Niujorko „zombių“ biurų bokštai svyruoja kylant palūkanų normoms

Per užsitęsusią bulių rinką, kurią kurstė istoriškai žemos palūkanų normos ir beveik laisvi pinigai, Dougas Harmonas ir jo komanda vadovavo rekordiniams daugelio Manheteno trofėjų biurų pastatų pardavimams.

Nebe. Šiomis dienomis Harmonas, nekilnojamojo turto paslaugų įmonės „Cushman & Wakefield“ kapitalo rinkų vadovas, didžiąją laiko dalį praleidžia vykdydamas „triažą“, kaip pats sako.

Didžiausia pasaulyje biurų rinka pastaruoju metu ištvėrė daug išlaidaujančių Kinijos investuotojų pasitraukimą, „Covid“ eros nuotolinio darbo išplitimą ir ekonomines Ukrainos karo pasekmes. Dabar didėja susirūpinimas, kad dramatiškas palūkanų normų kilimas bus per didelis daugeliui savininkų, kad galėtų išlaikyti, ir kad ilgai lauktas skaičiavimas artėja.

„Yra sutarimas, kad artėja kapituliacija“, – sakė Harmonas, kuris palygino didėjančius tarifus su benzinu, sukeliančiu audrą biure. „Visur, kur aš einu, bet kur dabar visame pasaulyje, kiekvienas, turintis biurą, sako: „Norėčiau palengvinti savo naštą“.

Pramonėje gausu kalbų apie prievartos nutrūkusias partnerystes, biurų pastatų pavertimą kitoms reikmėms ir spėlionių, kurie kūrėjai gali nepatekti į kitą pusę. Tuo tarpu oportunistai ruošiasi tam, kas, jų manymu, bus nelaimingų atsitikimų pardavimas žemomis kainomis, galbūt pirmąjį kitų metų ketvirtį.

„Matysime nelaimę“, – sakė „Compass“ brokerė veteranė Adelaide Polsinelli. „Mes tai jau matome“.

Nuo sausio mėnesio SL Green ir Vornado, dviejų viešai prekiaujamų REIT, kurie yra vieni didžiausių Niujorko biurų savininkų, akcijos nukrito per pusę.

Šią savaitę atsirado naujų įtempimo požymių. Privataus kapitalo įmonė „Blackstone“ pranešė investuotojams, kad apribos išpirkimą 125 mlrd. USD komercinio nekilnojamojo turto fonde.

Taip pat paaiškėjo, kad „Meta“, patronuojanti „Facebook“ įmonė, atlaisvins apie 250,000 XNUMX kvadratinių pėdų plotą naujoje Hudson Yards plėtroje, kad sumažintų išlaidas. Ji ir kitos technologijų įmonės buvo vienas iš paskutinių Manheteno pandemijos eros biurų rinkos plėtros šaltinių.

Pasak Ruth Colp-Haber, kuri, kaip Wharton Properties vadovė, konsultuoja įmones nuomos klausimais, nedidelė biurų kolekcija, tokia kaip „Hudson Yards“, su nauja statyba ir geriausiais patogumais bei vietomis, vis dar yra labai paklausi.

Tačiau ji perspėjo, kad tikrasis „pavojus tyko B ir C klasės pastatų apačioje, kurie nerimą keliančiu greičiu praranda nuomininkus be pakeitimų“. Colp-Haber apskaičiavo, kad maždaug 40 procentų miesto biurų pastatų „dabar laukia didelis sprendimas“ dėl savo ateities.

Prognozatoriai biurų sektoriui prognozuoja pražūtį nuo pat COVID pandemijos pradžios, kuri paspartino nuotolinio darbo tendenciją ir taip sumažino patalpų paklausą. Biurų apsaugos bendrovės „Kastle Systems“ duomenimis, vidutinis Niujorko biurų užimtumas darbo dienomis nesiekia 50 procentų. Kolumbijos ir Niujorko universiteto profesorių ypač baisi ir dažnai cituojama analizė apskaičiavo, kad bendra JAV biurų pastatų vertė iki 500 m. gali sumažėti maždaug 2029 mlrd. USD – daugiau nei ketvirtadaliu.

Sektorius iki šiol nepaisė tokių prognozių. Nuomos sutartys paprastai galioja nuo septynerių iki dešimties metų, todėl nuomininkai vis tiek moka nuomą, net jei į biurą atvyksta nedaug jų darbuotojų. Pandemijos gilumoje skolintojai taip pat buvo pasirengę parodyti atlaidumą arba, kaip kai kurie sako, „išplėsti ir apsimesti“.

