Leidžiamas daugiau būsto teigiamai veikia būsto kainą

Praėjusią savaitę rašiau apie savo pasipiktinimą bandydamas iš miestų gauti duomenis apie laiką, kurio reikia būstui pagaminti. Ar nėra viešų duomenų, kurie padėtų susieti leidimų išdavimą, gyventojų skaičių ir kainą? Na, taip ir ne. Sent Luiso federalinio rezervų banko, meiliai žinomo Fredo vardu, duomenys yra įdomūs, bet ne itin smulkūs. Tačiau pažvelkime į Nešvilį 2010–2020 m. ir ką jis gali mums pasakyti apie būsto leidimus, gyventojų skaičių ir kainą. Kai padeda Zumper, internetinis nuomos kainų stebėjimas, atrodo, kad mažėjant žmonių, turinčių leidimus būstui, skaičiui, mažėja būsto kainų augimo tempas. Štai duomenys.

Pradėkime nuo Nešvilio gyventojų skaičiaus augimo per mūsų nagrinėjamą laikotarpį, 2010–2020 m. Per tą laikotarpį, pasak Fredo, Nešvilis pridėjo apie 300,000 20 žmonių, o tai beveik XNUMX%.

Vienas dalykas, kurį iškart pastebėsite, yra siaubinga duomenų ypatybė, kai kalbama apie miestus: mes tikrai nematome Nešvilio, o tik platesnę sritį. Tai yra paini būsto duomenų savybė. Jungtinių Valstijų surašymas dažnai sujungs miestus ir vadins juos didmiesčių statistine zona arba MSA. Nieko didelio reikalo, tiesa? Tačiau dažnai ginčai dėl būsto vyksta griežtose miestų ribose, o kai duomenys yra labiau išsklaidyti, tai sumaišo tai, ką galite pasakyti apie miestus, palyginti su jų apylinkėmis. Mes naudosimės Fredo MSA duomenimis.

Toliau pažiūrėkime apie leidimą. Fredas seka šiuos duomenis naudodamas surašymo numerius. Paėmus metinį išduotų leidimų skaičių ir palyginus jį su gyventojų skaičiumi, susidaro įdomus santykis.

Dėl to kyla visokių problemų. Pirma, ir akivaizdžiausia, kad leidimas nėra lygus faktiniam gyvenamajam būstui. Štai kodėl aš siekiu išsamesnių duomenų apie leidimo išdavimo laiką. Tikiuosi, kad pamatysime, kiek laiko praeina nuo leidimo išdavimo iki momento, kai vienetas iš tikrųjų tampa tinkamas gyventi. Visgi šį naujų vienetų ir naujų žmonių santykį verta apsvarstyti. Pavyzdžiui, 33,579 2014 žmonėms, atvykusiems į Nešvilį XNUMX m., reikėjo vietos gyventi. Yra tokių veiksnių, kaip laisvų darbo vietų rodiklis (tai dažnai vadinamas „absorbcija“) ir kiti veiksniai, į kuriuos reikia atsižvelgti. Tačiau naujų žmonių ir leidimų skaičiaus santykis yra aktualus. Tai reiškia mažesnę konkurenciją tarp žmonių, ieškančių riboto būsto.

Dabar pažiūrėkime į kainą. Fredas neseka nuomos mokesčių, bet stebi „Visų sandorių būsto kainą“. Štai dešimties metų būsto kainų pasikeitimas, taip pat „Zumper“ stebimas nuomos mokestis per pastaruosius penkerius metus.

Akivaizdu, kad kai lyginame leidimų, gyventojų skaičiaus ir kainos tendencijas, yra ryšys.

Atrodo, kad leidimas per dešimties metų laikotarpį pasivys Nešvilio gyventojų skaičiaus augimą, o kai pažvelgsime į penkerius metus nuomos ir būsto kainoms, jos ima švelnėti kartu su akivaizdžiu gamybos padidėjimu. Mažėjant naujų žmonių ir būsto vienetų santykiui, mažėja ir kainų kilimo tempai.

Bet man vis dar kyla klausimų, net abejonių. Fredo duomenyse atsižvelgiama į „apskaičiuotas naudojant pardavimo kainas ir įvertinimo duomenis“, kad būtų galima gauti kainą. Ką tai tiksliai reiškia? Nuomos duomenys iš skirtingų šaltinių gali labai skirtis, taip pat gali skirtis ir vietiniai kainos įvertinimai. Didelė problema, susijusi su duomenų išdavimu, yra ta, kad jie nenurodo, kada leidžiami įrenginiai iš tikrųjų pradedami naudoti. Be to, vietiniai duomenys daug atskleistų, kiek laiko reikia norint gauti leidimą.

Šis pirmasis žvilgsnis į visuomenei skirtus duomenis, atrodo, patvirtina mano ilgalaikį argumentą, kad didesnė pasiūla reiškia mažesnes kainas. Vis dar manau, kad tai tiesa. Tačiau skirtingai nei mano kolegos kairėje, kurie mielai painioja ryšį su priežastiniu ryšiu, aš tiesiog negaliu. Daugiau vietinių duomenų apie faktinius leidimus, kainas ir būsto eksploatavimo datas būtų dar svarbesnis. Bet tai gera pradžia.

Tačiau bandant giliau įsigilinti į greitai augančius miestus, tokius kaip Nešvilis, ir žiūrint į turimus duomenis, pastebima tendencija: kai didėja gyventojų skaičius ir leidžiami, matome, kad kainos pradeda mažėti.

Galiausiai, yra ir keletas įdomių blyksnių. Pavyzdžiui, viename iš sparčiausiai besitraukiančių JAV miestų nuo 2018 m. iš tikrųjų kyla būsto kainos. Praėjusiais metais vietinė televizija paskelbė istoriją apie tai, kaip „Decatur įkaista būsto rinka“.

O kaip dėl nuomos? Per praėjusius metus „Zumper“ Decatur nuomos kainos padidėjo 26%, ty vidutiniškai apie 123 USD. O pažvelgus į jų pastarųjų kelerių metų nuomos grafiką matyti panaši tendencija kaip ir būsto kainų.

Kas vyksta Decatur? Dėl federalinės vyriausybės kylančios infliacijos dėl didelių grynųjų pinigų sąvartynų ir tiekimo grandinės problemų? Gal būt. Tačiau tai yra pastarųjų dvejų metų ypatybės, o kainų augimas, matyt, vyksta nuo 2018 m. Kodėl? Verta apsvarstyti.

Mums reikia, kad vietos jurisdikcijos būtų tokios pat suinteresuotos šiomis priemonėmis, kaip ir aš, ir panaudotų jas siekiant geriau valdyti būsto ekonomiką. Galų gale, bet kokios veikiančios, sąžiningos ir efektyvios ekonomikos pagrindas yra daug mainų tarp pirkėjų ir pardavėjų. Kai gamintojai mato paklausą, jie natūraliai nori gaminti daugiau. Sulėtėjus tai kenkia tik būsto ieškantiems žmonėms, ypač tiems, kurie turi mažiau pinigų. Dar reikia nuveikti, bet daug geriau būtų klysti dėl didesnio būsto, o ne daugiau taisyklių ir vėlavimų.