Mažmeninė prekyba seka žmones – įeikite į „šešėlinius“ centrinius verslo rajonus ir priemiesčių „momentinius miesto centrus“

Yra neabejotinų įrodymų, kad po pandemijos mažmeninės prekybos atsigavimas mūsų didžiųjų JAV miestų centriniuose verslo rajonuose (CBD) atsilieka. Paaiškinimai apima kasdienių įmonių skaičiaus mažėjimą, nes žmonės pasirenka dirbti namuose, bent jau ne visą darbo dieną. Be to, manoma, kad nusikalstamumo padidėjimas miesto centre dar prieš pandemiją prisideda prie CBD gyventojų skaičiaus mažėjimo. Tačiau veikia ir kitos „migracinės jėgos“, kurios taip pat yra veiksniai.

Mieste gyvenantys tūkstantmečiai dabar kuria šeimas. Ir kaip jų tėvai (arba seneliai) XX amžiaus viduryje skrendant priemiestyje, šie gen-Y iškeičia miesto gyvenimą į priemiestį ar net užmiesčio gyvenimą. Jų perkėlimui įtakos turi jų troškimas turėti kiemus ir geresnes mokyklas, taip pat prekyba važinėjimu į darbą ir atgal į „mastelio keitimą“.

Eksperto skaitymas

Susisiekiau su „Moody's Analytics“ Ekonominių tyrimų direktoriumi Tomas LaSalvia, pamatyti, ar jų duomenys patvirtina mano postulatus; matyt taip. „Būtent tokias nuotaikas sklinda mažmeninės prekybos nekilnojamojo turto brokeriai Niujorke, San Franciske ir Čikagoje. LaSalvia tęsė. „Mažmeninė prekyba seka žmones ir žmonių modeliai keičiasi. Tai, kad pagrindiniai biurų pastatų darbdaviai nesugrąžina darbuotojų visą darbo dieną, sumažino pėsčiųjų srautą, o tai paveikė gatvės lygio mažmenininkus.

Remiantis Moody's analytics laisvų darbo vietų statistika, tai patvirtina. Nuo 2020 m. pirmojo ketvirčio iki 2022 m. trečiojo ketvirčio mažmeninės prekybos laisvos darbo vietos Čikagos centre išaugo nuo 15.6% iki 18.2%, o Čikagos metro laisvos vietos išaugo tik nuo 12.2% iki 12.4%. San Francisko miesto centro laisvų darbo vietų skaičius per tuos pačius laikotarpius išaugo nuo 4.5% iki 8.2%, o didesnis San Francisko metro laisvų darbo vietų lygis tik pakilo nuo 4.5% iki 4.9%.

Mano gimtajame mieste Mineapolyje CBD mažmeninės prekybos srauto erozija buvo ryškesnė. Dar prieš pandemiją mažmeninės prekybos centre laisvų darbo vietų skaičius svyravo nuo 10% iki 20%. Pagal Kušmanas ir VeikfildasCWK
2022 m. pirmąjį pusmetį Mineapolio miesto centro mažmeninės prekybos laisvų patalpų lygis išaugo iki 35%, palyginti su 7%.

Nicollet Mall, kadaise gyvybiškai svarbus miesto pėsčiųjų prekybos centras, įsikūręs prie mylimos ir netekčių patyrusios Deitono universalinės parduotuvės, tapo savo buvusio savęs šešėliu. „Neiman Marcus“, „Saks Fifth Avenue“ ir kiti nacionaliniai specialybių mažmenininkai uždarė savo duris. Dauguma jų buvo pasitraukę daug anksčiau, nei miestas 2018 m. pradėjo 75 mln. USD vertės gatvės kraštovaizdžio atnaujinimą.

Dabar a darbo grupė Miesto tarybos nariai, pastatų valdytojai, brokeriai ir miesto centro žinovai, vadovaujami Mineapolio mero Jacobo Frey'aus, rengia „mažmeninės prekybos atgaivinimo“ planą po daugybės papildomų parduotuvių uždarymo prekybos centre.

