Nuosavybė nėra problema, o būsto trūkumas

Praėjusį mėnesį dalyvavau Sinsinačio universiteto Planavimo mokyklos būsto sistemų kurso studentų bendruomenės susitikime, kuriame aptariau „kaip instituciniai investuotojai daro įtaką mūsų miestui; kas šiuo metu daroma siekiant išspręsti šią problemą ir ką dar turime padaryti. Jau anksčiau rašiau apie Sinsinačio uosto pastangas sutrukdyti instituciniams investuotojams perkamas vienos šeimos būstas mieste. Susitikime buvo sunku atsakyti į klausimą, kas tiksliai yra „institucinis investuotojas“ ir ar nuosavybė yra priežastiniu ryšiu susijusi su blogais būsto rezultatais, pvz., didesnėmis nuomos mokesčiais, iškeldinimu ar sunykimu. Atrodo, kad nerimas dėl to, kam priklauso būstas, dar vienas atitraukia dėmesį nuo tikrosios problemos – pasiūlos trūkumo augant paklausai.

Studentai lanko kursą pavadinimu Būsto sistemos, dėsto profesorius Haydenas Shelby. Kursas apima „būsto problemų ir būsto rinkų prigimtį“ ir „būsto rinkos nepakankamumo sprendimą“. Žvelgiant į nuosavybės modelius ir jų santykį su būsto rinkos rezultatais, tikrai verta pasimokyti klasėje, tačiau ar politikos intervencijos turėtų būti sutelktos į tai, kam priklauso turtas? Tai priklauso nuo to, ar gali būti aiškus, nuoseklus ir priežastinis ryšys tarp nuosavybės ir blogų rezultatų. Kol kas neradau duomenų, kurie užmegztų ryšį.

Tiesą sakant, kurį laiką didelis triukšmas buvo susijęs su būsto įsigijimu iš užsienio JAV. Baisus pasakojimas buvo tas, kad Kinijos investuotojai „statė“ grynuosius pinigus Amerikos būsto rinkoje, supirko daug daugiabučių, ištuštino juos ir laukė, kol juos parduos. Maždaug prieš 5 metus buvo siūlymas apmokestinti užsienio investuotojų įsigyjamą būstą tai sustabdyti.

Tačiau problema – eskiziški investuotojai, supirkę ir ištuštinantys daugiabučius – nebuvo tikra. Žinoma, buvo keletas sandorių su investuotojais už JAV ribų, tačiau jie stengėsi užsidirbti pinigų, o ne juos prarasti. Kai tie investuotojai įsigijo pastatus, jie juos valdė kaip bet kurį kitą savininką, jų neištuštino; Keistas argumentas buvo tas, kad palikus jas tuščias, pakiltų kainos ir investicijų vertė. Išskyrus tai, kad norint sukurti 1% vidutinės nuomos kainos padidėjimą, jie turėtų nusipirkti ir pašalinti 1,400 vienetų iš Sietlo rinkos, kažkas, kas tiesiog neįvyko.

Šiandien nerimaujama, kad kažkaip investuotojai – o modifikatoriai dabar yra ne „užsieniečiai“, o „dideli“, „iš miesto“, „dideli“, „korporatyviniai“ arba visi aukščiau išvardinti dalykai – būtinai yra blogi veikėjai. Advokatai kaip įrodymą nurodo augančių nuomos mokesčių, iškeldinimo ir sunykimo pasekmes. Tačiau visi šie dalykai nutinka bet kokiu atveju, nepaisant to, ar savininkas gyvena už mylios, ar už 1,000 mylių. Ir tiesiog nėra nieko blogo ar baisaus, kai nekilnojamojo turto investiciniai fondai (REITS) ar pensijų fondai perka būstą, jei mano, kad jis duos grąžos. Nuomonė, kad tokie sandoriai bus pelningesni leisdami pastatams griūti, persekiodami nuomininkus ir juos iškeldindami, ne tik neturi prasmės, bet ir neparemti jokiais kiekybiniais įrodymais.

Yra blogų būsto tiekėjų – ir yra blogų autobusų vairuotojų, policininkų, mokytojų ir galbūt net politikų, – bet nemėginama šių veikėjų nesėkmių priskirti kažkam, pavyzdžiui, ten, kur jie gyvena ar kur lankė mokyklą. Jei kuris nors iš šių veikėjų daro ką nors ne taip, prasminga jiems skirti sankcijas už taisyklių pažeidimą ar pavojaus bendruomenei kėlimą. Tokios sankcijos jau taikomos žmonėms, kurie netinkamai valdo nekilnojamąjį turtą taip, kad sukelia marą, o iškeldinimo procesui vadovauja teisėjas, o ne pats būsto tiekėjas. Ir jei kyla problemų dėl nuomos kainų, geriausias būdas tai kompensuoti yra sukurti konkurencingą būsto rinką, kad žmonės, nepatenkinti kaina, galėtų lengvai rasti pakaitalą netoliese.

