Susipažinkite su Korėjos butų nuomos įmone, kuri sutrikdo karštą būsto rinką

Matthew Shampine'as, kaip bendro biuro erdvių milžino įmonės „WeWork Labs“ įkūrėjas, padėjo pakeisti komercinio nekilnojamojo turto pasaulį. Dabar jis imasi Pietų Korėjos gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkos, kurioje daug indėlių, po vieną nuomą.

LGyvenimas ankštuose, neįperkamose apartamentuose daugeliui suaugusiųjų tebėra nepaprasta realybė. Kai Korėjos kilmės amerikietis, butų nuomos įmonės Dongnae įkūrėjas ir generalinis direktorius Matthew Shampine'as su žmona ir naujagimiu dukra persikėlė į Seulą, Pietų Korėjoje pamatė galimybę pakeisti šią realybę.

„Aš tikrai labai norėjau padaryti tai, kas turėtų didžiausią poveikį daugeliui žmonių“, – vaizdo interviu sako 39 metų Shampine. „Čia galite klausti bet ko, bet korėjiečiai labai linkę į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą... mes galime pakeisti visą patirtį ir patenkinti jų poreikius.

Gimęs Pietų Korėjoje, Shampine buvo įvaikintas JAV ir užaugo Naujajame Džersyje. 2007 m. jis grįžo į Korėją Korėjos ir Amerikos įtėvių konferencijai ir vėl užmezgė ryšius su savo biologine šeima. Ten jis padarė misiją grįžti visam laikui ir padaryti gera šaliai.

Shampine prisijungė prie „WeWork“ 2011 m. ir įkūrė „WeWork Labs“, bendros biurų įmonės startuolių inkubatorių. 2018 m. jis tapo „WeWork Korea“ generaliniu direktoriumi, kur susipažino su „Dongnae“ įkūrėju Insong Kim, kuris eina įmonės vyriausiojo strategijos pareigūno pareigas.

Kartu 2020 m. pora pradėjo Seule įsikūrusią Dongnae, siekdama, kad persikėlimas į butą būtų prieinamesnis ir prieinamesnis. Pagrindinis jos produktas „Dongnae FLEX“ siūlo trumpalaikę, pilnai įrengtą nuomą su mažais užstatais, patrauklias ką tik baigusiems studijas baigusiems arba keliautojams, negalintiems susimokėti didžiulių indėlių – net 350 mėnesių nuomos, sako startuolis – tai paprastai yra reikalaujama iš Korėjos butų.

„Mūsų gaminys atsirado taip, kad mes tikrai leidžiame žmonėms gyventi butuose, kurių jie nori“, - sako Shampine. „Mes atrakiname visas šias naujas galimybes, nes jūsų neriboja pinigų suma, kurią atidėjote indėliui.

Iki šiol Dongnae atvėrė duris tiek vietiniai, tiek tarptautiniai investuotojams. Jo 21 mln. USD vertės A serijos finansavimo etapas kovo mėnesį apėmė NFX, kuri palaikė mėgstamus Lyft ir Doordash bei proptech orientuotas MetaProp, rėmėjas Airbnb, kartu su seniausiu Korėjos investiciniu fondu „Daol Investment“ ir „Hana Financial“. Naujas kapitalas padidino bendrą startuolio finansavimą iki maždaug 34 mln. Dongnae atsisakė atskleisti savo dabartinį vertinimą.

„Gyvenamosios paskirties nekilnojamasis turtas yra didžiausia turto klasė Korėjoje“, – sakė Kyung Kuk-hyun, Daol Investment generalinis direktorius, pareiškime apie naujausią Dongnae finansavimą. „Neįtikėtinas Dongnae augimas kartu su stipria finansine partneryste su pirmaujančiomis finansų institucijomis daro šią investiciją įtikinamą.

Daugiau nei 80 % Korėjos namų ūkių turto sudaro nekilnojamasis turtas, palyginti su maždaug 35 % Jungtinėse Amerikos Valstijose, tačiau įsigyti būstą tampa vis sunkiau. Vidutinė buto kaina Seule, šalies sostinėje ir daugiausiai gyventojų turinčiame mieste, nuo 2017 iki 2021 metų padvigubėjo ir viršijo 1 mln. Būstas buvo naujausių Korėjos prezidento debatų centre naujai išrinktas prezidentas Yoon Suk-yeol pažadėjo atvėsinti rinką ir per savo penkerių metų kadenciją pastatyti 2.5 milijono naujų namų visoje šalyje.

Nuoma ne visada yra lengvesnė alternatyva. Korėjos būsto nuomos rinka daugiausia remiasi jeonse – unikalia mokėjimo sistema, reikalaujančia, kad nuomininkai sumokėtų didelius išankstinius indėlius. Šios vienkartinės sumos, vadinamos „pagrindiniais pinigais“, sudaro iki 80 % vieneto pardavimo kainos – vidutinė butų kaina Seule rugpjūčio mėn. buvo maždaug 516,000 572,400 USD, o kai kuriuose rajonuose, remiantis „KB Kookmin“ duomenimis, ji gali siekti iki XNUMX XNUMX USD. Bankas.

