Privačios veiklos obligacijos ir 4% mažų pajamų būsto mokesčio kreditai

Federalinės būsto programos paprastai skirstomos į vieną iš dviejų kategorijų: tos, kurios teikia tiesiogines subsidijas žmonėms apmokėti būstą, ir tas, kurios naudoja finansines priemones būsto statybai palengvinti. Tarp finansinių priemonių reikšmingiausias yra mažų pajamų būsto mokesčio kreditas (LIHTC). Šis mokesčių kodekso padaras gauna pajamų iš mokesčių lengvatos investuodamas į prieinamą būstą. Tačiau buvusio Kongreso nario Paulo Ryano peržiūrėtose skurdo programose taip pat yra įdomi, bet sudėtinga priemonė – privačios veiklos obligacija arba PAB. PAB leidžia vietos valdžiai parduoti neapmokestinamas obligacijas subjektų, kurie stato visuomenei naudingus projektus, įskaitant būstą, vardu. Kartu su mokesčių kreditais PAB gali būti galinga priemonė statybininkams, norintiems surinkti kapitalą būsto projektams. Tačiau sudėtingumas ir išlaidos yra didelės. (Jei norite lango į LIHTC čia yra įrašas apie tai, kaip jie veikia).

Kongreso tyrimų tarnyba paskelbė puikų primerį apie privačios veiklos obligacijas. Kaip ir mokesčių kreditai, PAB yra įterpti į mokesčių kodeksą ir apima dviejų tipų obligacijas. vienas skirtas projektams, kurie tarnauja vyriausybės tikslams; kitas skirtas tiems, kurie tarnauja privatiems tikslams, jei jie naudingi visuomenei. Jei privačios veiklos obligacijos skirtos „kvalifikuotai privačiai veiklai“, pavyzdžiui, būstui, obligacijų pirkėjai nemoka mokesčių už uždirbtas palūkanas. Kongresas riboja skolos, kuri gali būti išduota privačiai veiklai, sumą; 150 mln. USD ir 50 USD vienam gyventojui 1986 m. iki didesnio dydžio nuo 335 mln. USD arba 110 USD vienam gyventojui 2022 m. Taip pat yra apribojimų pagal projekto tipą, taip pat siekiant paveikti investicijas. Kongresas taip pat ketina apriboti mokesčių išlaidas (išimtys reiškia mažiau dolerių pajamų iš mokesčių).

Kaip šias obligacijas galima derinti su LIHTC, ypač 4% mokesčių kreditais, gerai aprašyta Korporacijos paramos būstui (CSH) dokumente. Pagalbinio būsto finansavimas neapmokestinamomis obligacijomis ir 4 % mažų pajamų būsto mokesčio kreditais. Čia pateikiama neapmokestinamų obligacijų su mokesčių kreditais naudojimo reikalavimų santrauka.

Obligacijas gali išleisti tik valstybės ir vietos valdžios institucijos bei kvazivyriausybinės agentūros. Paprastai tai yra Būsto finansų agentūra (HFA), valstybinė agentūra, kuri gauna mokesčių kreditus. Tačiau kadangi neapmokestinamų obligacijų sumai, kuri gali būti išleista, taikoma viršutinė apimties riba (aukščiau minėta riba), visi šie vyriausybiniai subjektai agresyviai konkuruoja, kad patektų į viršutinę ribą. Be to, projektai negali gauti pajamų iš obligacijų, kol projektas negauna patvirtinimo iš valstybės HFA, o šios pajamos yra apribotos gyvenamosiomis išlaidomis ir negali būti naudojamos, pavyzdžiui, komercinėms patalpoms.

Yra viena svarbi riba, į kurią verta atkreipti dėmesį, derinant mokesčių kreditus ir neapmokestinamąsias obligacijas. Projekto vadovas, norėdamas gauti mokesčių kreditą, turi padengti ne mažiau kaip 50% statybos išlaidų („50% taisyklė“) obligacijomis; ir, žinoma, bet koks būstas, pastatytas naudojant šias obligacijas ir mokesčių kreditus, turi būti prieinamas žmonėms, kurie uždirba mažiau nei 60% vidutinių pajamų (AMI). Paprastai 20 % vienetų turi būti prieinami žmonėms, kurių AMI yra 50 % ar mažiau, arba 40 % vienetų, kurių AMI yra 60 %.

