Kai pardavėjas sutinka parduoti nekilnojamąjį turtą pirkėjui, šalys pasirašo sutartį, kurioje nurodomas nekilnojamasis turtas, nurodoma pirkimo kaina ir keletas kitų svarbių punktų (be to, begalė smulkmenų). Tada šalys užbaigia sandorį, o pardavėjas pasirašo nekilnojamojo turto perdavimo pirkėjui aktą.
Ką daryti, jei akte nėra nurodytas teisingas nekilnojamasis turtas, bet pirkėjas to nesuvokia ir vis tiek uždaro? Pagal tradicinius nekilnojamojo turto teisės principus, sutartis „susilieja“ į aktą, o tai reiškia, kad sutartis iš esmės išnyksta ir lieka tik aktas. Jei akte buvo perduotas netinkamas nekilnojamasis turtas, tai labai blogai pirkėjui – ir, žinoma, bet kuriam teisininkui, kuris patvirtino aktą pirkėjui.
Šis principas gali skambėti gana žiauriai. Tačiau tai buvo Amerikos nekilnojamojo turto teisės dalis šimtmečius. Neseniai priimtas Niujorko valstijos apeliacinis sprendimas patvirtino, kad Niujorkas vis dar vadovaujasi šiuo principu. Tokiu atveju sutartyje buvo reikalaujama, kad pardavėjas perduotų sklypą, ant kurio pirkėjas ketino statytis namą. Sklypas buvo aprašytas įprastu „metų ir ribų teisiniu aprašymu“ – efektyviai, pasakojimu apie sklypą rodančios apklausos diagramos ribas.
Pabaigoje pardavėjas perdavė šiek tiek kitokį nekilnojamąjį turtą, tačiau skirtumas neišsišoko, nes prie akto pridėtas metų ir ribų aprašymas buvo gana panašus į sutartyje. Tačiau akto aprašyme buvo praleista antroji aikštelė, kuri buvo būtina, kad pirkėjas galėtų įsirengti namo septiko sistemą.
Pardavėjas atsisakė taisyti aktą ir bandė, kad pirkėjas sumokėtų daugiau pinigų už antrąją dalį. Galiausiai pirkėjas kreipėsi į teismą. Teismas nurodė, kad aktas įkūnija galutinį šalių susitarimą, o sutartis neturi reikšmės. Teismas sutarties neperžiūrės.
Žinoma, yra šios taisyklės išimčių. Pavyzdžiui, jei turto aprašymas akte yra kažkaip dviprasmiškas, teismas gali grįžti ir peržiūrėti sutartį. Jei pačioje sutartyje numatyta, kad tam tikri įsipareigojimai pagal sutartį išlieka ir pasibaigus, teismas įgyvendins šią nuostatą. Daugumoje šiuolaikinių komercinio nekilnojamojo turto sutarčių teigiama, kad daugelis sutarties nuostatų išliks ir pasibaigus. Tačiau šis išlikusių atsargų sąrašas paprastai neapima pardavėjo pareigos perduoti sutartą nekilnojamąjį turtą.
Nė viena iš ankstesnėje pastraipoje paminėtų išimčių nebuvo taikoma neseniai vykusiame Niujorko teisminiame ginče, todėl pirkėjas bylą pralaimėjo.
Pirkėjas arba jo advokatas galėjo užkirsti kelią problemai, atidžiau peržiūrėjęs aktą uždarant. Jie taip pat galėjo identifikuoti perduodamą turtą, remdamiesi žemėlapiu, todėl nuosavybės aprašymas būtų buvęs daug paprastesnis ir mažiau klaidų.
Nurodytas atvejis yra Pikardas prieš Kempbelą, NY Slip Op. 04442 (8 m. liepos 2022 d. Apeliacinis skyrius, ketvirtasis departamentas).
Šaltinis: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/22/no-free-do-over-for-a-deed-delivered-at-closing/