Pagrindinis pasipiktinimo jausmas susirinkimo salėje buvo aiškus; kai kurios „beveidės korporacijos“ uždirba daug pinigų vargšų žmonių sąskaita. Aišku, pagal logiką tos korporacijos turi būti sustabdytos nuo nuosavybės Sinsinatyje. Vienas dalyvis siūlė neleisti, kad bet kokiems investuotojams priklausytų daugiau nei tam tikras namų skaičius.

Keista, bet Sinsinačio uostas sutinka. Kita neseniai paskelbta istorija pabrėžia uosto pastangas supirkti kuo daugiau būsto už viešuosius dolerius arba pajamas iš obligacijų pardavimo. Idėja ta, kad „intuityviems“ investuotojams nieko neliks. Ar uostas yra institucija? O kas nutinka, kai kas nors nustoja mokėti nuomą arba pažeidžia nuomos sąlygas? Ar uostas juos iškels? Pelno nesiekiančios organizacijos ir būsto valdymo institucijos, taip pat institucijos iškeldina daugybę nuomininkų už nemokėjimo ir nuomos pažeidimus. Uostas taip pat. Uostas planuoja „atsipirkti pinigus iš būsto nuomos ir galiausiai pardavimo. Tačiau esmė ta, kad nuoma būtų prieinama, o pardavimo kainos pakankamai žemos, kad žmonės galėtų mokėti.

Hmmmm. Kaip jie tai padarys? Istorija rodo, kad 10,000 XNUMX USD, kuriuos Portas spėjo išleisti namams pagerinti, nepakanka. Uostas, kaip ir bet kuris kitas savininkas, didelis ar mažas, pradeda suprasti, kad už remontą kažkas turi mokėti. Jei tai galutinis vartotojas, nuomininkas ar pirkėjas, kaina padidės. Tai paprasta matematika. Tiesa ta, kad bet kuris pirkėjas, nesvarbu, ar tai REIT, ar pirmą kartą investuotojas, perkantis vieną nuomojamą nekilnojamąjį turtą, nuoma yra vienintelis būdas sumokėti už patobulinimus. Jei kyla problemų dėl būsto, geriausias būdas jas išspręsti yra skatinti tobulinti, o ne įpareigoti juos. Jei ateis mandatas, nuomininkai pasirinks skirtuką, o vienetai nebebus įperkami.

Tai gali būti redukcinė, bet visada yra vienas būdas išspręsti bet kokią būsto problemą: leisti rinkai gaminti daug būsto tiek, kad gamintojai ir tiekėjai turi konkuruoti tarpusavyje, kad žmonės išsinuomotų ar pirktų jų produktą. Viskas, kas yra mažesnė už tai, nukryps nuo vartotojo, priversdama juos konkuruoti tarpusavyje ir priimti ne tokias idealias kainas ir sąlygas. Ir čia yra pagrindinė šios diskusijos esmė: net jei tarp nuosavybės ir būsto rezultatų būtų išmatuojamas ir stiprus priežastinis ryšys, geriausias sprendimas vis tiek būtų daugiau būsto. Daugumos būsto problemų sprendimas yra sukurti pakankamai pasiūlos, kad žmonės turėtų galimybę laisvai pasirinkti įperkamą alternatyvą.

Profesorius Shelby buvo kantrus su mano klausimais susitikimo metu ir taip pat buvo pakankamai maloningas ir atsakė į kai kuriuos klausimus, kuriuos jai išsiunčiau investuotojų nuosavybės ir klasės tema. Čia yra mano klausimai ir jos atsakymai.

Ar svarbu aiškiai apibrėžti, ką reiškia „investuotojas“? Pavyzdžiui, Uostas naudoja investuotojo pinigus iš obligacijų pardavimo, kad įsigytų namus, kad kiti investuotojai neleistų jų pirkti; ar tai tikrai apie „gerus“ ir „blogus“ investuotojus? Kaip tai matuojama?

Manau, kad labai svarbu atskirti skirtingus investuotojų tipus. Šiame projekte rėmėmės terminu, kurį kiti vartojo apibūdindami šį reiškinį, „instituciniai investuotojai“. Bet aš pripažįstu, kad tai netobulas terminas. Mes stengėmės sugalvoti geresnį terminą apibūdinti, koks veikėjas iš tikrųjų yra problemiškas šioje srityje. Mums nerimą kelia tie subjektai, kurie daro neigiamą poveikį mūsų piliečiams ir bendruomenėms, nes (1) padidina nuomos mokesčius iki tokio lygio, kurio nuomininkai negalėtų valdyti iš esmės nepagerindami nekilnojamojo turto, (2) iškeldinami didesniais tarifais nei dauguma kitų. rinkos savininkai ir (3) netinkamai prižiūri nekilnojamąjį turtą, todėl nuomininkai turi gyventi prastomis sąlygomis, o kaimynai gali patirti neigiamą poveikį jų turto vertei. Mums tikriausiai reikia geresnio termino tokio tipo investuotojams. Gal užtektų tik „blogų aktorių investuotojų“. Tačiau priežastis, dėl kurios norėjome surengti šį bendruomenės pokalbį, yra ta, kad Sinsinatyje daugelis žmonių ir organizacijų mūsų mieste pastebėjo, kad turime keletą didelių subjektų, daugiausia REITS, kurie per pastaruosius kelerius metus pasirodė scenoje ir, atrodo, gamina. šios materialinės problemos gyventojams yra daug didesnės nei įprastas nuomotojas.

