Nekilnojamojo turto aukcionuose dideli dvarai patiria didžiulius kainų mažinimus

Kai rinkoje merdi brangūs parduodami mega dvarai – išsibarstę, ryškūs ir negalintys pritraukti pirkėjo – kai kurie savininkai pasirenka dvipusį variantą: nekilnojamojo turto aukcioną.

Aukciono blokas po daugelio metų tuščiosios eigos gali greitai perkelti trofėjų savybes, turinčias kraujuoti iš nosies vertą kainą. Tačiau tai ateina su žiauria realybe.

Remiantis CNBC naujausių pardavimų apžvalga, aukcionas gali veikti kaip metaforinė nekilnojamojo turto giljotina, per pusę ar dar blogiau sumažinanti išpūstas pardavimo kainas.

Per pastaruosius 14 mėnesių buvo parduoti trys aukcione brangiausiomis kainomis kada nors parduoti namai. Ir nors kiekvieno sandorio galutinis pasiūlymas buvo akį traukiantis, trijų dvarų pradinės prašomos kainos buvo sumažintos vidutiniškai 70 proc., todėl iš viso liko 600 mln.

Tai nelaimingas likimas, kuris gali ištikti dermatologu tapusį kūrėją ir jo namuose artėjantį pasimatymą su aukciono vedėju.

Daktaras Alexas Khadavi, garsus odos gydytojas iš Los Andželo, tikėjosi greito pardavimo ir didelės atlyginimo dienos, kai pagaliau baigė 21,000 XNUMX kvadratinių pėdų dvaras, kuriam sukurti prireikė septynerių metų ir dešimčių milijonų dolerių.

Tačiau praėjus šiek tiek daugiau nei metams nuo tada, kai jis įtraukė jį į pardavimą – su 7 87,777,777 XNUMX USD vertės laimingų XNUMX serija – gydytojo svajones išsigryninti sugriauna kalnas skolų, neapmokėtų rangovo sąskaitų, bankroto bylos ir nemalonumai. su įstatymu. 

Dabar jam trūksta sėkmės, pinigų ir laiko. 

Khadavi, kuris praėjus maždaug dviem savaitėms po namo išleidimo į rinką kreipėsi dėl apsaugos nuo bankroto pagal 11 skyrių, neprarado humoro jausmo.

„Namas yra tarp milijardierių, o aš esu skurdžiausias vaikinas rajone“, – juokdamasis sakė jis CNBC.

Khadavi prisipažino, kad įsitraukė per galvą kuriant prabangią rezidenciją, kurią sudaro septyni miegamieji kambariai, 11 vonių ir tokios papildomos funkcijos kaip stiklinis pramoninis liftas, milžiniška automobilių galerija, slapta didžėjaus kabina, kylanti iš marmuro. grindys, maitinamos požeminės hidraulikos, ir aukštųjų technologijų garso ir vaizdo sistema, skirta NFT kolekcijai projektuoti namuose ir už jų ribų.

„Tai tarsi tapo aistra ir manija ir kainavo daugiau pinigų, nei maniau“, – sakė Khadavi.

Viešieji įrašai rodo Khadavi 16 m. sumokėjo 2013 milijonų dolerių už sklypą 777 Sarbonne Road, kuriame buvo esamas namas, kurį vėliau nugriovė.. Tada buvo sudaryta eilė septynių skaitmenų finansavimo sandorių, įskaitant didelę paskolą 2020 m. už 27 mln. 

Tie devyneri metai taip pat atnešė finansinių problemų, susijusių su nuosavybe, įskaitant įspėjimus apie įsipareigojimų nevykdymą, vyriausybės turto areštą, gresiančią patikėtinio pardavimo grėsmę ir du mechaniko areštus, kuriuos pateikė rangovai, kurie tvirtino, kad jiems niekada nebuvo sumokėta už savo paslaugas.

Be viso to, praėjusiais metais Khadavi buvo suimtas po to, kai tariamai buvo užfiksuotas stebėjimo kameros savo daugiabučio namo fojė, naudojant homofobinius keiksmažodžius ir grasindamas nužudyti savo kaimynus, susituokusias gėjų poras. Khadavi neprisipažino esąs kaltas ir CNBC pasakė, kad nekomentuoja nagrinėjamos bylos.

Nepaisant visų savo teisinių nesklandumų, Khadavi sugebėjo baigti namą, tačiau sakė, kad niekada neįsivaizdavo, kad jam teks nešti išlaidas ilgiau nei metus, kol lauks pirkėjo, kuris niekada neatsiras. Liko nedaug galimybių, jis pasidavė faktui, kad jo namo vertė netrukus bus nustatyta aukcione. 

