Sveiki atvykę į Benzingos nekilnojamojo turto podcast'ą. Šiandien turime Ryanas Frazieris, kuris yra nekilnojamojo turto investavimo platformos generalinis direktorius Atvykę Namai.
Klausyti šis epizodas of Tingus šeimininkas ant Benzingos.
Kevinas Vandenboss: Taigi, kas iš esmės yra Arrived?
Ryanas Frazieris: Tai platforma, leidžianti kiekvienam lengvai investuoti į nuomojamą nekilnojamąjį turtą. Ir tai veikia taip, kad asmenys gali nusipirkti individualių namų akcijas nuo 100 USD iki 10,000 XNUMX USD ar daugiau, kad ir kiek norite investuoti į tą turtą. Ir tada Atvyko, rūpinasi visais turto valdymo darbais. Taigi visi, susiję su turto valdymu arba turto nuomos operacijomis. Be to, investuotojai vis tiek gali pasirinkti, kaip jie nori sukurti savo individualių nuomojamų objektų portfelį. Jie gali investuoti beveik bet kokią norimą kapitalo sumą ir įvairinti nekilnojamąjį turtą.
Ir tada tai tampa pasyvia investicija Atvyko rūpintis valdymu.
Kevin Vandenboss: Kokia buvo investuotojų, investuojančių į šiuos konkrečius nuomos objektus, paklausa?
Ryanas Frazieris: Manau, kad mus nustebino tai, koks didžiulis susidomėjimas buvo tuo, kad beveik 100 XNUMX žmonių užsiregistravo investuoti į nekilnojamąjį turtą ir pirkti individualių namų akcijas.
Ir manau, kad manėme, kad gali užtrukti ilgiau, kol žmonės supras nuomojamo turto dalies pirkimo koncepciją. Tačiau manau, kad dėl to, kad investavimas į dalis akcijų ir kito turto tapo šiek tiek įprastesnis ir populiaresnis, manau, kad žmonės tiesiog turi savo mintyse vietą, kur jie galėtų suprasti.
Jie sako: „Gerai, aš galiu turėti šio turto dalį. Aš gausiu proporcingą grąžą, pinigų srautą iš nuomos pajamų arba bet kokį nekilnojamojo turto vertės padidėjimą, atsižvelgiant į turimų akcijų skaičių. Ir tai suteikia man daugiau galimybių kontroliuoti, kiek investuoju, ir galiu diversifikuoti.
Man pačiam ir „Arrived“ įkūrėjams iš tikrųjų pagrindinė priežastis buvo asmeninė patirtis, susijusi su noru investuoti į turtą. Būdamas dvidešimties iki trisdešimties aš tikrai tiesiog važinėjausi. Tiesiog niekada nebuvome toje pačioje vietoje, pakankamai ilgai, kur buvo prasminga, investuoti 5, 10 ir daugiau metų, o tai iš tikrųjų reikalinga nekilnojamajam turtui, kad būtų galima įveikti tam tikras sandorio išlaidų kliūtis ir gauti bet kokios rūšies materialinės grąžos. Ir todėl jau kurį laiką tuo abejojau.
Kodėl jis turi būti toks dvejetainis, kad sutaupote kelerius metus šiems pradiniams įnašams, kurie šiais laikais dažnai yra šešiaženkliai, o tada būsite įsipareigoję tam miestui ar nuosavybei visam laikui arba tikrai ilgam laikui?
Taigi tokia yra „Arrived“ idėja. Kaip vertiname šias kliūtis, trukdančias žmonėms šiandien pradėti turėti nekilnojamojo turto? Kapitalas, laiko įsipareigojimai ir reikalingos žinios ir kaip sumažinti patekimo į rinką barjerą? Taigi, jei turite laiko ir patirties, bet galbūt ne tiek kapitalo, kad galėtumėte diversifikuoti tiek objektų, kiek norite, „Arrived“ gali jums tai palengvinti.
Jūs neturite laiko investuoti į naujas rinkas ir ten įsitvirtinti ir norite turėti galimybę diversifikuoti. Atvykusieji taip pat gali imtis tokio scenarijaus. Taigi iš tikrųjų reikia imtis tų trijų pagrindinių uolienų, kurios neleidžia žmonėms investuoti kapitalo laiko ir patirties, ir tai padaryti, kad būtų labai patogu pradėti.
