Dar ne per vėlu, kad Sinsinatis priimtų būsto tankio priemones

Labai kuklus ir naudingas pasiūlymas leisti daugiau daugiabučių būstų Sinsinatyje kovo mėnesį buvo nubalsuota pagal miesto tarybą. Pasiūlymas, kurį pasiūlė Tarybos narė Liz Keating, būtų panaikinę tankumo ribas kai kuriose miesto dalyse su zonavimo taisyklėmis, leidžiančiomis daugiau būstų ir žmonių. Pasiūlymas nebūtų palietęs vienos šeimos zonų, ką prarado oponentų minia, kuri, regis, sunaikino pasiūlymą. Jei jis būtų priimtas, pasiūlymas būtų buvęs naudingas naujiems žmonėms, persikeliantiems į Sinsinatį, nes būtų sukurta daugiau būsto. Nepaisant pralaimėjimo, mieste prasidėjo diskusijos apie tai, kaip geriausia spręsti būsto kainas, turint daugiau būsto ar mažiau.

Mūšis Sinsinatyje man per daug pažįstamas, todėl grįžau į galvą kova dėl tankio prasidėjusią būsto rinkai atsigaunant po 2008 m. žlugimo. Prasidėjus antrajam šimtmečio dešimtmečiui, pikti vienos šeimos kaimynai susibūrė prieš tankmę su įvairiomis raudonosiomis silkėmis: naujas būstas buvo per didelis, per mažas, bjaurus. , per aukštas ir užstoja šviesa bei oras. Be to, naujas būstas sumažintų miesto medžių lajas. Ir, žinoma, tai, ką jie visada siūlydavo kaip sandorio nutraukėją, nepadarytų būsto prieinamesnio. Pasak jų, naujas būstas yra per brangus.

Svečių redakcija Cincinnati Enquirer daro tą patį.

„Šiuo metu nėra duomenų, kurie patvirtintų prielaidą, kad didesnio tankio zonavimas lemia mažesnes būsto išlaidas. Tiesą sakant, tankumo ir įperkamumo metrikų tyrimai, pvz., Median Multiple (naudojami JT, Pasaulio banko ir Harvardo Jungtinio būsto centro), rodo, kad yra priešingai. Didesnio tankio būstas vidutiniškai yra brangesnis!

Na, tai netiesa. Yra vienas neseniai atliktas tyrimas (Tankio kontrolė, namų kainų padidėjimas ir nuomos augimas Jungtinėse Amerikos Valstijose), kuris patvirtina, kad „daugiabučio sektoriuje pastebime, kad tankumo kontrolės ir nuomos mokesčio augimo ryšys yra teigiamas: nuomos kainos auga sparčiau vietovėse, kuriose griežta tankumo kontrolė, atsižvelgiant į pasiūlos apribojimus“.

Vienas dalykas, kuris smerkia šį argumentą dėl didesnio būsto (tai ir yra tankis) ne Dėl to mažėja bendros kainos, todėl naujas būstas, pavyzdžiui, naujas megztinis ar naujas automobilis, visada yra brangesnis nei esamas produktas. Taigi, jei žiūrėtume tik į tankumo padidėjimą kaip papildomą naują būstą, vidutinė kaina bus didesnė ir tos didesnės kainos dažnai iškreips bendrą vidurkį. Tačiau apskritai, kai naujų būstų skaičius didėja, apskritai ir laikui bėgant, yra a teigiamas poveikis kainai.

Kartu su šia sveiko proto išvada yra ir tai, kad butai mažėja. Kodėl? Nes to norėjo miestuose gyvenantys žmonės. Štai apie ką rašiau vieneto dydis ir įperkamumas prieš keletą metų:

„Vieneto dydis mažėja, nes vis daugiau žmonių nori gyventi tankiai apgyvendintuose miestuose, kur trūksta žemės. Kai trūksta žemės, ji bus brangi. Brangios žemės pirkimas ir statyba reiškia, kad nuomos mokesčiai taip pat turi būti dideli, kad būtų galima racionalizuoti žemės kainą. Kokia išeitis? Mažesni vienetų dydžiai išsprendžia šią problemą, nes vartotojai parduoda kvadratinius kadrus už mažesnę kainą, o kūrėjai gauna didesnį pelną už kvadratinę pėdą iš savo investicijų.

Galiausiai ir, ko gero, labiausiai iškalbingiausia, Keatingo pasiūlymui ryžtingai pasipriešino vienos šeimos kaimynai, vienas iš jų vedamajame įrodinėjo, kad „nuomonių apklausos rodo, kad atskiri, vienos šeimos namai su kiemu ir, kaip alternatyva, miesto namai tankesnėse vietose, yra kelios minutės pėsčiomis nuo patogumų, yra daugelio amerikiečių pageidaujamos galimybės.

Tačiau prieš pandemiją tai tiesiog nebuvo tiesa. Freddie Maco atliktas tyrimas 2018 m „Nors profilyje nustatyta, kad vis daugiau nuomininkų mano, kad jų ekonominė padėtis pagerėjo, palyginti su praėjusią vasarą, ji taip pat nustato, kad išlaidos vis labiau lemia nuomos sprendimus“. Taip, taip, žmonės rinkosi nuomojamą būstą, nes jis yra pigesnis. Dėl daugiau būsto Sinsinatyje jis taip pat būtų pigesnis.

Ir paskutinis, bet tikrai ne mažiau svarbus dalykas, niekas Keatingo pasiūlyme neturi jokios įtakos esamoms vienos šeimos zonoms. Kodėl jie taip nusimins? Tai akivaizdu bet kuriam pašaliniui; Kai būstas yra menkas ir brangus, pinigai iš neturtingų žmonių kišenių perkeliami kaip didesnės nuomos kainos į didesnę vienos šeimos namų vertę. Panašu, kad pikti kaimynai prieštarauja pokyčiams tose vietose, kur jie negyvena, nes tai padeda jų namų vertybėms. Būsto trūkumas padeda dabartiniams savininkams padidinti investicijų vertę.

Blogos naujienos yra tai, kad nedidelį tankumo padidėjimą zonose, kurios ir taip tankios, sutraiškino pikti, tituluojami vienos šeimos kaimynai Sinsinatyje. Tai niekuo nepanaši į pasipiktinimą, kurį prieš metus sukėlė Sietlo miesto taryba, sumažinti tankis jau suskirstytose į tankumą zonose. Šis kaimynų „laimėjimas“ paskatins ir juos tai daryti. Tačiau gera žinia ta, kad Sinsinačiui dar ne per vėlu pasimokyti iš Sietlo klaidų ir vis tiek atlikti pakeitimus. Jei Sinsinačio miesto taryba neišmoks šios pamokos, ateinančiais metais jie siųs mažiau pinigų turinčius žmones, daugiausia nuomininkus.