„Negaliu padengti išlaidų. Turėjau daryti tai, ką privalėjau daryti“, – sakė jis.

Tikėdamasis greito pardavimo, Khadavi kartu su namų biržos agentais Aaronu Kirmanu iš Compass ir Mauricio Umansky iš agentūros nusprendė parduoti namą aukcione.

„Jis turėjo labai griežtą laiko juostą. Ir jis buvo pasirengęs atsisakyti tam tikro lygio kontrolės... ir leisti rinkai nustatyti kainą labai įtemptu, pakiliu momentu“, – CNBC sakė Kirmanas.  

Pardavimą vykdys „Concierge Auctions“, pirmaujantis prabangių namų aukciono organizatorius, ir į jį įtrauktas 50 mln. Aukcionas prasidės balandžio 27 d., o aukcionas vyks per penkias dienas – tai yra standartinė didžiosios dalies bendrovės būsto pardavimo trukmė.

„Tai labai trumpas laikotarpis, kuris gali būti geras arba blogas“, – sakė Kirmanas, neseniai bendradarbiaujantis su „Concierge Auctions“ aukcione 944 Airole Way – didžiulio dvaro, parduoto už rekordinę 141 mln.

Khadavi tikisi, kad didelis išpardavimas bus geras jo būsimam aukcionui. Nors jis mano, kad vien vaizdas iš 777 Sarbonne yra vertas jo prašomos 87.78 mln. USD kainos, jis pripažino, kad būtų patenkintas milijonais mažiau.

„Mano stebuklingas skaičius yra 77 milijonai dolerių“, - sakė Khadavi CNBC. (Jo mėgstamiausias skaičius yra 7.)

„Norėčiau, kad taip būtų, būtų nuostabu“.

Laura Brady, „Concierge Auctions“ įkūrėja ir generalinė direktorė, CNBC sakė, kad dauguma bendrovės klientų pasirenka aukcioną po to, kai nesėkmingai bandė parduoti patys. Tačiau tikėtina, kad namai, kurie parduodami rinkoje ilgą laiką su aukštu užklausimu, aukcione taip pat neturės tokios kainos, sakė ji.

„Tie, kurie buvo rinkoje prieš aukcioną, ypač jei jie buvo įtraukti į biržos prekybos sąrašus metus ar ilgiau, aukcione sunkiai viršija savo ankstesnes sąrašo kainas, nes jie jau buvo paskelbti tokiomis kainomis“, – sakė Brady. sakė.

Jei Khadavi namas bus parduotas už 50 milijonų dolerių ar daugiau, modernus dvaras užims vietą tarp brangiausių kada nors aukcione parduotų namų.

Pateikiame keturių brangiausių kada nors aukcione pasiektų pardavimų skaičiavimą, didžiulius kainų sumažinimus, kuriuos jie patyrė aukciono bloke, ir atidžiau pažvelgsime į kai kuriuos svarbiausius kiekvieno mega sandorio dalyvius.

Šis 60,000 2015 kvadratinių pėdų Versalio įkvėptas dvaras, esantis Hillsboro mieste, Floridoje, pirmą kartą rinkoje pasirodė 159 m. su XNUMX milijonų dolerių rekordine kaina. Tuo metu tai buvo aukščiausia visų laikų „Broward Country“ kaina, besiribojančia su Palm Byče šiaurėje ir Majamiu-Dade pietuose. 

Viršutinis namas, vadinamas Le Palais Royal, buvo padengtas 22k aukso lapų akcentais viduje ir išorėje, jame yra keli kriokliai ir 150,000 XNUMX galonų kurorto dydžio baseinas prie vandenyno esančiame kieme. 

Tuo metu savininkas buvo Robertas Pereira II, Masačusetso valstijoje įsikūrusios statybų bendrovės, kurią įkūrė Pereiros tėvas, „Middlesex Corporation“ vadovas. Nuo 2015 m. iki 2018 m. namas buvo parduodamas ir išėjo iš rinkos, o pavadinimas buvo pakeistas iš Le Palais Royal į Playa Vista Isle.

2018 m. „Concierge Auctions“ dvarą įtraukė į aukcionų bloką. Viešieji įrašai rodo, kad didžiausią pasiūlymą pateikė LLC, turinti ryšių su „Teavana“ įkūrėju Andrew Macku. 

Namas ir šalia esantis neužstatytas sklypas buvo parduoti už 42.5 mln. Tuo metu kaina buvo didžiausia kada nors aukcione pasiekta kaina, tačiau vis tiek 116.5 mln.

Pranešama, kad vila „Firenze“ Los Andželo Beverli parko kaimynystėje buvo pastatyta septynerius metus, joje yra 20 miegamųjų ir 24 vonios, skelbia biržos tarpininkavimo bendrovė „Hilton & Hyland“.

