Neteisinga politika

Per pastarąjį dešimtmetį dirbant su išrinktais pareigūnais, vystytojais, statybininkais, būsto tiekėjais ir advokatais būsto politikos klausimais „Koks yra atsakymas? arba "Ką turėtume daryti?" Paprastai tai nutinka po to, kai nupiešiu šiek tiek tamsų ateities paveikslą; valstybės ir vietos valdžios institucijos ir toliau pernelyg reguliuoja būsto gamybą, sukurdamos trūkumą ir aukštas kainas, o paskui siekia apmokestinti ekonomiką ir prievartauti ekonomiką, kad subsidijuotų aukštesnių kainų aukas. Kad atsakymas būtų pateiktas vienoje vietoje, skelbiu jį kaip seriją čia.

Deja, mano atsakymas dažniausiai yra ignoruojamas; Įsivaizduokite, kad pacientas išeina iš gydytojo kabineto ir eina tiesiai į spurgų parduotuvę po to, kai jam buvo patarta, kad norint numesti svorio, pacientas turi laikytis dietos. Lengviau mėtyti alaus skardines į televizorių ar pateikti teisinius iššūkius, nei atlikti sunkų darbą siekiant suprasti visuomenės nuomonę apie būstą ir tada kurti žinutes, kaip ją pakeisti. Tačiau čia, penkiuose pranešimuose, yra geriausias mano atsakymas į klausimą: „Ką daryti, kad suprastume, kodėl būsto politika formuojama tokia, kokia ji yra, ir kaip ją pakeisti?

Įvadas: „Blogo būsto politikos svarstymas“.

Dividimus muros et moenia pandimus urbis accingunt omnes operi pedibusque rotarum subiciunt lapus et stuppea vincula collo intendunt.

Ir taip, atveriame miesto sienas. Ir atidenkite tvirtinimo elementus, kurie dirba kartu, kad tai įvyktų, pritvirtindami slystančius ratus prie milžiniškų pėdų, o ant kaklo – virves, kaip apynasrius, kuriais patraukite jį į šventovę.

Virgilijus. „Eneida“, vertė David Ferry (II knyga, 349-353, p. 46). Čikagos universiteto leidykla, 2017 m.

Visi žinome istoriją apie Trojos arklį, net jei niekada neskaitėme Eneidos. Graikai kariavo su Trojos arkliais ir norėdami juos apgauti, jie slepiasi apgaulingai nekenksmingame mediniame arkliuje. Kai Trojos arklys įtraukia arklį į miestą, graikai išlenda, o visa kita yra istorija, Troja sunaikinama. Istorija ir vaizdas yra taip gerai žinomi, kad tik nedaugelis galėtų pasakyti, kur pirmą kartą apie tai išgirdo; panašu, kad gimėme žinodami apie idėją „niekada nepasitikėti dovanas nešančiais graikais“ (timeo Danaos et dona ferentis), įspėjimas, kurį ištarė Trojos kunigas Laocoon ir galiausiai į jį nepaisė.[1]

Aukščiau pacitavau ypač aštrų istorijos aspektą, būtiną norint ją suprasti ir įvertinti jos svarbą kuriant blogą viešąją politiką. Paprasčiau tariant, žvelgiant atgal, visi žinome, kad buvo bloga mintis įvežti arklį į Troją. Tačiau spėju, kad dauguma žmonių, paklausti, sakytų: „Jis buvo su ratais“. Tai yra, tikėtina, kad tie iš mūsų, stovintys paplūdimyje, purtydami galvas sakys: „Nedaryk to! žiūrėtume į arklį su keturiais tobulais ratais ir pritvirtinta virve. Viskas, ką Trojos arklys turėjo padaryti, buvo jį įnešti, tiesa?

Tačiau tą dieną už Trojos sienų to aiškiai nebuvo. Trojos arklys turėjo dirbti (accingunt omnes opera) sunaikinti save. Beveik kiekvienu mano matytu blogos politikos atveju, ypač būsto srityje, nėra taip, lyg nuo „mes išgyvename būsto krizę“ pereiti prie kažko panašaus į nuomos kontrolę, nes sprendimas buvo paprastas – atidaryti supakuotą dovaną. Kiekvienu atveju į kelis įspėjimus nepaisoma ir tuomet reikia dėti ypatingas pastangas, kad būtų sukurta ir įgyvendinta bloga politika.

Galbūt geriausias pavyzdys (ir tas, kuriame aš esu vietinis Laokūnas) yra Sietlo politika dėl privalomo būsto įperkamumo. Viskas prasidėjo nuo „būsto krizės“ 2013 m., kai atsigavimas po recesijos atnešė darbo vietų ir padidino būsto paklausą mieste. Pradėjo kilti būsto ir nuomos kainos. Kilo savotiška pilietinė panika. Reikėjo kažką daryti. Kaip Jei ne – jaunasis graikų agentas, pasiųstas kartu su arkliu, kad paskatintų trojėnus nugabenti jį į miestą, pasirodė konsultantas kurie patarė miesto vadovams, kad būsto kainų kilimo priežastis buvo nauji būstai! Konsultantas tvirtino, kad kuo daugiau bus sukurta darbo vietų ir būsto, tuo daugiau miestas turės mokėti subsidijuoti žmones, kurie negali susimokėti nuomos.

