Hipotekos palūkanų normos yra didesnės, tačiau jos vis dar nėra aukštos

Nors jos yra gerokai didesnės nei prieš tris mėnesius, o tai sumažina būsto pirkimo galią, 6 metų fiksuotos palūkanų normos hipotekai jos sudaro apie 30 %, o tai, pasak Flemingo, toli gražu nėra aukšta. „Hipotekos palūkanų normos yra didesnės, bet pagal istorinius standartus nėra didelės“, – sako Flemingas. Jis turi tašką: tai St. Louis Fed diagramoje parodyta hipotekos palūkanų kreivė nuo 1975 m. (Žemiausius tarifus galite gauti čia.)

Prieinamumas tampa vis didesniu iššūkiu pirkėjams

Per pastaruosius dvejus metus būsto kainos sparčiai augo. Iš tiesų, remiantis Nacionalinės nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos duomenimis, esamo namo vidutinė pardavimo kaina, palyginti su praėjusiais metais, padidėjo 17%. „Tai svarbu, nes namų pirkimo galiai praktiškai neįmanoma neatsilikti, todėl įperkamumas mažėjo“, – sako Flemingas. 

Flemingas sako, kad būsto kainų kilimas, matuojamas daugeliu žiniasklaidoje skelbiamų būsto kainų indeksų, gerokai vėluoja, kartais net šešis mėnesius. „Praeis dar keli mėnesiai, kol būsto kainų indeksai parodys, kaip kainos reagavo į spartų hipotekos palūkanų normų augimą antrąjį ketvirtį“, – sako Flemingas.

Pasiruoškite lėtesniam būsto kainų augimui

Tačiau vien todėl, kad įperkamumas yra iššūkis, nereiškia, kad būsto kainos kris. Flemingas sako, kad jo tyrimai rodo, kad didėjant hipotekos palūkanų normoms, kaip ir dabar, namų pardavimų skaičius linkęs mažėti, tačiau būsto kainos paprastai ne. „Tikimasi mažesnio pardavimo ir mažesnio kainos padidėjimo“, – sako Flemingas.

Būsto rinka vėsta

Stebėkite atsargų lygius ir pardavėjo kainų sumažinimo dydį sąrašuose. „Tai yra pagrindiniai rodikliai, rodantys, kur kils kainos ir kaip būsto paskolų palūkanų padidėjimas paveikė paklausą. Daugiau atsargų ir daugiau pardavėjų kainų sumažinimo rodo, kad rinka atvės“, – sako Flemingas. Pardavėjams tai reiškia, kad jie tikisi, kaip greitai bus parduotas jų namas. „Tik dienos rinkoje niekada nebuvo normalios. Tiesą sakant, senas posakis buvo toks, kad pardavėjai paprastai turėtų tikėtis, kad jų namą parduoti rinkoje gali prireikti iki 3 mėnesių. Žinoma, iki to dar toli, tačiau pardavėjai turėtų tikėtis, kad jų būstą parduoti užtruks ilgiau. Pirkėjai tikisi mažesnės konkurencijos perkant būstą“, – sako Flemingas. (Žemiausius tarifus galite gauti čia.)

Apsvarstykite ARM ir būkite protingas pirkėjas

Atsižvelgiant į dabartinę rinką, Flemingas sako, kad keičiantis hipotekos palūkanų normoms ir kitai būsto dinamikai lengva prarasti dėmesį. „Realybė yra tokia, kad kai kurie pagrindiniai žingsniai išlieka svarbūs ir nesiskiria nuo bet kurios rinkos. Ieškokite geriausios hipotekos ir augančių palūkanų rinkoje ištirkite reguliuojamos palūkanų normos hipotekas, kad gautumėte mažesnės palūkanų normos naudą. Rinkitės namus kaip pastogę, o ne investicijų grąžos galimybę, ir būkite kantrūs“, – sako Flemingas.