REIT ir nekilnojamojo turto investiciniai fondai: koks skirtumas?

REIT ir nekilnojamojo turto investiciniai fondai: apžvalga

Nekilnojamojo turto investiciniai fondai (REIT) ir nekilnojamojo turto investiciniai fondai siūlo diversifikaciją ir lengvą bei prieinamą būdą individualiems investuotojams investuoti į įvairius nekilnojamojo turto rinkos segmentus. Jie taip pat yra likvidesnė priemonė investuoti į šį sektorių, nei turėti nekilnojamojo turto ar investuoti į jį tiesiogiai.

Galima rinktis iš daugybės REIT ir nekilnojamojo turto sektoriaus investicinių fondų. Prieš svarstydami bet kurio tipo priemones, turite suprasti pagrindinius jų skirtumus, taip pat jų privalumus ir trūkumus.

REIT

REIT yra korporacija, trestas arba asociacija, kuri tiesiogiai investuoja į nekilnojamąjį turtą per nekilnojamąjį turtą ar hipoteką. Jie prekiauja biržoje ir yra perkami bei parduodami kaip akcijos. REIT moka dividendus kaip savo struktūros dalį. Vidaus pajamų tarnyba (IRS) reikalauja, kad jie didžiąją dalį apmokestinamojo pelno (90% ar daugiau) akcininkams išmokėtų dividendais. Tačiau REIT įmonės nemoka pelno mokesčio.

Bent 75% REIT turto turi būti nekilnojamajame turte, o bent 75% jos bendrųjų pajamų turi būti gauta iš nuomos, hipotekos palūkanų arba pelno iš turto pardavimo.

Trys pagrindiniai tipai yra nuosavybės REIT, hipotekos REIT ir hibridiniai REIT.

Nuosavo kapitalo REIT

Akcinio kapitalo REIT valdo ir investuoja į nekilnojamąjį turtą, pavyzdžiui, butus, biurų pastatus, prekybos centrus ir viešbučius. Pajamos daugiausia gaunamos iš nekilnojamojo turto, kurį jie turi ar turi akcijų, nuomos.

Akcinis kapitalas REIT gali investuoti plačiai arba sutelkti dėmesį į tam tikrą segmentą, pavyzdžiui, viešbučius, gyvenamąsias patalpas, sandėlius, ligonines ir pan.

Apskritai, nuosavybės REIT suteikia stabilias pajamas. Kadangi šie REIT generuoja pajamas renkant nuomos mokesčius, jų pajamas gana lengva prognozuoti ir laikui bėgant jos didėja.

Hipotekos REIT

Hipotekos REIT (arba mREIT) investuoja į būsto ir komercinės paskirties hipotekas. Šie REIT skolina pinigus hipotekai arba perka esamas hipotekas ar hipoteka užtikrintus vertybinius popierius (MBS). Nors nuosavybės REIT paprastai uždirba pajamas iš nuomos, hipotekos REIT uždirba iš palūkanų už investicijas į skolą.

 Hipotekos REIT paprastai veikia geriau nei nuosavybės REIT, kai palūkanų normos kyla.

Hibridiniai REITai

Hibridiniai REIT yra nuosavybės ir hipotekos REIT derinys. Jie abu turi nekilnojamojo turto ir renka nuomos mokesčius, taip pat investuoja į hipotekos vertybinius popierius. Investuodami tiek į hipotekos paskolas, tiek į nekilnojamąjį turtą, hibridiniai REIT, tokie kaip „Two Harbors“, laikosi labiau subalansuoto požiūrio ir gali gauti pelno tiek augant, tiek mažėjant palūkanų normoms, kai tradicinės nuosavybės vertybiniai popieriai arba tik hipotekos REIT gali kovoti.

Atminkite, kad sąraše yra tik keli hibridiniai REIT.

REIT pasirodymas

REIT paprastai veikia geriausiai, kai mažėja palūkanų normos ir kai kyla nuomos mokesčiai. Kaip dividendus mokančios akcijos, REIT yra analizuojamos panašiai kaip ir kitos akcijos. Tačiau yra keletas didelių skirtumų dėl turto apskaitos tvarkymo. Pavyzdžiui, kadangi REIT perka nekilnojamąjį turtą, galite matyti didesnį skolos lygį nei kitų tipų įmonėse.

Taip pat svarbios kapitalo rinkos sąlygos, būtent institucinė REIT akcijų paklausa. Per trumpą laiką ši paklausa gali viršyti pagrindinius dalykus. Pavyzdžiui, REIT akcijoms 2001 m. ir 2002 m. pirmąjį pusmetį sekėsi gana gerai, nepaisant blankių pamatų, nes pinigai tekėjo į visą turto klasę.

Individualiu REIT lygiu norite matyti dideles pajamų augimo perspektyvas, pvz., pajamas iš nuomos, pajamas iš susijusių paslaugų ir FFO. Norite sužinoti, ar REIT turi unikalią užimtumo didinimo ir nuomos mokesčių didinimo strategiją.