Tačiau staigus palūkanų normų augimas pagaliau gali priversti problemą. Finansavimas staiga pabrango savininkams ir kūrėjams – jei jis apskritai yra prieinamas. „Jei turite skolos grąžinimo terminą, jūsų palūkanų normos staiga padvigubėja ir bankas privers jus įdėti pinigų į turtą“, – sakė vienas kūrėjas.

Žemesnės kokybės pastatai gali būti labiausiai pažeidžiami. Pasibaigus nuomos sutarčiai, daugelis nuomininkų bando sumažinti nuomos mokestį arba reikalauja juos sumažinti. Net ir mažėjant jų pajamoms, savininkai vis tiek turi mokėti mokesčius ir veiklos išlaidas.

Bobas Knakalas, JLL investicijų pardavimo vadovas, Manhetene mato vis dar gyvų, bet neaiškios ateities neturinčių „zombių“ biurų pastatų minią. Įprastas zombis galėjo būti nupirktas prieš kelias kartas ir kas mėnesį teikė čekius vis didėjančiam naudos gavėjų sąrašui.

„Dabar pastatas nėra konkurencingas išperkamosios nuomos požiūriu, nes jam reikia naujo vestibiulio, naujų liftų, langų ir vonios. O jei nueitumėte pas tuos 37 žmones ir pasakytumėte: „Žinai ką? Turite parašyti 750,000 XNUMX USD čekį, kad galėtume sutvarkyti pastatą. Šiuos žmones ištiks širdies smūgis“, – sakė Knakalas.

Jei atsiranda skolų, skolintojai pareikalaus iš savininkų įnešti daugiau nuosavo kapitalo, kad kompensuotų mažėjančią pastato vertę. „Ateis skaičiavimai, – sakė Knakalas, – ir manau, kad daugeliui šių žmonių bus sunku refinansuoti.

Panašu, kad tai skatina užnugaryje vykstančias diskusijas tarp skolininkų, bankų, privačių skolintojų ir kitų.

Manusas Clancy, „Trepp“, stebinčios komercinius hipoteka užtikrintus vertybinius popierius, analitikas, palygino situaciją su buvusia prieš penkerius metus, kai jų perspektyvos pablogėjo. Daugelis galiausiai pateko į areštą. Ar pavyks refinansuoti biuro paskolą, jis prognozavo, priklausys nuo pastato naujumo, jo užimtumo lygio ir nuomos sutarčių trukmės. „Per se nėra daug kančių, yra daug rūpesčių“, - sakė jis.

Kai kurie pasenę biurų pastatai gali būti paversti gyvenamaisiais, o tai teoriškai padėtų palengvinti nuolatinį būsto trūkumą Niujorke. Tačiau tai lengviau pasakyti nei padaryti, sako daugelis ekspertų. Reikėtų pakeisti zoną. Net ir tada daugelis biurų pastatų gali būti netinkami gyvenamosioms patalpoms pertvarkyti – dėl to, kad jų grindų plokštės yra per didelės, liftai yra neteisingai išdėstyti, jų langai neatsidaro arba jų apylinkės yra nepatrauklios. Kad tokie projektai būtų naudingi, savininkai turėtų parduoti su didelėmis nuolaidomis.

To neįvyko – bent jau ne viešai. „Niekas nenori būti pirmasis, kuris į tai panirs, nes niekas nenori be reikalo nustatyti naujo žemo lygio“, – sakė Davidas Sternas, „Townhouse Partners“, konsultacinės įmonės, atliekančios komercinio nekilnojamojo turto draudikų patikrinimą, įkūrėjas. „To visi ir laukia: šio neįtikėtino perkainojimo. Kalbant daugiau šnekamojoje kalboje, kūrėjas šmaikštavo, kad kai kurie savininkai, įpratę turėti nuosavybę ilgus metus, dar nebuvo „matę Jėzaus“, bet jie matys.

Tuo tarpu kai kurie pastarieji sandoriai užsiminė apie rinkos pokyčius. Liepos mėn. RXR ir Blackstone pardavė 1330 Sixth Avenue už 325 mln. USD, palyginti su 400 mln. USD, sumokėtų RXR 2010 m. 2014 m. Kanados investicinė įmonė „Oxford Properties“ sumokėjo 575 mln. USD, kad laimėtų konkursą dėl 450 Park 33. - aukštas bokštas. Balandžio mėnesį kitas savininkas jį pardavė už 440 mln.

"Ko verta šiandien?" – paklausė vienas brokeris. „Mažiau nei 440 mln.