Jei tai dar neaišku, tokie projektai yra sudėtingi. Pridėkite tai, kad dažnai tokie „sandoriai“ apima papildomus finansuotojus. Pavyzdžiui, vienas būsto projektas, prie kurio dirbau kaip vystytojas, buvo 4 % projektas, kuriame naudojamos neapmokestinamos obligacijos. Bet turėjome ir lėšų iš valstybės būsto patikos fondo, taip pat paskolą statybai. Tiesą sakant, turėjau sugriauti savo smegenis ir peržvelgti senus el. laiškus, kad tiksliai prisiminčiau, kaip projektas susidėjo. CSH dokumentas atlieka puikų darbą – per septynis skirtingus atvejų tyrimus parodo kai kuriuos išskirtinius šio finansavimo būdus. Pavyzdžiui, viena iš paprasčiausių atvejų tyrimų yra iš Mičigano. Čia yra diagrama, kurioje parodytas projekto finansavimas.

MSHDA yra Mičigano valstijos būsto plėtros institucija, valstijos būsto finansų agentūra. MSHDA pardavė obligacijas, o skola aptarnaujama per mažas nuomininkų pajamas, kurios iš dalies gaunamos iš 8 skyriaus kuponų. Kiekvienas projekto finansuotojas kelia skirtingus reikalavimus, o tokio tipo projektuose, atitinkantys vieną reikalavimą, gali būti pažeisti vienas iš kito finansuotojo reikalavimų.

Kai kuriais atvejais mokesčių kredito nuosavas kapitalas gali būti naudojamas skolai aptarnauti. CSH dokumente naudojamas atvejo tyrimas, kuriame buvo panaudotos obligacijos, o tada „visiškai paimtos obligacijos ir nuolatinis pokalbis su kitomis viešosiomis paskolomis, dotacijomis ir mokesčių kreditų akcijomis“. Tai panašu į mokesčių kredito nuosavybės naudojimą obligacijų skolai panaikinti. Tai įtikinama: nors 4 % mokesčių kreditas yra mažesnė procentinė dalis nuo įperkamo projekto tinkamo pagrindo, galimybė panaudoti kreditą obligacijoms grąžinti yra gera idėja. Taip pat ir įvairių finansavimo šaltinių derinimas.

Ryanas neskiria daug laiko PAB, tik teigia, kad „nedaug tyrimų apie privačios veiklos obligacijų veiksmingumą. . . nes tai susiję su nuomininkų mobilumo didinimu. Tai tiesa, o jo pažvelgus į programos išlaidas, matyti, kad obligacijos nebuvo naudojamos taip dažnai, kaip mažų pajamų būsto mokesčio kreditai.

Ir per dešimtmetį nuo jo analizės daug kas nepasikeitė (diagramos duomenis iš Jungtinių Valstijų iždo).

Mano nuomone, PAB turėtų būti naudojami taip, kaip panaudota visa skola: vertės fiksavimas. Būsto atveju aš pasiūliau benamių būsto vertės fiksavimo schema kurioje, pavyzdžiui, stovyklavimo kaštai yra kiekybiškai įvertinami, obligacijos parduodamos, kad būtų įgyvendintos intervencijos, skirtos stovykloms užbaigti, tada, kai sutaupoma, panaudojant tas santaupas kaip skolos aptarnavimą. Problema, susijusi su to, kas ne pelno pasaulyje žinoma kaip „kapitalo krūva“, yra sudėtingumo lygis, kuris yra problemiškas dėl šių priežasčių:

● Laikas – Tokie finansavimo susitarimai kramto laiką, o laikas yra pinigai. Laikymo išlaidos laukiant, kol bus surinktas ir suderintas finansavimas, yra tikras priedas prie bendrų plėtros išlaidų;

● Sandoriai – daugiau finansuotojų reiškia daugiau sandorių išlaidų, o šios išlaidos taip pat prisideda prie bendrų plėtros išlaidų;

● Advokatai ir konsultantai – kiekviename žingsnyje, siekiant išvengti katastrofų, dėl kurių projektas gali žlugti, turi būti samdomi teisininkai ir konsultantai; ir

● Tai nėra labai efektyvu – Ar su visomis judančiomis dalimis ir papildomomis išlaidomis tai yra efektyviausias būdas aprūpinti būstą žmonėms, kuriems jo reikia dabar?

Galiausiai grįžtu prie pagrindinės nykščio taisyklės, bet koks būsto finansavimo pasiūlymas turi būti kuo paprastesnis, kad reikiamos lėšos ar vienetai būtų gauti žmonėms, kuriems jų reikia šiandien. Nors esu suintriguotas ir mėgaujuosi iššūkiu išspręsti finansavimo galvosūkį, žaidžiant šiuos žaidimus žmonės nemoka nuomos mokesčio; turime rasti būdų, kaip pakeisti PAB, siekiant geresnio tikslo nei sudėtingi finansavimo sandoriai subsidijuojamo būsto statybai.