Hipotekos palūkanų normos pokyčiai yra nepriklausomi ir gali greitai pasikeisti

Greitas 4% hipotekos palūkanų normos padidėjimas iki 7% sukėlė nerimą dėl būsto rinkos. Tačiau gyvenamojo nekilnojamojo turto rinka sukuria savo ciklus, net prieštaraujančius akcijų ir obligacijų rinkoms. Ši nepriklausomybė kyla dėl naujų ir esamų namų pasiūlos ir paklausos.

Tada yra nekilnojamojo turto skolintojai. Jie yra labai svarbūs, nes dauguma pirkinių yra labai svertai dėl ilgalaikės skolos. Būsto (įkaito) būklė ir kaina bei skolininkų kredito kokybė (kartu su dabartiniais užimtumo veiksniais) yra svarbūs veiksniai, lemiantys skolintojų norą suteikti hipoteką.

Hipotekos palūkanų norma yra ta, kur įsigali Wall Street. Skolintojams išparduodant daugumą hipotekos paskolų, dabartinės palūkanų normos ir investuotojų paklausa lemia siūlomą palūkanų normą.

Žvelgdami atgal, kad suprastumėte šiandieninę hipotekos palūkanų normą

Kadangi nekilnojamojo turto ciklai gali būti ilgi ir turėti skirtingas ypatybes, žvelgti į istoriją yra geras būdas atsakyti į klausimą: „Kur bus toliau nurodytos hipotekos palūkanų normos? Taigi, žemiau yra mėnesio grafikas, pradedant 1950 m.

Kodėl taip toli atgal? Kadangi šeštojo dešimtmečio pradžioje buvo gera ekonomika su stabilia, žema infliacija ir obligacijų pajamingumu. Šiuo pokario laikotarpiu būsto ir prekybos plėtra sekėsi gerai. Būsto paskolos dešimtmetį pradėjo nuo maždaug 1950%. Tada atėjo auganti infliacija.

Pirmiausia reikia pažvelgti į tą 1959 m. ratą, kuriame palūkanų norma pirmą kartą pakilo iki 6 % – panašiai kaip šiandieninė hipotekos palūkanų norma. Lygis buvo svarbus, nes investuotojai istoriškai 6% pajamingumą laikė saugiu ilgalaikei obligacijai. Tačiau 1959 m. būsto pirkėjai manė, kad šis rodiklis yra ekstremalus. Todėl 6% norma nepavyko išsilaikyti ir išliko 5-1/2% zonoje ateinančius šešerius metus.

Tada atėjo 6% proveržis be fanfarų, po to ketverius metus stabiliai kilo iki raudonosios zonos – negirdėto 9% iki 10% lygio. Ar tai reiškia, kad šiandieniniai tarifai taip pat gali pasiekti tokį lygį? Tikriausiai ne. Tas reikšmingas 4% padidėjimas prasidėjo nuo 5–1/2%. Šiandieninis 4% kilimas prasidėjo nuo 2-1/2% iki 3%. Kiekvienas kilimas buvo ypač vertas dėmesio, ypač šiandien dėl savo greičio. Kadangi tokie žingsniai sukelia investuotojų susidomėjimą (didesnė pinigų pasiūla) ir būsto pirkėjų susirūpinimą (mažesnė pinigų paklausa), kilimas būtinai pasiekia lubas.

Istorija apie didelę infliaciją

Išlaikius žemą 7% lygį, kursas vėl pakilo – šį kartą pasiekęs 10% praėjus penkeriems metams nuo 9% iki 10% lygio pasiekimo. Tačiau jis vėl sumažėjo, bet tik iki 9% lygio.

Galiausiai, po ketverių metų, 1979 m., kai stagfliacija ir hiperinfliacija tapo rimtu susirūpinimu, šis rodiklis lengvai viršijo 10 % ir greitai pakilo iki 18 %.

Šios istorijos naudojimas šiandieninei hipotekos palūkanų normai

Pirma, šiandieninis 7 % lygis nepateikia jokių užuominų, lyginant jį su panašiu 20 metų lygiu, kai palūkanų normos mažėjo.

Svarbu tai, kad paleidimas iki 7 % yra panašus į aukščiau aptartus. Skirtumas yra didesnis greitis. Svarbu tai, kad nei dydis, nei greitis nenumato tolesnio kilimo. Vietoj to, kaip jau nutiko anksčiau, svaiginantys pakilimai staiga baigiasi ir pasisuka. Kodėl? Nes, kol skolininkai gali laužyti rankas, skolintojų ir investuotojų apetitas yra sužadintas. Be to, visi pardavimo procese dalyvaujantys asmenys parengia strategijas, padedančias atremti pirkėjų rūpesčius (pvz., sumažinti pradinius mokėjimus, reguliuojamas hipotekos palūkanas ir sumažintas išankstines palūkanų normas). Galiausiai, yra galinga konkurencija tarp skolintojų.

Šioje rinkoje taip pat keičiasi būsto pirkėjo ir nuomininko požiūris. Tie ankstesni nepirkėjai gali persigalvoti. Jei taip, jie džiaugsis mažiau pašėlusia rinka, kurioje namai kurį laiką stovi, o kainos nukris nuo sparčiai kylančių aukštumų. Didesnės hipotekos palūkanos? Kaip ir praeitais laikotarpiais, būsto pirkėjai daugiausia dėmesio skiria būsto pirkimui, todėl jie bus pasirengę dirbti su esamomis sąlygomis – nelikti ne būsto savininkais, kad galbūt gautų pigesnę būsto paskolą, kartu rizikuodami, kad būsto kainos vėl augs. .

Du puikūs straipsniai iš "The Wall Street Journal" apibūdinkite, kaip pasikeitė sąlygos: Pirma, kaip pasikeitė rinka patobulinta būsto pirkėjams. Antra, koks yra nuomininkų bumas pradeda griūti.

Esmė – nekilnojamojo turto rinka skiriasi nuo investicijų rinkų

Nepriimkite tos 7% hipotekos palūkanų kaip fiksuotų pajamų obligacijų išpardavimo. Didesnis tarifas nėra žingsnis siekiant didesnių tarifų. Tai kvietimas visiems dalyviams ką nors padaryti.

Tokia yra gyvenamojo nekilnojamojo turto rinka. Užblokuota namų paklausa vis dar išlieka. Tiesiog turi būti būdas, kaip norimus namus gauti į būsto pirkėjų rankas. Tai yra visų, dirbančių pramonėje, reikalas, todėl tikėkite, kad būsto rinkoje atsiras gerų dalykų.

Vienas labai svarbus skirtumas tarp investuotojų ir būsto pirkėjų: investuotojai nervinasi, kai kainos krenta; Namų pirkėjai susijaudina. Taigi, gera žinia, kad būsto kainos dabar mažėja.