Kokie yra neigiami rezultatai, kurie gali būti siejami su „blogais“ investuotojais? Ar šie rezultatai yra priežastingai susiję su investuotojo atstumu ir dydžiu? Akivaizdu, kad bus didelių tolimų investuotojų, turinčių „gerą“ būstą, ir mažų vietinių, turinčių „blogą“ būstą.

Nežinau, kad dydį būtinai sukelia (ar net visada su jais susiję) šie blogi rezultatai, kuriuos išvardijau aukščiau. Neabejotinai įmanoma (ir tikėtina), kad smulkūs investuotojai ir savininkai iškelia šias problemas, o stambaus masto investuotojai gamins kokybišką įperkamą būstą. Tačiau kai ten yra stambūs investiciniai subjektai, keliantys šias problemas – ir mes turime keletą įmonių Sinsinatyje – šios bendrovės gali sukelti daug skausmo dėl savo dydžio ir poveikio. Taip pat yra problema, kad šiuos didelius subjektus dažnai sunku patraukti atsakomybėn, nes jie veikia pagal kelias LLC ir dažnai neturi vietinio atstovo, kurį ištikus problemoms lengvai galėtų pasiekti nuomininkai ir bendruomenės advokatai. Tai esminis klausimas.

Ar būtų prasminga, o ne bandyti reguliuoti nuosavybę, naudojant esamą kodą ir kuriant programas, skatinančias kitokį elgesį. Pavyzdžiui, jei būstas yra apgriuvęs, miestas galėtų pasiūlyti paskolą mažomis palūkanomis iš fondo, kuris leistų remontuoti pigiau ir neleistų išlaidų perkelti gyventojams.

Manau, kad vienas iš būdų su tuo kovoti yra taikyti galiojančius reglamentus, ir tikrai žmonės, su kuriais kalbėjausi mieste, bando būtent tai padaryti. Ir tikrai prasminga siūlyti dotacijas ir paskolas su mažomis palūkanomis, kad padėtų savininkams išlaikyti nuosavybę. Neabejotinai yra atvejis, kai ypač smulkūs savininkai dažnai dirba su labai mažomis maržomis ir iš tikrųjų jiems sunku išlaikyti savo savybes, ypač dabar, kai labai pabrango medžiagos ir darbo jėga. Tačiau čia mes sutelkiame dėmesį ne į mamytes ir namų savininkus, kuriems reikia nedidelės paskolos, kad būtų galima atnaujinti keletą nuosavybių. Mes kalbame apie didelius subjektus, kurie ateina į kvartalus, didina nuomos mokesčius, iš tikrųjų „neinvestuoja“ į nekilnojamąjį turtą ta prasme, kad į juos ką nors įneša, o per tuos nuomos mokesčius išgauna vertę. Tai yra pagrindinė problema, kurią turime nepamiršti dėl verslo modelio, kurį matome nuomojantis vienai šeimai. Dauguma investicijų į nekilnojamąjį turtą praeityje siekė gauti pajamų per tam tikrą laiką kaupiant paties turto vertę. Taigi yra paskata išlaikyti turtą. Tačiau šios įmonės ne tuo užsiima. Jie gauna trumpalaikę naudą didindami nuomos mokesčius ir mažindami išlaidas, neprižiūrėdami nekilnojamojo turto. Manau, kad tai iš esmės kitoks verslo modelis nei daugumos mamų ir namų savininkų, ir mes turime tai turėti omenyje, kai kalbame apie šią problemą. Mes taip pat. Turime tai turėti omenyje, kai svarstome tinkamus politikos atsakymus. Nenorime kurti taisyklių, kurios pakenktų smulkiems savininkams, kurie ir taip stengiasi išlaikyti kokybiškus vienetus.

Ar turite kitų minčių ar komentarų apie tai, ko, jūsų manymu, šis projektas duos geresnių būsto rezultatų? Jei tai susiję su reglamentavimu, kaip naujomis taisyklėmis būtų išvengta atgrasančių paskatų, kurios galėtų sumažinti privačių vystytojų investicijas į būsto statybą Sinsinatyje.

Žvelgiant iš advokacijos perspektyvos, noriu, kad tai suburtų žmones pagalvoti apie sprendimus, kurie gali padėti pagerinti mūsų miesto nuomininkų gyvenimo sąlygas ir didesnį valdybos saugumą. Neturiu iš anksto nustatyto politinių iniciatyvų rinkinio, kurį bandau paskatinti, bet aš klausau bendruomenės žmonių, bandau juos sujungti ir bandau rasti būdų, kaip galėčiau nukreipti mokslinius tyrimus, kurie gali būti naudingi. . Panašiai, intelektualiniu ir pedagoginiu požiūriu, manau, kad šis projektas jau padarė daug to, ko tikėjomės, ty paskatino pokalbį, kuris padeda mums išsiaiškinti, kokia yra problema ir kur turėtų būti nukreiptas mūsų atstovavimas.