Savininkas buvo Vengrijoje gimęs milijardierius Stevenas Udvaras-Hazy, turtus užsidirbęs lėktuvų nuomos pramonėje ir šiuo metu vadovaujantis Air Lease Corp.

2021 m. pradžioje jis jau daug metų bandė parduoti namą. 

Pirmą kartą dvaras rinkoje pasirodė 2017 metais už 165 milijonus dolerių, todėl tai yra vienas brangiausių parduodamų namų Amerikoje. Tačiau jis ketverius metus išbuvo rinkoje be pirkėjų ir buvo neįtrauktas į biržos sąrašus ir kelis kartus perkeltas į sąrašą, kol 160 m. kaina šiek tiek nukrito iki 2020 mln.

5 milijonų dolerių nuolaida neįtikino nė vieno pirkėjo peršokti, ir anksti 2021 m. rezidencija adresu 67 Beverly Park Court buvo parduodama aukcione be rezervo. „Concierge Auctions“ taip pat surengė tą aukcioną. 

Viešieji įrašai rodo, kad sandoris buvo baigtas 2021 m. balandžio mėn Aukciono platformų svetainėje teigiama, kad už 51 mln. USD, įskaitant 12% pirkėjo mokestį ir 1.5% komisinį mokestį, kurį padalija sąraše esantys brokeriai. 

Namą įsigijo Roy L. Eddelman Trust. Eddelmanas yra „Spectrum Labs“ įkūrėjas ir buvęs pirmininkas, kurį 359 m. įsigijo farmacijos bendrovė „Repligen“ už 2017 mln. 

Eddelmano laimėtas pasiūlymas dėl Villa Firenze buvo 114 mln. USD mažesnis nei pradinė milijardieriaus prašoma kaina – 69% nuolaida.

„Hearst Estate“ Beverli Hilse yra vienas iš labiausiai aukštų namų, neseniai parduodamų aukcione. 

Aštuonių miegamųjų ir 15 vonios kambarių turtas kadaise priklausė Randolphui Hearstui, o jį dar labiau išgarsino tokie filmai kaip „Krikštatėvis“ ir „Asmens sargybinis“, kuriuose buvo parodytas išskirtinis lašišos spalvos dvaras.  

Dar 2016 metais namas buvo įtrauktas į sąrašą už 195 mln. Bėgant metams jis pasirodė rinkoje ir išėjo iš rinkos, o jo kaina sumažėjo iki 48 mln.

2019 m. LLC, kuriai priklausė namas, buvo įteiktas įspėjimas apie daugiau nei 26 mln. O 2021 m. dvaro savininkas, finansininkas ir teisininkas Leonardas Rossas, pamatė, kad jo namai vyksta teismo rūmų aukcione.

Biržą atstovavo keturi brokeriai iš trijų brokerių įmonių, įskaitant Johną Gouldą iš Rodeo Realty ir Gary Gold su Hilton & Hyland. Abu agentai dalyvavo teismo salėje, kad stebėtų kilusį milijardierių karą.

Pasak Gouldo, į teismo salę įėjo penki milijardieriai, o teisėjas pradėjo varžytis nuo 48 mln.

„Tai buvo įdomu“, - sakė jis. Teisėjas apžiūrėjo kambarį, siūlydamas 100,000 48 USD: „48-vienas, 48-du, 54-trys... Maždaug 55-XNUMX mln. USD pirmieji pradėjo sakyti: „Ne, man per turtingas“.

„Hilton & Hyland's Gold“ teigė, kad sukūrus įspūdžių, pradeda atrodyti, kad kažkada nepasiekiama kaina iš tikrųjų gali būti pasiekiama.

„Visi šie žmonės absoliučiai deda pinigus, kad galėtų pirkti, sėdi su kitais žmonėmis, norinčiais daryti tą patį“, – sakė Gold.

„Skirtumas su tokio tipo pardavimu yra tas, kad nėra nenumatytų atvejų, nukrenta stulpas ir jūs perkate tą namą“, – sakė jis.

Didžiausias pasiūlymas ir 12% aukciono mokestis padidino galutinę pardavimo kainą iki 63.1 mln. USD ir perleido namą „Berggruen Holdings“, milijardieriaus Nicolaso ​​Berggrueno labdaros fondo investicinei priemonei. 

Kiekvienas iš sąrašo agentų padalijo sumažintą komisinį atlyginimą, patvirtintą teisėjo.

2021 m. spalį, kai buvo sudarytas sandoris, Hearst Estate pralenkė Playa Vista Isle ir Villa Firenze ir tapo brangiausiu aukcione kada nors parduotu namu, tačiau kaina vis tiek buvo maždaug 131.9 mln. USD mažesnė už 2016 m. prašomą kainą – 68 % sumažinti.