Pramonės sektorius taip pat svarbus, nes specializuoti REIT matys grąžą, kuri skirsis priklausomai nuo to, kokio tipo nekilnojamasis turtas priklauso. Pavyzdžiui, toliau pateiktoje diagramoje pavaizduota REIT grąža pagal sektorius 2019 m. Tais metais geriausiai pasirodė pramoninės nuosavybės ir duomenų centrai, o mažmeninė prekyba ir saugykla smuko.

Nekilnojamojo turto investiciniai fondai

Investiciniai fondai yra profesionaliai valdomos bendros investicijos, kurios investuoja į įvairias priemones, tokias kaip akcijos ir obligacijos. Investuotojai perka investicinių fondų akcijas arba vienetus, kurie perkami arba išperkami už dabartinę fondo grynųjų aktyvų vertę (GAV). GAV skaičiuojamos kartą per dieną ir yra pagrįstos fondo portfelyje esančių vertybinių popierių uždarymo kainomis.

Nekilnojamojo turto investiciniai fondai daugiausia investuoja į REIT ir nekilnojamąjį turtą valdančias įmones, naudodamiesi profesionaliais portfelio valdytojais ir ekspertiniais tyrimais. Jie suteikia galimybę gauti diversifikuotą nekilnojamojo turto poziciją naudojant palyginti nedidelę kapitalo sumą. Priklausomai nuo jų strategijos ir diversifikavimo tikslų, jie suteikia investuotojams daug platesnį turto pasirinkimą, nei galima pasiekti perkant vien REIT akcijas, taip pat suteikia lankstumo lengvai pereiti iš vieno fondo į kitą.

Vienas iš privalumų mažmeniniams investuotojams yra fondo teikiama analitinė ir tyrimų informacija. Tai gali apimti išsamią informaciją apie įsigytą turtą ir vadovybės požiūrį į konkrečių investicijų į nekilnojamąjį turtą gyvybingumą ir našumą bei kaip turto klasę. Labiau spekuliuojantys investuotojai gali investuoti į nekilnojamojo turto investicinių fondų šeimą, taktiškai persverdami tam tikras nuosavybės rūšis ar regionus, kad padidintų grąžą.

Nekilnojamojo turto investicinio fondo veiklos rezultatai

Kadangi jie daugiausia investuoja į REIT, nekilnojamojo turto investicinių fondų rezultatai yra glaudžiai susiję su jų turimų REIT. Tačiau investiciniai fondai gali būti mažiau likvidūs, mažiau palankūs mokesčiams ir didesni valdymo mokesčiai nei REIT ar REIT ETF. Nors nekilnojamojo turto investiciniai fondai suteikia likvidumo tradiciškai nelikvidžiam turto klasei, kritikai mano, kad jų negalima lyginti su tiesioginėmis investicijomis į nekilnojamąjį turtą.

Ypatingi svarstymai

REIT ir nekilnojamojo turto investiciniai fondai suteikia individualiems investuotojams, turintiems ribotą kapitalą, prieigą prie diversifikuotų arba koncentruotų nekilnojamojo turto investicijų, nes jų investicijų minimumas yra palyginti mažas. Kai teikiamas diversifikavimas, dviejų tipų fondai padeda sumažinti riziką.

Priklausomai nuo jų investavimo strategijos, nekilnojamojo turto investiciniai fondai gali būti labiau diversifikuota investavimo priemonė nei REIT. Tai gali sumažinti sandorių išlaidas tiems, kurie ieško didesnės diversifikacijos, sutelktos į vieną ar kelis fondus. Jie taip pat turi profesionalaus portfelio valdymo ir tyrimų pranašumus.

Nekilnojamojo turto fondai vidutinės trukmės ir ilgalaikiams investuotojams teikia pajamas iš dividendų ir gali padidinti kapitalą. Atminkite, kad REIT kiekvienais metais akcininkams turi paskirstyti ne mažiau kaip 90% apmokestinamųjų pajamų dividendų forma.

Infliacijos laikotarpiu nekilnojamojo turto vertė didėja, nes kyla nekilnojamojo turto kainos ir nuomos mokesčiai. Todėl REIT ir nekilnojamojo turto investiciniai fondai gali būti potencialus apsidraudimas nuo infliacijos.

Galiausiai, abiejų tipų nekilnojamojo turto fondai užtikrina likvidumą, kuris paprastai yra nelikvidaus turto klasė.

Trūkumai

Kaip ir bet kuriai investicijai, investuojant tiek į REIT, tiek į nekilnojamojo turto investicinius fondus kyla rizika. Grąžinimas negarantuojamas.

