Teisiniai iššūkiai gali padėti pakeisti būsto pasakojimą

Didžiausia Amerikos švietimo nesėkmė buvo tai, kaip mes mokome apie teises. Nuomonė, kad mūsų turimas teises – religijos laisvę, žodžio laisvę ir kt. – įtvirtino mūsų revoliucija prieš tironišką karalių Anglijoje, yra klaidinga. Vietoj to, mūsų teisės atėjo mums per ilgesnį evoliucijos procesą. Tingi pedagogika ir propaganda paskatino susiskaldymą ir blogą politiką, įskaitant politiką, kuri turi įtakos būstui. Teisės į būstą nėra. Tačiau yra nustatyta teisė į privačią nuosavybę. Pažvelkime į šią teisę ir teisinį iššūkį dėl nuomos kontrolės Niujorke, CHIP, RSA ir kt. prieš Niujorko miestą ir kt. (2d Circ.), remiantis ta teise ir kaip tas iššūkis padeda pakeisti būsto naratyvą.

Pasakojimas apie teises Amerikoje prasideda ne Filadelfijoje 1776 m., o vietoje, kuri vadinasi Runnymede, Anglija 1215 m. Būtent ten įvairūs Anglijos karalystės baronai ir kiti magnatai privertė karalių Joną pasirašyti dokumentą, kuris pradėtas vadinti Magna Carta. Dokumente pirmą kartą raštu buvo įtvirtinta mintis, kad vykdomoji valdžios valdžia (atsiprašau už anachronizmą) buvo priverstas nusileisti tam, kas prilygo pirmajam parlamentui. Nors nebuvo išrinkti, baronai ir magnatai reikalavo, kad prieš karalystėje iš žmonių atimtų laisves, įskaitant turtą, būtų atliktas kažkoks procesas.

Šis svarbus įvykis problemos neišsprendė. Tai buvo tik 17 d^th amžiuje ir dar vienas pilietinis karas Anglijoje (jų turėjo keletą), kad šios problemos vėl iškilo į paviršių, šį kartą smurtą. Karalius Charlesas drebino žmones kaime ir miestuose, kad sumokėtų už karus Europoje. Parlamentui, kuris dabar yra stipresnė institucija, pakako. Jie išleisti 1628 m Teisės peticija. Ten jie kreipiasi į Magna Carta, prašydami karaliaus sustabdyti jo agresyvias pastangas užgrobti ir užimti žmonių turtą.

„Didžioji Anglijos laisvių chartija“ yra paskelbta ir priimta, kad nė vienas Freemanas negali būti paimtas ar įkalintas arba atimtas nuo nuosavybės ar laisvių, laisvų papročių, uždraustas ar ištremtas, ar bet kokiu būdu. sunaikinta, bet teisėtu jo bendraamžių sprendimu arba žemės įstatymu“.

Tas žodis, išardytas, yra pavyzdys Anglo-normanų žodžiai mūsų teisinėje terminijoje. Tai reiškia atimti ar efektyviau paimti turtą. Prireiktų dar 14 ginčų metų, kol tarp parlamento ir karaliaus prasidėtų atviras karas, po kurio jis buvo nuverstas ir įvykdytas. Tai turėjo įtakos Jungtinių Valstijų įkūrėjams, nes jie suprato, kad galutinis sprendimas ir pagrindinių teisių įtvirtinimas Magna Carta yra Anglijos vyriausybės sulaužytas socialinis susitarimas, o tai pateisino atotrūkį su Anglija.

Priežastis, dėl kurios tai svarbu šiandien, yra ta, kad peticija dėl teisės yra pripažinta vienu iš jos pagrindų Penktasis mūsų teisių įstatymo pakeitimas, pataisa, kuri, atrodo, sujungia baudžiamosios ir civilinės teisenos klausimus (svarbi nuoroda į Konstituciją yra Steigėjo konstitucija, puikus Konstituciją palaikančių dokumentų ir idėjų sąvadas).

„Nė vienas asmuo negali būti patrauktas atsakyti už didžiulį ar kitokį liūdnai pagarsėjusį nusikaltimą, nebent didžiosios prisiekusiųjų komisijos pareiškimu ar kaltinimu, išskyrus atvejus, kylančius sausumos ar jūrų pajėgose arba milicijoje, kai faktiškai laiku tarnauja. karo ar visuomenės pavojaus; taip pat jokiam asmeniui už tą patį nusikaltimą negali būti du kartus gresia pavojus gyvybei ar sveikatai; taip pat negali būti verčiamas jokioje baudžiamojoje byloje būti liudytoju prieš save, taip pat atimta gyvybė, laisvė ar turtas be tinkamo proceso pagal įstatymą; privati ​​nuosavybė taip pat negali būti paimama viešajam naudojimui be teisingos kompensacijos.