Susiję: Jeffo Bezoso remiami atvykę namai pristato didžiausią iki šiol nuomos pasiūlymą vienai šeimai
Kevinas Vandenboss: Kaip galite pasiūlyti šias investicijas neakredituotiems investuotojams?
Ryanas Frazieris: Tai buvo labai svarbi „Arrived“ dalis. „Arrived“ misija – užtikrinti, kad šios investicijos būtų prieinamos visiems, norintiems investuoti į nuomojamą nekilnojamąjį turtą. Tik 7% šios šalies žmonių turi investicijų į nekilnojamąjį turtą ne savo pagrindinėje gyvenamojoje vietoje.
Tai didžiulis atotrūkis žmonių, kurie galėjo investuoti, skaičiaus.
Dalis to buvo darbas su produkto patirtimi. Taigi atsirado galimybė pirkti akcijas, kad daugiau žmonių būtų patogu investuoti.
Tačiau kita dalis buvo užtikrinti, kad neakredituoti investuotojai galėtų investuoti, ty žmonės, kurių grynoji vertė neviršija 1 mln. USD arba kurių metinės pajamos neviršija 200 300 ar XNUMX XNUMX USD. Ir tai padaryti reiškė dirbti su SEC beveik metus ir pritaikyti šį modelį Pagal reglamentą A+, kuris iš esmės sukūrė individualaus namo IPO procesą. Šiandien „Arrived“ platforma yra šių individualių namų IPO vykdymo platforma. Mes atlikome procesą pagal A+ reglamentą, kai SEC peržiūrėjo ir įvertino mūsų pasiūlymus, kad galėtume juos pateikti.
Kaskart, kai investuojate neakredituoti investuotojai, atskleidimo riba yra daug didesnė. Taigi mes turime daug informacijos, kurią galima rasti mūsų svetainėje apie kiekvieną nuosavybę. Dėl tokių dalykų kaip rizikos veiksniai, finansai, mes taip pat teikiame metines audituotas finansines ataskaitas apie savo nekilnojamąjį turtą, kurią taip pat peržiūri SEC.
Taigi mes tikrai skyrėme laiko tam procesui atlikti, kad įsitikintume, jog tai yra plačiai prieinama. Šių pasiūlymų struktūra taip pat suteikia tam tikrų likvidumo galimybių, kai žmonės gali gauti prieigą prie savo investicijų likvidumo laikui bėgant, jei jie taip pat to norėtų.
Tie du dalykai – neakredituotų investuotojų palaikymas ir kai kurių būsimų likvidumo galimybių, kurias dabar kuriame dabar, rėmimas – iš tikrųjų buvo priežastis, dėl kurios, kurdami produktą ir dirbdami su SEC, pasirinkome A+ reguliavimo kelią.
Kevin Vandenboss: Kodėl kas nors dabar norėtų patekti į šią rinką? Ar nerimaujate, kad būsto rinka gali žlugti?
Ryanas Frazieris: Manau, kad tai tikrai buvo įdomus laikotarpis rinkoje per pastaruosius 18 mėnesių, kai išgyvenome COVID pandemiją ir matėme, kad tai padarė daug įtakos būsto rinkai, nes matėme, kad žmonės išsikraustė iš šių miesto centrų, kur jie yra, vertindami daugiau erdvės, kurią jie vertina, šiek tiek išsikrausto už branduolio ir yra pasirengę, išleisti, nusipirkti namą arba ieško kokybės.
Nuomojamiems namams, kuriuose yra daugiau erdvės, kurie skiriasi nuo šių daugiabučių namų, kuriuose jie gyveno anksčiau tuo pačiu metu, federalinis bankas keitė palūkanų normas iki visų laikų žemiausių ir nulinės pašalpos fondų normos. Tačiau matėme, kad hipotekos palūkanos nukrito žemiau 3 proc., o šie du dalykai, be kitų veiksnių, iš tikrųjų paskatino būsto rinkos spartėjimą ir kainų padidėjimą.
Matėme, kad kainos kilimas tikriausiai nėra tvarus ilgalaikis, kai pamatysite, 15–20 %+ kainos padidėjimas per metus. Tai tiesiog ne tai, ką mes žiūrėjome į būsto rinką ar individualias šeimas, istoriškai tai buvo vidurkis, istoriškai labiau panašus į 4% kainos padidėjimą per metus.