Centrinis verslo rajonas „Šešėlis“.

Tačiau mažmeninės prekybos požiūriu Mineapolio centre viskas nėra pražūtinga. Visiškai priešingai nei laisvos vitrinos centrinio verslo rajono širdyje, viskas šurmuliuoja vos už kelių žingsnių į šiaurę.

Mineapolis, kaip ir Čikaga, Milvokis, San Franciskas, Portlandas ir kiti pagrindiniai metropolitenai turi „šešėlinį“ centrinį verslo rajoną. Šios miesto kišenės tapo magnetais ir „NexGen“ profesionalams, ir tuščiagalviams. Juose yra madingi palėpės, gastronominės susibūrimo vietos ir madingas specializuotų mažmenininkų derinys.

Mineapolyje „vėsumo koridorius“ yra „North Loop“ sandėlių rajonas, kurį šiaurėje riboja Misisipės upė, o pietuose – verslo ir sporto objektai. Tai mūsų Čikagos upės vakarų, San Francisko Šiaurės paplūdimio ir Milvokio trečiosios palatos apylinkių versija. Jie visi turi panašią DNR – kuklių mažaaukščių mūrinių pastatų genofondą šių miestų metropoliteno pakraštyje.

Šios gamyklos ir komerciniai sandėliai buvo pastatyti XX a. pradžioje^th XX amžiaus viduryje vykdant didžiulius miesto centro atnaujinimo projektus, kurie atėmė didžiąją dalį turtingo mūsų miestų architektūros paveldo, buvo nepastebėti.

Atsparus kamuoliukų atmušimui

Ironiška, bet šie kuklūs sandėlių pastatai ir žemė, ant kurios jie stovėjo, „nebuvo verta griauti“, nes jie yra arti CBD branduolių. Taigi antroje praėjusio amžiaus pusėje jie išliko mažai naudojami komerciniai sandėliai.

Įžvalgūs kūrėjai, kurie pradėjo pirkti šias savybes, žinojo, kad jų kylančios lubos, atviros plytos ir sunkios medienos konstrukcijos gali būti panaudotos didelės paklausos kasinėjimuose. Papildoma premija buvo jų gatvės lygio komercinės erdvės, kurios virstų kavinėmis, restoranais, barais ir vietinių prekybininkų parduotuvėmis.

Brokeriai teigia, kad Šiaurės kilpos kaimynystėje dabar yra mažiau laisvų komercinių patalpų nei prieš pandemiją. Ir visoje šalyje vyksta panašios tendencijos. Deb Carlson, „Cushman & Wakefield“ mažmeninės prekybos komandos vyresnysis direktorius mažmeninės prekybos nekilnojamojo turto stiprumą priskyrė atgimusiam vartotojų susidomėjimui mažais, nepriklausomais mažmenininkais.

Nauji „Momentiniai miesto centrai“ Burbse

Populiarus tūkstantmetis perkėlimas vyksta unikalioje priemiesčio mažmeninės prekybos kryžkelėje. Daugelio prekybos centrų inkarų, specializuotų mažmenininkų praradimas ir dramatiškai sumažėjęs lankytojų skaičius kenkia šalies B ir C klasės prekybos centrų gyvybingumui. Dėl tokio „prekybos centro kritimo“ daugelis galiausiai pasiduos buldozeriui.

Tuo tarpu geriausi A klasės prekybos centrų savininkai ir kūrėjai naudojasi suskirstymo režimu, nes daugelyje nekilnojamojo turto objektų vyksta nuomininkų remiksavimas ir pertvarkymas. Tačiau vizionieriškesnė savininkų ir kūrėjų grupė, kuri supranta didžiules vieningos prekybos ir „naujos mažmeninės prekybos“ pasekmes, visiškai perrašo prekybos centro planą.