Nei Gould, nei Gold nebuvo susiję su būstu, kai jis pirmą kartą buvo įtrauktas į rinką, tačiau abu vyrai teigė, kad skirtumas tarp prašomos kainos ir faktinės pardavimo kainos aukcione ar tradicinio pardavimo metu dažnai daugiau pasako apie nerealius pardavėjo lūkesčius. nei dėl rinkos sąlygų.

„Kiekvienas gali prašyti, ko tik nori dėl nekilnojamojo turto“, – sakė Goldas. „Kai jie iš pradžių prašė 195 [milijonų] dolerių... Tai buvo tik kai kurių pardavėjų svajonė. 

„Rodeo Realty's Gould“ teigė, kad mato daug „ego kainų nustatymo“, kai savininkas prašo brokerio nurodyti namą su milžiniška kaina, labiau pagrįsta namų savininko pasididžiavimu, o ne rinkos vertinimu.

Iš tikrųjų, pasak jo, namai „gali būti nieko verti“. 

Liūdnai pagarsėjęs mega dvaras, vadinamas „The One“. sėdi aukštai ant Bel Air ir apima 100,000 21 plius kvadratinių pėdų su 42 miegamuoju, 30 voniomis, 60 automobilių garažu, XNUMX pėdų vidaus baseinu ir didžiuliu naktiniu klubu.

Begemotą iš pradžių paskelbė kūrėjas Nile Niami su 500 milijonų dolerių kaina. 

Rezidenciją, esančią 944 Airole Way, pastatyti prireikė dešimt metų, o pagal teismo dokumentus kūrėjas prisikrovė kalną skolų, viršijančių 120 mln.

Didysis dvaras net nebuvo baigtas, kol jam buvo pradėta bankroto byla, o aukciono blokas pateko į aukciono bloką be jokio naudojimo pažymėjimo ir naujos prašomos 295 mln.

Aukcione, kurį taip pat tvarkė „Concierge Auctions“, nebuvo rezervo, kuris padėtų žemos kainos pasiūlymų slenksčiui. Tačiau šiuo atveju laimėjusiam pasiūlymui reikėtų galutinio bankroto teismo teisėjo pritarimo – neįprastas scenarijus. Pasak generalinio direktoriaus Brady, tik 5% „Concierge Auction“ pardavimų yra susiję su problemomis.

„One“ mega-dvaras surinko didžiausią 126 mln. USD pasiūlymą, kurį pateikė Richardas Saghianas, greitosios mados mažmeninės prekybos įmonės „Fashion Nova“ generalinis direktorius. Saghianas sumokėjo aukciono organizatoriaus standartinę 12 % pirkėjo priemoką arba apie 15 milijonų JAV dolerių, todėl bendra pardavimo kaina siekė 141 milijoną JAV dolerių – toli gražu daugiausia aukcione sumokėta už vienos šeimos namą.

Praėjus kelioms savaitėms po to, kai bankroto teismo teisėjas patvirtino pardavimą, Saghian atrodė daugiau nei patenkintas sandoriu. 

„Kaip visą gyvenimą dirbęs Angeleno ir aistringas nekilnojamojo turto kolekcionierius, supratau, kad tai yra reta galimybė, kuri taip pat leidžia turėti unikalų turtą, kuriam lemta tapti Los Andželo istorijos dalimi“, – per atstovą CNBC sakė Saghianas.

Jis sumokėjo tik 1,342 XNUMX USD už kvadratinę pėdą rajone, kur aukščiausios klasės namai gali turėti tris ar keturis kartus daugiau. Tačiau ekspertai sako, kad Saghian greičiausiai turės išleisti daug milijonų daugiau, kad iš tikrųjų baigtų namą ir gautų naudojimosi sertifikatą. 

„Padarėme viską, kas žmogiškai įmanoma, kad gautume didžiausią skaičių“, – sakė „Compass“ agentas Kirmanas, kuris kartu su „Williams & Williams“ buvo teismo patvirtintas įtraukimo į sąrašą agentas.

Kirmanas buvo atvirai nusivylęs aukciono rezultatais. 

Brokeris, padalijęs teisėjo patvirtintą 1% komisinį mokestį už sandorį, CNBC sakė tikintis, kad pardavimas viršys 177 mln. USD, o tai rekordinė kaina, nustatyta spalį už daug mažesnį dvarą Malibu.

„Norėjau sumušti rekordą. Aš turiu galvoje, norėjau pataikyti, žinote, 200 [milijonų] dolerių ar daugiau“, – sakė Kirmanas. „Buvome nusivylę, bet rinka kalbėjo“.