Ir mes manome, kad šiandien rinkoje, kai kai kurios iš šių tendencijų ir pokyčių pradėjo nusistovėti, tikriausiai grįšime prie to istorinio vidurkio. Matėme, kad FED dabar didina palūkanų normas, siekdamas kompensuoti tai, ką matome infliacijos požiūriu. Ir manau, kad dėl to skolinimosi kaina atrodo daug didesnė nei buvo prieš 12 mėnesių. Bet aš manau, kad realybė yra tokia, kad mes vis dar gerokai mažiau nei buvome prieš dešimtmetį. Taigi manau, kad rinkos kainos vis dar yra nustatytos, ką tai reiškia būsto įperkamumui ir kaip rinka reaguos.
Žvelgiant iš mūsų perspektyvos, mes vis dar labai džiaugiamės galėdami investuoti į vienos šeimos erdvę. Manau, kad turtui, kurį turite, yra daug užpakalinių vėjų, instituciniai investuotojai, kurie dabar persikėlė į erdvę, turite tam tikrų dalykų, dėl kurių tikrai sunku pridėti daugiau pasiūlos, didelės darbo jėgos kainos, didelės medžiagos.
Turite žmonių, kurie per pastaruosius porą metų užfiksavo šias istoriškai žemas palūkanų normas. Taigi dabar turite tokį palūkanų normos fiksavimą, kuris neleis į rinką patekti didesnei pasiūlai. Žmonės mažiau linkę atsisakyti savo būsto ir su tuo susijusių hipotekos palūkanų.
Taigi manome, kad būsto rinkoje vis dar yra didelis atsparumas. Manome, kad mes nesitikime, kad sulauksime didelės būsto žlugimo, tačiau tikimės, kad spartus kainų kilimas grįš į įprastą pradinį lygį. Apskritai, kai galvojame apie pristatytus produktus, investavimą į būsto dalis, o ne perkant visą namą, mes tikrai suprantame, kad tai suteikia prieigą prie dolerio išlaidų vidurkio, o tai yra galimybė palaipsniui pridėti investicinius dolerius kas mėnesį, kas ketvirtį. , arba kasmet, ko dar niekada nebuvo įmanoma tiesiogiai turėti nekilnojamojo turto, kai perkate ištisus namus. Ir kiekvienas namas yra toks didžiulis finansinis sprendimas. Jūs tikrai galite tai paskleisti.
Ir aš manau, kad tai šiek tiek sumažina bandymo nustatyti rinkos laiką svarbą, nes manau, kad tai visada yra labai sunku ir leidžia laikui bėgant padidinti vidutines kainas doleriais ir įvairinti skirtinguose miestuose ir laikus bei įvairių tipų nekilnojamąjį turtą. apskritai padės sumažinti tam tikrą riziką.
Kevinas Vandenboss: Kartu su namų kainų kilimu, akivaizdu, kad kai kuriose srityse nuomos kaina padidėjo. Kur tu matai, kad tai vyksta?
Ryanas Frazieris: Manau, kad jūs pastebėjote, kad nuoma linkusi sekti infliaciją, darant prielaidą, kad infliacija yra susijusi su didesne ekonomine veikla. Manau, kad dalis infliacijos, kurią matome, yra labiau susijusi su kai kuriomis tiekimo grandinės problemomis, o tai, mano nuomone, yra dalis to, kas dabartinę ekonominę aplinką daro sudėtingą. Tačiau apskritai mes manome, kad nuomos mokesčiai tikriausiai seka tai.
Kitas dalykas, kurį reikia nepamiršti, yra tai, kad jei palūkanų normos ir toliau kyla ar net išlieka tokios pat, kaip yra, tai keičia santykinį mėnesinės hipotekos įmokos arba nekilnojamojo turto, kuriame gyvenate, įperkamumą. prieš nuomą. Ir dažnai tokie dalykai veikia tam tikrame pusiausvyros taške. Taigi praėjusią savaitę mačiau straipsnį, kad dėl padidėjusių palūkanų normų padidėja pagrindinės gyvenamosios vietos įsigijimo išlaidos. Dėl to vis daugiau žmonių nusprendžia nuomotis, nes daro kompromisą dėl įperkamumo. „Ar aš noriu mokėti papildomus 700 USD per mėnesį už šį namą, kuriame noriu gyventi, ar verčiau išsinuomočiau metus ar dvejus ir sutaupysiu pinigų?