Tačiau mūsų Konstitucijos autoriai neįžvelgė skirtumo tarp baudžiamųjų ginčų, galinčių atimti iš žmogaus „gyvybę ir galybę“ ir civilinių ginčų, galinčių atimti „gyvybę, laisvę ar nuosavybę“. Jiems 18 m^th amžiaus kontekste, vyriausybės veiksmams imtis bet kurio iš jų reikia „deramo teisinio proceso“, o privačios nuosavybės atveju – „teisingos kompensacijos“. Amerikos Konstitucija šventina senovinius Anglijos teisės principus, dėl kurių buvo kovojama šimtmečius, kaip amerikiečių pirmagimio teisę. Žmogaus nuosavybės atėmimas yra toks pat sunkus kaip ir gyvybės ar kūno atėmimas.

Svarbu istorija. Kai paminėjau, kad būsto politika ginčijama remiantis Penktuoju pakeitimu, kartais sulaukiu klausimų: „Ką „penktojo paėmimas“ turi bendro su būstu? Žmonės nežino apie paskutinę pataisos pusę. Ir terminas „privačios nuosavybės teisės“ tapo sinonimu dominuojančioje kultūroje, kai ūkininkai su ginklais kovoja dėl tuščios žemės su federaline vyriausybe. Tiesa ta, kad mintis, kad asmens privati ​​nuosavybė yra susieta su kitais dalykais, kuriuos laikome teisėmis, pavyzdžiui, kalbėjimas, pasimetė.

Šiandien turime žmonių, teigiančių, kad „būstas yra žmogaus teisė“. Tačiau pasakius, kad taip nėra. Tuo pačiu mes žinome, kad privati ​​nuosavybė tikrai yra įtvirtinta konstitucinė teisė. Tačiau teisiniai iššūkiai, tokie kaip Niujorke, stengiasi priversti teismus taikyti tai, kas turėtų būti akivaizdus standartas vietos valdžios pastangoms kontroliuoti, kaip žmonės naudojasi savo privačia nuosavybe, ypač kai jie nuomoja nuosavybę kitiems. Byloje, kurią iškėlė Bendruomenės būsto gerinimo programa (CHIP) yra paprastas. Iš jų bylos santraukos:

„Penkiasdešimt metų Niujorkas paskelbė, kad būsto nuomos rinka yra nuolatinėje „avarinėje“ būsenoje, kad pateisintų teisinį režimą, verčiantį nedidelę turto savininkų grupę subsidijuoti būstą atsitiktinai atrinktai individualių nuomininkų grupei. . Iš šių nuosavybės savininkų buvo atimtos visos reikšmingos teisės į jų turtą, įskaitant teisę neįtraukti kitų asmenų į nuosavybę; užimti, turėti ar naudoti turtą; ir laisvai disponuoti turtu“.

Niekada nemėgau tokių iššūkių, nes jie skamba beširdžiai, suvaidindami minios logikos „būstas yra žmogaus teisė“ sentimentalumą; žmonių poreikis būstui pranoksta kitų žmonių nusistovėjusią teisę į savo nuosavybę. Tai skamba užjaučiančiai ir dažnai parduodama, bet iš tikrųjų tai nėra užjaučianti. Jau seniai buvo suprantama, kad tokia politika kaip nuomos kontrolė žmonėms, turintiems mažiau pinigų, pablogina būsto problemas, o ne gerina (skaitykite mano ilgesnę nuomos kontrolės apžvalgą, Kaip nuomos kontrolės dėka būstas tampa mažiau įperkamas).

Aš nesiruošiu duoti smūgio po smūgio CHIP, RSA ir kt. prieš Niujorko miestą ir kt. (2d Circ.) bet aš skeptiškai žiūriu į trumpalaikę ir vidutinę šių atvejų naudą (žr. mano įrašą Teisiniai iššūkiai dėl draudimų iškeldinti: ir teisingumas visiems?), manau, kad jie yra svarbūs. Įstatymo statinys mūsų sistemoje yra precedentinis, pagrįstas įstatymų leidžiamųjų institucijų priimtais įstatymais, kuriuos įgyvendina vykdomoji valdžia ir bylinėjosi mūsų teismuose. Ilgą laiką, nepaisant paprastos Penktosios pataisos kalbos, teismai teikė didelę ir didelę pagarbą vietos valdžiai, reguliuodami nekilnojamąjį turtą, ypač taikydami zonavimo ir nuomininkų įstatymus.