Kartu ateina arklys, privalomas įtraukiamasis zonavimas (MIZ). Pagrindinis MIZ argumentas yra tas, kad vyksta tam tikra neteisybė; kol miestas auga, vystytojai uždirba milijonus, o nuomos kainos kyla. Tuo tarpu visuomenė per valstybės ir vietos vyriausybę įstrigo dėl subsidijavimo neturtingiems žmonėms, kuriems kyla nuomos kainos. Todėl atsakymas yra apmokestinti kiekvieną kvadratinę pėdą naujo būsto ir skirti pinigus ne pelno organizacijoms, kurios kada nors pastatys „įperkamus būstus“. Paprasčiau tariant, tai neturi prasmės: pridėjus išlaidas prie mokesčių, reikalingas naujas būstas nebus pigesnis, o brangesnis. Vis dėlto prasminga yra tai, kad didėjanti infliacija pateisins dar daugiau mokesčių ne pelno organizacijoms. Tai yra destruktyvus ciklas, kai statyti būstą tampa sunkiau ir brangiau, o tai, ironiška, pateisina būsto statybą. Aš tai paaiškinau dar 2016 m vėl neseniai. Aš buvau ne vienintelis tada or dabar.

Koks buvo rezultatas? Nuo paskutinio pranešimo, Sietlo MHA programa sugeneravo 96 mln. Kai jis buvo pasiūlytas 2015 m., Buvo pasiūlyta, kad reikia dešimčių tūkstančių „įperkamų vienetų“. Miestas teigė, kad 2017 m,

„MHA yra Sietlo būsto įperkamumo ir pragyvenimo darbotvarkės (HALA) dalis, kuria siekiama iki 50,000 m. sukurti 2025 20,000 namų, įskaitant XNUMX XNUMX įperkamų namų. Įperkamo būsto ir būsto už rinkos kainą plėtra yra svarbi strategija, leidžianti sulėtinti būsto kainų augimą ir suteikti platesnį būsto pasirinkimo spektrą.

Nuo tos ataskaitos, su kuria susiejau, paskelbimo, miestas reikalauja 712 subsidijuojamų vienetų iš išleistų MHA lėšų. Nebuvo atliktas nepriklausomas šio teiginio auditas, bet net jei sutinkame su juo, programa yra šokiruojanti nesėkmė. Įpusėjome 2022 m. ir net atsižvelgiant į Covid-19, gamybos tempas yra silpnas. Naujausias Seattle Times pranešimas rodė išgalvotesnius skaičius:

„2021 m. gabenimas [iš MHA] galėtų padėti miestui finansuoti daugiau nei 900 įperkamų vienetų, atsižvelgiant į tai, kad Sietlas mano, kad kiekvienam vienetui iš miesto reikia apie 80,000 XNUMX USD. Įperkami būsto projektai paprastai derina miesto dolerius su finansavimu iš kitų šaltinių, įskaitant federalinę ir valstijų vyriausybę.

Kiekvienam vienetui reikia 80,000 67 USD. Teisingai. Neseniai pradėtas naudoti projektas kainavo 148 mln. USD už XNUMX vienetus arba apie 456,000 XNUMX USD už vienetą. Na, kam tai rūpi? Nuomos kainos sumažėjo, tiesa? Na, net ir atsižvelgiant į Covido kritimą, nuomos kainos Sietle vėl kyla ir pasiekia XNUMX val per metus išaugo apie 18 proc..

Tiesa ta, kad MHA padidino išlaidas ir sulėtino naujų būstų gamybą, o prieš pandemiją ir net per pandemiją buvo pastatyta daugiau, be mokesčių ir kitų taisyklių, pasiūla neatsiliktų nuo paklausos, nes po pandemijos ji padidės. MHA schema padėjo žmonėms jaustis geriau prieš penkerius metus, o šiandien tai yra veiksnys, skatinantis būsto infliaciją po pandemijos.

Ar yra tikimybė, kad Sietlo miestas gali atsisakyti programos dabar, kai auga paklausa ir kyla nuomos kainos? Žinoma ne. Tai sėkmė. Pažiūrėkite į visus tuos pinigus, kuriuos ji surinko būstui. Kodėl turėtume sustoti dabar? Tiesą sakant, tik laiko klausimas, kada, pakilus nuomos mokesčiams, Tarybos nariai pareikalaus padidinti MHA mokesčius. Kaip Enėjas apgailestauja dėl arklio, „mes įtvirtinome siaubingą dalyką pačioje citadelėje (Keltas 46).

Beveik kiekviena būsto politika yra tokia pati. Kyla nuomos kainos, taip pat ir raginimai intensyviau reguliuoti ir apmokestinti būstą. Pasiūla ir poreikis? Užsičiaupk Laocoon! Yra tik vienas sprendimas – rasti daugiau pinigų „įperkamesniam būstui“. Yra daugybė Sinonų, aktyvistų, turinčių daugiau anekdotų nei tikrų duomenų, norinčių pažadėti politinę paramą pastangoms perskirstyti turtą, siekiant užtikrinti, kad kiekvienas turėtų „teisę į būstą“. Vietoj to, tai, ką žmonės gauna, yra laukiančiųjų sąraše to įperkamo būsto, kuris kada nors gali ateiti.

Apmaudu matyti tiek daug žmonių miestuose, kurie taip sunkiai dirba kurdami politiką, kuri bloga būsto politika. Koks pirmas žingsnis siekiant sustabdyti arklio atėjimą į miestą? Atsakymas yra išsiaiškinti, kuo tikime.

[1] Verta paminėti, kad lotynų kalbos niuansai leidžia vienodai niuansuotai interpretuoti, kas „et dona ferentis“ galėjo reikšti kontekste (žr. Murley, Clyde. „Et Dona Ferentis. The Classical Journal, vol. 22, no. 9, 1927, p. 658–62).