Transakcija į patirtį

Mažmenininkai ir prekių ženklai, kurie kažkada daugiausia dėmesio skyrė sandoriams, dabar turi pereiti į mažmeninės prekybos teatrą, kur parduotuvės tampa patirties centrais. Norint patenkinti šiuos naujus poreikius, bendras planavimas ir architektūrinis dizainas turi būti perprogramuoti, kad būtų palaikomas dinamiškas žmonių įsitraukimas. Tai labai skirtingas žaidimo planas.

Daugelis objektų atsirado kaip prekybos centrai po atviru dangumi XX amžiaus šeštajame–septintajame dešimtmetyje, o vėliau devintajame dešimtmetyje buvo paversti uždarais prekybos centrais. Dabar daugelis susimąstys mišraus naudojimo centruose, vartojant steroidus.

Inovatyvūs centrų kūrėjai savo prekybos centrus ir centrus pertvarko į „momentinius miesto centrus“. Šis metodas yra mažiau susijęs su manipuliavimu nuomojama mažmenine prekyba ir daugiau su visiškai naujų bendruomenių kūrimu.

Formulės laimėjimas

Naujosios formulės apima daugiabučius būstus, mažmeninę prekybą po atviru dangumi, platų maisto ir pramogų asortimentą, bendradarbystės erdves, sveikatos priežiūrą, sveikatingumo paslaugas, kūno rengybos patalpas, rekomerciją ir net ūkininkų turgelius. Jie sukurti taip, kad patiktų namuose dirbančiam tūkstantmečiui ir tuščiam lizdui.

Nacionalinius prekių ženklus, kurie kažkada dominavo prekybos centrų koridoriuose, papildys regioniniai ir vietiniai mažmenininkai, taip pat trumpalaikės inkubatorių erdvės ir „iššokantieji langai“, kad viskas būtų dinamiška ir aktuali. Netgi virtuvės šefų valdomi restoranai ir maisto salės užims tipiškų tinklo įstaigų vietą, kad imituotų miesto rajonus, kuriuos paliko naujieji priemiesčiai.

Automobilių stovėjimo aikštelės į parką

Šiuose naujuose rajonuose ir aplink juos skiriant naują dėmesį vaikščiojimui ir „gyvenimo laikui“, kūrėjai supranta vešlių žaliųjų erdvių ir lauko veiklos centrų naudą, kad sukeltų „vietos pojūtį“. Dalasas Šimtmečio nekilnojamasis turtas „Hawthorn Mall“ pertvarkymas Čikagos priemiestyje Vernon Hills pradeda antrąjį etapą ir apims trijų akrų lauko parką ir aikštę.

Iš pradžių pastatytas 1973 m., „Hawthorn Mall“ pertvarkymas, pirmą kartą paskelbtas 2019 m., apėmė naujas mažmeninės prekybos ir maitinimo vietas, prabangius daugiabučius būstus ir patalpų / lauko susirinkimų erdves. Išplėstuose „Hawthorn 2.0“ planuose yra 162 senjorų būsto vienetai, 25,000 109,000 kvadratinių pėdų bakalėjos parduotuvė ir XNUMX XNUMX kvadratinių pėdų mažmeninė prekyba po atviru dangumi. Centro generalinis direktorius Jeffas Rutzenas sako, kad tikslas yra „sukurti modernią, sujungtą dieną iš nakties bendruomenę“.

The Take Away

Tik kūrėjai, kurie į šias savybes žiūri su „švaraus lapo“ mentalitetu ir labai giliomis kišenėmis, gali sukurti tvarias bendruomenes. Prekybos centrų „perkūrėjams“ bus išbandytas lakmuso testas – ar į juos atsiradusius projektus bus žiūrima kaip į pašlovintus prekybos centrus, ar visai kas kita.

Pakanka pasakyti, kad elektroninės prekybos augimo konvergencija, pandemijos pasekmės ir kitas 72 milijonų ir daugiau tūkstantmečių gyvenimo etapas prisidėjo prie dinamiškų naujų žmonių modelių. Tokių tektoninių pokyčių bangos poveikis mūsų miestuose ir priemiesčiuose bus jaučiamas dar dešimtmečius.