Taigi manau, kad tokie dalykai taip pat lemia, kur juda nuomos rinkos. Tačiau atrodo, kad nuomos rinkos šiek tiek pakilo.
Kevinas Vandenboss: Ar yra kokių nors konkrečių rinkų, kurios šiuo metu yra ypač patrauklios?
Manau, kad kai žiūrime į rinkas, mes žiūrime į tai, kur yra augimas paprastu lygiu, kai žiūrime į gyventojų duomenis\ ar matome, kad daugėja žmonių, persikeliančių į tą miestą? Ar tai yra pageidaujamos vietos gyventi, kur jos turi puikią ir pakankamą infrastruktūrą tam palaikyti? Ir mes žiūrime į kai kuriuos iš 100 populiariausių miestų šiandien, esame 19-oje. Ir toliau greitai pridedame daugiau miestų. Manau, kad metų pabaigoje mums tikriausiai bus 40. Ir tada tiesiog iškviečiame kai kuriuos iš tų, kuriuos galbūt norėtųsi tokių, apie kuriuos žmonės natūraliai negalvotų, nes manau, kad yra miestų, kuriuose esame, tarkime, ką tik pamatęs Nešvilis. gyventojų skaičiaus augimą ir didelį kultūrinį susidomėjimą ta rinka.
Tačiau yra ir kitų rinkų, kurios yra šiek tiek sparčiai augantys miestai, kurių gyventojų skaičius sparčiai auga, bet galbūt jie yra arčiau 100 geriausių miestų, o ne 25 geriausių. Mes žiūrime į Šiaurės Vakarų Arkanzaso Fajetvilį, Bentonvilį. , kur yra toks stiprus ekonomikos augimas, kurį skatina „Walmart“ būstinė.
Ir tada visi „Walmart“ verslo partneriai, turintys ten biurus. Ir jie daro daug investicijų regione. Ir dėl to pastebėjome didelę nuomojamų nekilnojamojo turto paklausą. Ir todėl manau, kad tai įdomi rinka. Keletas kitų, į kuriuos žiūrime, yra tai, kad Indianapolio ekonomika buvo stipri, fundamentali, ir aš manau, kad kai kurie migracijos iš Čikagos modeliai tai šiek tiek skatina, tačiau tai buvo rinka, kurią atidžiai sekėme ir pradėjome investuoti. . Tada Tenesio valstijoje esantis Chattanooga, kur tai tapo puikiu nuotoliniu darbu, visame to regiono centre yra greičiausias internetas šalyje, o tai įdomus faktas, kuris puikiai tinka tiems nuotoliniams darbuotojams, kurie persikelia į tą sritį. Bet manau, kad jūs matote keletą tokių. Šiek tiek mažesni, bet besiplečiantys miestai, turintys didelį augimo potencialą, su džiaugsmu pradėjome pridėti keletą išteklių ir padaryti juos prieinamus investuotojams.
Kevin Vandenboss: Kas atsitinka renkantis, į kuriuos namus ketinate investuoti?
Ryanas Frazieris: Žmonės, kurie ateina į svetainę, pastebės, kad jie dažnai yra naujesni namai ir aukštos kokybės nekilnojamasis turtas bei nuoma. Mūsų nuomone, jie suteiks didesnes pinigų srautų galimybes per visą laikotarpį, nes jiems reikės mažiau priežiūros. Dauguma mūsų objektų yra naujesni nei 2010 m. Jokios atidėtos priežiūros ar panašiai. O jei perkame senesnį namą, paprastai atliekame bet kokius esminius įrangos patobulinimus ar atnaujinimus, kol juos pateikiame platformoje.
Ir vėl, tai iš tikrųjų yra bandymas užtikrinti šiuos stiprius ir tvarius pinigų srautus. Didžiulis nuomojamų objektų pritraukimas yra nuosekli prieiga prie pinigų srautų, mūsų atveju tai yra dividendai. Taigi šiuos dividendus mokame kas ketvirtį. Už savo nekilnojamąjį turtą mes mokame vidutiniškai nuo 3% iki 7% per metus. Ir tai tik priklauso nuo rinkos ir galbūt nuo turto sverto.