Be to, kaip ir visi konkretiems sektoriams skirti fondai, tie, kurie orientuojasi į nekilnojamąjį turtą, gali būti nepastovesni nei fondai su platesniu investavimo horizontu, pavyzdžiui, fondai, stebintys S&P 500 indeksą. Trumpai tariant, kai nekilnojamojo turto rinka šlubuoja, nukenčia šio sektoriaus fondai. Žinoma, klesti nekilnojamojo turto rinka yra atvirkščiai.

Kylančios palūkanų normos taip pat gali turėti įtakos nekilnojamojo turto fondų grąžai. Pavyzdžiui, REITs pasikliauja skola arba skolintais pinigais, kad įsigytų nekilnojamąjį turtą. Kai kyla palūkanų normos, didėja ir skolinimosi išlaidos, kurios gali sumažinti pelną.

REIT ir nekilnojamojo turto investicinio fondo pavyzdys

Pavyzdžiui, jei norite investuoti į dinamišką ir garsiai brangią Niujorko nekilnojamojo turto rinką, pagalvokite apie tinkamai pavadintą Empire State Realty Trust Inc. (ESRT) – REIT, kuri gali pretenduoti į ikonišką Empire State Building kaip vieną iš savo portfelio savybių. . Jo portfelį sudaro aštuoni mažmeninės prekybos ir aštuoni biurų objektai Manhetene ir Niujorko metropolinėje zonoje.

T. Rowe Price Real Estate (TRREX) yra (nekilnojamojo turto) sektoriaus investicinio fondo, turinčio įvairias investicijas, pavyzdys. Ji gali pasigirti 41 akcijų paketu ir daugiausia investuoja į REIT bei viešai parduodamas su nekilnojamuoju turtu susijusias bendroves.

Bottom Line

REIT ir nekilnojamojo turto investiciniai fondai turi savo skirtumų, tačiau jie yra panašūs tuo, kad jie abu siūlo likvidumą ir prieinamą būdą gauti įvairaus nekilnojamojo turto. Mažmeniniams investuotojams, neturintiems didelio kapitalo, šie nekilnojamojo turto fondai sukuria galimybę investuoti į platų nekilnojamojo turto spektrą, kuris kitu atveju būtų nepasiekiamas. Visų pirma ilgalaikiai investuotojai gali gauti dividendų pajamų ir kapitalo padidėjimo. Prieš investuodami į bet kurį kitą, įsitikinkite, kad suprantate šių dviejų skirtumų, taip pat su tuo susijusią riziką ir naudą.

REIT prieš nekilnojamojo turto investicinius fondus DUK

Kas yra neprekiaujama REIT?

Neprekiaujama REIT yra privatūs investiciniai nekilnojamojo turto fondai, kurie yra profesionaliai valdomi ir investuoja tiesiogiai į nekilnojamąjį turtą ir nėra listinguojami vertybinių popierių biržose. Jie yra prieinami tik akredituotiems didelės vertės investuotojams ir paprastai reikalauja didelių minimalių investicijų.

Kas yra REIT ETF?

REIT ETF yra biržoje prekiaujami fondai (ETF), kurie didžiąją dalį savo turto investuoja į nuosavybės REIT vertybinius popierius ir susijusias išvestines priemones. REIT ETF yra pasyviai valdomi pagal viešai parduodamų nekilnojamojo turto savininkų indeksą. 

Kas yra REIT indekso fondas?

Kaip ir REIT ETF, REIT indekso fondas yra investicinis fondas, kuris pasyviai investuoja į palyginamąjį nekilnojamojo turto indeksą, pvz., MSCI US REIT indeksą arba Dow Jones US REIT indeksą, kurie kartu apima apie du trečdalius bendros nekilnojamojo turto vertės. vidaus, viešai parduodama REIT rinka.

Kas yra sąvaržėlė REIT?

Sąvaržėlė REIT yra struktūra, kuria siekiama maksimaliai padidinti mokesčių lengvatas, būdingas investicijų į nekilnojamąjį turtą fondams, tuo pačiu leidžiant įmonei valdyti nekilnojamąjį turtą, kurio tokie trestai paprastai negali valdyti. Tokiems REIT taikomas intensyvus reguliavimo patikrinimas, nes sąvaržėlių struktūroje fiduciariniai įsipareigojimai yra skolingi skirtingoms akcininkų grupėms ir gali kilti įgimtų konfliktų. Jis panašus, bet savo struktūra lankstesnis į susegtą REIT.

Kas yra trigubas tinklo REIT?

Trigubo grynojo REIT yra nuosavybės REIT, kuriam priklauso komercinės paskirties nekilnojamasis turtas, naudojamas trigubo grynojo (NNN) nuomos sutartyje. Triguba grynoji nuoma reiškia, kad konstrukcijų priežiūros ir remonto išlaidas turi apmokėti nuomininkas, be nuomos, turto mokesčių ir draudimo įmokų. Kadangi šios papildomos išlaidos perkeliamos nuomininkui, nuomotojas paprastai ima mažesnį bazinį nuomos mokestį. Tai atleidžia REIT nuo didžiausios bet kokios grynosios nuomos rizikos.