Atvejai kaip CHIP bando iš esmės priimti naują įstatymą, tai yra pakeisti precedentą. Apsvarstykite diskusiją 12 puslapyje stenogramoje žodiniai argumentai apeliaciniame skunde tarp naujausio bylos teisėjo ir Andrew Pincus, kuris yra pagrindinis bylos advokatas.

"PONAS. PINCUS: Dėl fizinio paėmimo reikalavimo, apie kurį dabar kalbame, siekiame, kad būtų patvirtinta prievolė, kad – kai nekilnojamojo turto savininkas nori pašalinti turtą iš gyvenamųjų patalpų nuomos rinkos, nugriauti, renovuoti, naudoti kitiems tikslams, kad jo pasiūlymas pratęsti įsipareigojimas prieštarauja Konstitucijai ir —

TEISMAS: ponas Pincusas.

PONAS. PINKAS: – (nepastebimas) –

TEISMAS: ponas Pincusas.

TEISMAS: Taip. Taigi -

TEISMAS: (nepastebima) —

TEISMAS: — ar tai, ko prašote padaryti, kad šis režimas būtų paskelbtas prieštaraujančiu Konstitucijai?

PONAS. PINCUS: Taip.

Pincusas pristatė kitą atvejį, Cedar Point medelynas ir kt. prieš Hassidą ir kt., byla, kurioje Aukščiausiasis Teismas nusprendė, kad tai buvo nuosavybės teisių pažeidimas, kai Kalifornijos valstija leido sąjungų organizatoriams užimti privačias fermas, kad organizuotų darbuotojus. CHIP bylos teisėjas buvo nusiteikęs skeptiškai, sakydamas Pincusui: „Manau, kad šiuo atveju požiūris yra visiškai kitoks ir iš tikrųjų Cedar Point visiškai nekontroliuoja (8 psl.).

Atrodo, kad teisėjas pagaliau pradeda užmegzti ryšį tik tol, kol bus diskutuojama. Tai lėtas ir skausmingas procesas, kurį reikia stebėti. The Cedar Point byla žymi pokytį: „Teismas nusprendė, kad fizinis pasisavinimas yra nuolatinis ar laikinas pasisavinimas; asignavimų trukmė priklauso tik nuo mokėtinos kompensacijos dydžio. Tačiau Pincus turi susieti taškus iš tos bylos, susijusios su ūkiais ir sąjungomis, su mintimi, kad nuomininkai turi teisę kažkokiu būdu likti savo butuose amžinai, nesvarbu, ar jie moka, ar ne, ir ar savininkas nori pakeisti paskirtį, ar pakeisti nuomininkus.

Nekeičiu savo nuomonės: geriausias ir svarbiausias išteklių panaudojimas šiandien yra visuomenės nuomonės tyrimas, siekiant suprasti, kodėl žmonės galvoja, ką daro apie būsto nuomą ir būstą apskritai. Kodėl žmonės galvoja ir tiki, kad būsto nuoma kažkuo skiriasi nuo bet kurio kito privataus verslo? Kaip pakeisti šį požiūrį, kad jis būtų pagrįstas realybe, kad būstas yra nereikšmingas verslas, kaip ir bet kuris kitas verslas, bandantis gauti pajamas, atitinkančias ar viršijančias išlaidas? Įraše apie teisinius iššūkius sakiau aukščiau,

„Vietinis daugiabutis – milžiniškas iš stiklo ar plieno, ar nedidelis mūrinis kvartalas – yra verslas, aptarnaujantis vietinius žmones, kaip ir bakalėjos parduotuvė ar kampinis baras; ir kaip ir tie verslai, būsto nuoma yra rizikinga ir veikia ant maržos. Joks ieškinys, net ir tas, kurio sprendimas yra jaudinantis ir patenkinantis, negali atlikti sunkaus darbo, kad pakeistų istoriją apie būstą.

Vis dėlto lėtas ir kruopštus darbas, kurį P. Pincusas ir jo kolegos atlieka visoje šalyje net ir nelemtais ir net blogai sumanytais teisiniais iššūkiais, yra būtinas ir svarbus vandens lašas, lašas, lašelis, dėvinantis 100 metų akmenį. teisinių sprendimų, palankesnių savavališkiems ir kaprizingiems politiniams žingsniams, siekiant apriboti ir kontroliuoti nuomojamą turtą taip, kad būtų pakenkta savininkams, gyventojams ir, plačiau, visai būsto rinkai. Bet mums pritrūksta laiko. Prognozavau, kad dauguma privačių nuomos paslaugų baigsis šio dešimtmečio pabaigoje. Lėtas teisinių argumentų lašėjimas gali panašėti į aukšto slėgio vandens srovę, jei investuotume į visuomenės nuomonės keitimą kartu su teisinės bazės keitimu.