Žmonės tikrai nori puikios gyvenamosios vietos, nesvarbu, ar jie nuomojasi, ar ne. Ir dėl kokių nors priežasčių manau, kad tai labiau buvo tendencija atidėti priežiūrą. Taigi manau, kad dėl to mes esame unikalus turtas, kai dalijamės turimomis savybėmis su potencialiais nuomininkais šiose rinkose.
Laikui bėgant „Arrived“ gali palaikyti bet kokio tipo išteklius. Mes tikrai tikime šiuo vienos šeimos segmentu ir tikrai siekiame pridėti miestų, kad žmonės galėtų įvairinti, tačiau ateityje pridėsime naujų turto tipų.
Kevinas Vandenboss: Kas laukia atvykusiems namams?
Ryanas Frazieris: Turime toną sandėlyje. Manau, kad vienas iš dalykų, kuriuos labiausiai džiaugiamės, kad investuotojai galės naudotis trumpalaike nuoma, pvz., „Airbnbs“.
Tiek daug žmonių galėjo patirti Airbnb ir VRBO bei trumpalaikės nuomos patirtį. Tačiau labai nedaugelis, net mažiau nei ilgalaikės nuomos savininkai, galėjo dalyvauti šių ekonomikų nuosavybės pusėje kaip šeimininkas ir gauti ekonominius aspektus, kurie gali atsirasti dėl daugelio šių trumpalaikių nuomos objektų.
Manome, kad galime išspręsti nuolatinius, laiko įsipareigojimus, kurie yra net didesni nei ilgalaikė nuoma investuotojams, kad jie galėtų naudotis, šią trumpalaikės nuomos ekonomiką. Štai ką mes čia atvyksime artimiausiu metu, tikriausiai šios vasaros pabaigoje.
Kevinas Vandenboss: Koks yra geriausias būdas investuotojams užtikrinti, kad jie galės pasiekti šiuos naujus objektus, kai tik jie bus prieinami platformoje?
Ryanas Frazieris: Geriausias būdas yra prisiregistruoti ir susikurti paskyrą Atvykę Namai ir tai galite padaryti mūsų svetainėje.
Kai tai padarysite, gausite pranešimą apie naujus nekilnojamojo turto objektus, kurie bus nauji, ir galėsite nuspręsti, kada tinkamas laikas arba į kokį nekilnojamąjį turtą investuoti.
Nekilnojamasis turtas ir toliau darė tai, ką daro, o tai apskritai istoriškai buvo: siūlo stabilų pinigų srautą, stabilią turto vertę, augimą laikui bėgant ir gerą infliacijos apsidraudimą. Ir jei galite įvesti turtą su ilgalaikiu, daugiamečiu požiūriu, tada tie dalykai išliks.
Net jei matome nekilnojamojo turto vertės mažėjimą, jūs vis tiek turite didelį pinigų srautą, kuris padeda užtikrinti tam tikrą atsparumą bendrai grąžai. Ir todėl manau, kad dėl tų dalykų ir vien dėl nekilnojamojo turto atributų per pastaruosius porą mėnesių daug žmonių domėjosi, kaip papildyti savo nekilnojamojo turto portfelį.
Ir mes tikrai stengėmės užtikrinti, kad turime pakankamai turto, kad žmonės galėtų investuoti. Kaip jau minėjau, beveik 100 20 žmonių atėjo ir užsiregistravo, pradėjo kurti paskyras ir pradėti investuoti į nekilnojamąjį turtą. Ir tikriausiai per pastaruosius du mėnesius finansavome daugiau nei 50,000 mln. Kiekvieną savaitę siūlome keletą naujų nekilnojamojo turto objektų, kad neatsiliktume nuo investuotojų. O kol kas labai atrenkame, ką perkame miestuose, kuriuose šiandien esame, per mėnesį garantuojame maždaug 0.1 XNUMX nekilnojamojo turto objektų ir siūlome mažiau nei XNUMX % jų. Ir tada mes laimime tas savybes, kurias suteikiame žmonėms.
Peržiūrėkite daugiau iš „Benzinga“
Nepraleiskite realiojo laiko įspėjimų apie savo akcijas – prisijunkite „Benzinga Pro“ nemokamai! Išbandykite įrankį, kuris padės investuoti protingiau, greičiau ir geriau.
© 2022 Benzinga.com. „Benzinga“ neteikia patarimų dėl investavimo. Visos teisės saugomos.
Šaltinis: https://finance.yahoo.com/news/platform-makes-easy-anyone-invest-161133234.html