Plačiai paplitusi paskolų ėmimo praktika, siekiant atgauti „pagrindinius pinigus“, prisideda prie gilėjančios Korėjos namų ūkių skolos krizės, kuri birželį viršijo 104 % Korėjos BVP. Tarp penkių didžiausių šalies skolintojų skola pernai birželį pasiekė 106.4 mlrd. USD, palyginti su 37.8 mlrd. USD 2017 m. tą mėnesį. Daugiau nei pusę negrąžintų paskolų sudarė 20–30 metų suaugusieji, kurie buvo skolingi 63 mlrd. USD.

Vis daugiau korėjiečių pasitraukia iš nuomos sistemos su dideliu užstatu. Remiantis Korėjos Žemės, infrastruktūros ir transporto ministerijos duomenimis, iš visų 258,313 50.4 butų ir namų nuomos sandorių balandžio mėn. 2011 % iš jų buvo susiję su mėnesine nuoma, o ne nuomos sandoriais – pirmą mėnesį nuo XNUMX m.

Shampine'as susieja perėjimą nuo jeonse su besikeičiančiais jaunų specialistų poreikiais, kurie permąsto tradicinius santuokos, vaikų auginimo ir namų nuosavybės idealus. Be „išlaisvinimo“ jausmo gyventi be skolų, trumpalaikė nekilnojamojo turto nuoma suteikia šiems suaugusiems žmonėms galimybę ieškoti savarankiškesnio ir lankstesnio gyvenimo, o pirmenybę teikia karjerai ar draugystei – buto mokyklos rajonas yra mažiau svarbus nei jo artumas. darbą ar vietą „šaunioje kaimynystėje“, – sako jis.

„Žmonėms, kuriems 20 ir 30 metų, idėja būti nepriklausomam nuo savo tėvų skiriasi nuo to, kad jie neturi kambario draugo“, - sako Shampine. „Galite ir dirbti kartu, ir tikrai turėti nuostabų butą. Anksčiau čia, Korėjoje, buvo galima rinktis arba gyventi tikrai mažoje bendrabučio erdvėje, arba biure (pastatas su biurais ir gyvenamaisiais namais) be jokių patogumų.

Dongnae pradėjo veikti kaip potencialių nuomininkų sąrašų platforma, skirta rezervuoti vizitus nekilnojamojo turto agentūrose, tačiau ji sulaukė ribotos sėkmės. Shampine'as sako, kad jo komanda nenumatė „kultūrinės dinamikos“, kuri sumažintų jų produkto paklausą. „Mes supratome, kad čia, Korėjoje, labai lengva nuvykti į bet kurį daugiabučių kompleksą visame mieste arba turėti tam tikrą ryšį su tarpininkavimu ir tiesiog paprašyti ekskursijos, kai tik nori“, – sakė jis. „Taigi idėja naudotis programėle ir rezervuoti [ekskursiją], pavyzdžiui, artėjančiam savaitgaliui, tiesiog neatrodė tokia patraukli.

Pradinis sėkmės trūkumas paskatino „gerus ir sveikus“, nors ir skausmingus, apmąstymus apie verslo modelį, sako Shampine. Pokalbiai su klientais, brokeriais ir komandos nariais parodė Dongnae tikslą „tapti tiekimu, o ne ieškoti tiekimo“. Praėjusių metų liepą Dongnae persikėlė iš butų sąrašų į aptarnaujamus butus. Pasibaigus naujausiam finansavimui, startuolis teigė, kad jo nuosavybė apima 60 daugiabučių kompleksų – dabar jie apima 80 12 Seulo rajonų.

Žvelgdama į ateitį, „Dongnae“ planuoja išplėsti gyventojams teikiamas namų paslaugas, pasinaudodama klestinčia Korėjos baldų ir gyvenimo būdo prekių rinka. Kiti startuoliai, kuriantys sprendimus gyvenamosioms patalpoms, sulaukė nemažos sėkmės. Gegužės mėnesį interjero dizaino platforma o namas surinko 182 milijonus dolerių, kad taptų naujausiu Korėjos vienaragiu, kurio vertė yra maždaug 1.6 milijardo dolerių.

Shampine tikisi pradėti platesnį kultūrinį poslinkį. „Kai aš asmeniškai galvoju apie tai, kaip WeWork pakeitė komercinį nekilnojamąjį turtą – nuo ​​patalpų nuomos ir bendro darbo iki tikros aplinkos biurų viduje, labai tikiuosi, kad galime padaryti kažką panašaus iš gyvenamosios perspektyvos“, – sako Shampine. „Padaryti geresnę patirtį… brokeriams, savininkams ir ypač nuomininkams.