Atvirkštinė hipoteka ir išankstinė hipoteka: koks skirtumas?

Atvirkštinė hipoteka ir išankstinė hipoteka: apžvalga

Jei niekada negirdėjote apie išankstinę hipoteką, tam yra priežastis. Šis terminas reiškia tradicines hipotekas ir vartojamas retai, išskyrus palyginimą su a atvirkštinė hipoteka. Nesvarbu, ar pasirinksite išankstinę, ar atvirkštinę hipoteką, priklauso nuo to, kur esate šiuo gyvenimo momentu – asmeniškai ir finansiškai.

Jei esate jaunesnis nei 62 metų, artimiausias atvirkštinės hipotekos atitikmuo yra a namų nuosavybės kredito linija (HELOC). Tai yra nustatyta pinigų suma, kurią galite panaudoti bet kuriuo metu ir dėl bet kokios priežasties. Tačiau jūsų namai veikia kaip HELOC užstatas.

Tiek išankstinės, tiek atvirkštinės hipotekos iš esmės yra didžiulės paskolos, kuriomis jūsų namas naudojamas kaip įkaitas– ir tai yra dideli finansiniai įsipareigojimai. Pora gali panaudoti vieną būstą kaip užstatą du kartus per gyvenimą, įsigydama išankstinę hipoteką, o po kelių dešimtmečių – atvirkštinę hipoteką.

Grįžtamoji hipoteka

Atvirkštines hipotekas reglamentuoja federalinė vyriausybė, kad grobuoniški skolintojai nepakenktų vyresnio amžiaus piliečiams. Tačiau vyriausybė negali užkirsti kelio vyresnio amžiaus žmonėms apgaudinėti save.

Būsto savininkai gali gauti visą paskolos sumą kaip vienkartinę išmoką atsiskaitydami, neribodami jos naudojimo. Tikimasi, kad jie sumokės savo neapmokėtas skolas ir panaudos visas likusias lėšas kitiems pajamų šaltiniams papildyti. Namų savininkai taip pat gali pasirinkti gauti pinigus kaip mėnesinį anuitetą arba kredito liniją.

Sukaupta skola ir palūkanos už atvirkštinę hipoteką, pridėjus išlaidas, sumokamos, kai hipotekos turėtojas persikelia, parduoda būstą arba miršta. Tai gali reikšti, kad įpėdiniai turės sumokėti paskolą.

Yra viena vartotojui patogi pastaba: bankas gali nereikalauti mokėjimas, viršijantis būsto vertę. Bankas nuostolius atlygina per draudimo fondą, kuris buvo viena iš atvirkštinės hipotekos išlaidų. Šios Būsto ir miesto plėtros departamentas (HUD), kuri prižiūri dominuojančią atvirkštinio hipotekos programą, 2017 m. rudenį persikėlė į šį draudimo fondą.

Išankstinė hipoteka

Palyginti su įprasta 30 metų hipoteka, skolininkai gali gauti geresnę palūkanų normą ir laikui bėgant sutaupyti didelę palūkanų sumą, jei imsis 10 ar 15 metų hipotekos. Tačiau tam reikia pakankamai pasitikėjimo, kad ateinančiais metais jūsų pajamos ir išlaidos išliks pastovios arba padidės.

Hipotekos sistema grindžiama prielaida, kad nekilnojamojo turto vertė laikui bėgant didėja. Tas tiesa pasirodė klaidinga, kai 2008 metais sprogo būsto burbulas. Remiantis ATTOM Data Solutions apklausa, 2022 m. rugpjūčio mėn. 2.9 % amerikiečių įkeistų namų (arba vienas iš 34) vis dar buvo „rimtai po vandeniu“. Tai reiškia, kad jų savininkai turi ir toliau mokėti padidintas hipotekos paskolas arba mokėti bankams 25% ar daugiau, nei nustatyta jų namų vertė, kai jie parduodami.

Kalbant apie bėdą, būsto bumo metu tapo įprasta, kad būsto savininkai, be hipotekos, gaudavo kredito liniją ir savo būstą naudodavo kaip užstatą. Ir namų savininkai, ir jų bankininkai manė, kad reikšmingas būsto vertės didėjimas tęsis. Kai ištiko biustas, namų savininkai įstrigo turėdami dvigubą skolą už hipoteką ir kredito liniją.

2022 m. rugpjūčio mėn. „ATTOM Data Solutions“ paskelbė 2022 m. antrojo ketvirčio JAV namų akcijų ir povandeninę ataskaitą. Ji atskleidė, kad povandeninės nuosavybės sudarė 2.9 % visų įkeistų nekilnojamojo turto JAV, palyginti su 3.2 % 2022 m. pirmąjį ketvirtį.

Atvirkštinės hipotekos ir išankstinės hipotekos pavyzdys

Susituokusi pora, kurių kiekviena yra apie 30 metų, įsigyja būstą su nedideliu pradiniu įnašu. Jie žada grąžinti pinigus mažomis pagrindinės sumos dalimis kas mėnesį ir palūkanas per metus. Trisdešimt metų tradiciškai yra standartas.

Po daugiau nei 30 metų ta pati pora gyvena tame pačiame name, visiškai sumokėjusi būsto paskolą. Net su jų deriniu Socialinė apsauga pašalpos ir santaupos pensijai, sunku sudurti galą su galu, todėl ima atvirkštinę hipoteką. Jie nieko nemokės iš anksto ir gaus mėnesinį čekį, kad papildytų savo pajamas. Tiesą sakant, jie niekada nemoka hipotekos ar palūkanų ir išlaidų, kurios kaupiasi bėgant metams. Tačiau jų įpėdiniai turės tai padaryti ateityje – arba parduodami šeimos būstą, arba sumokėdami vienkartinę išmoką.