Pagalba nuomai kaime ir lengvatos su mažomis palūkanomis

Mes žiūrime į tai, ką aš vadinu „skyrių“ būsto programomis, kaip buvusio atstovo nuodugnią federalinių kovos su skurdu programų, sukurtų arba susijusių su karu prieš skurdą, tyrimą. Kaip ir paskutiniame įraše, pateiksiu šiek tiek pagrindo ir istorijos, pateiksiu Ryano vertinimą ir pasidarysiu savo, taip pat pateiksiu keletą idėjų, kaip programą būtų galima patobulinti ar pakeisti.

521 skirsnis Pagalbos kaimo nuomai programa

Jau prieš tai atkreipiau dėmesį Amerikos kaimo būsto problemos yra dar blogesnės nei miesto aplinkoje. Darbuotojai uždirba mažiau, turi keliauti toliau, kad susirastų būstą, o kai tik jie sužino, kad laisvų darbo vietų yra nedaug, o pastatai yra senesni ir labiau apleistas. Naujo būsto statybos sąnaudos kaimo vietovėse konkuruoja su miestuose, tačiau kaimo nuomos kainos yra daug mažesnės nei mieste ar priemiesčiuose. Vertimas: kūrėjai greitai supranta, kad dauguma projektų kaimo vietovėse tiesiog neįgyvendinami, įskaitant projektus, finansuojamus naudojant ne pelno mokesčių kreditus. Taigi kaimo vietovės susiduria su dvigubu mažu atlyginimu ir maža būsto pasiūla; nors būsto kokybė prastesnė, kainos išlieka aukštos, o laisvų vietų maža. Tuo tarpu subsidijos atsiduria miestuose, o ne kaimo vietovėse.

521 skyriaus programą – stebėtinai – administruoja Jungtinių Valstijų žemės ūkio departamentas (USDA) kaip 1949 m. Būsto įstatymo dalį. USDA iš tikrųjų vykdo įvairias programas, įskaitant 515 skirsnio kaimo nuomos programą ir 514 skyrių. ir 516 Farm Labor Housing programos, kurių kiekviena naudoja paskolas ir subsidijas, kad paskatintų būsto plėtrą kaime. Be to, 521 skyriaus programos pagalba gali būti naudojama tų vienetų nuomai mokėti. Nuomininkai moka nuomos mokesčius, lygius 30% jų pakoreguotų mėnesinių pajamų, atsižvelgiant į jų AMI; 521 skyriaus programa apmoka likusią nuomos dalį. Kaip ir kitos jau aptartos būsto programos, šios sujungia kapitalo ir nuomos lengvatos dolerius.

Ryanas, remdamasis jo nurodytais tyrimais, nusprendė, kad 521 skirsnio programa nepavyko įgyvendinti savo misijos padėti žmonėms rasti įperkamą būstą. Nacionalinė mažas pajamas gaunančių būstų koalicija praėjusiais metais teigė, kad „Keturiasdešimt septyni procentai kaimo nuomininkų patiria išlaidų naštą, sumoka daugiau nei 30 % savo pajamų už būstą ir beveik pusė jų moka daugiau nei 50 % savo pajamų už būstą. Daugiau nei pusė kaimo namų ūkių, gyvenančių su daugybe problemų, tokių kaip įperkamumas, fizinis nepakankamumas ar perpildymas, yra nuomininkai.

Jau pastebėjau, kad būsto problemos Amerikos kaimo vietovėse yra rimtos ir sunkiai sprendžiamos. Sutinku, kad 521 skirsnis ir susijusios programos, nors ir gerai suplanuotos, nesukelia didelių problemų. Kaip ir kitose čia aptariamose programose, jei panaikintume būsto politikos reguliavimą, kad būtų galima pastatyti daugiau būstų, šios subsidijos iš tikrųjų labiau skirtųsi sunkiai nukentėjusiose kaimo vietovėse, nesiimant visų sudėtingų ir neefektyvių finansavimo schemų.

2012 finansiniais metais 521 skyriaus išlaidos buvo 905 mln. USD. Section 521 RA programa buvo finansuota 1.375 mlrd. USD 20 finansiniais metais ir 1.410 mlrd. USD 21 finansiniais metais. 22 finansinių metų išlaidų sąskaitoje 1.450 skyriui buvo numatyta 521 mlrd.

236 skirsnis Pagalbos būsto nuomai programa

Pagal 236 skirsnio programą plėtotojams buvo pasiūlytos paskatos mažesnes rinkos palūkanų normas (BMIR), siekiant paskatinti pigių nuomojamų būstų statybą. Pagrindinis 1968 metais sukurtos programos įrankis yra Mažesnės rinkos palūkanų normos (BMIR), skirtos vystytojams, norintiems statyti būstą mažesnes pajamas gaunančioms šeimoms. BMIR koncepcija atsirado 1961 m. Būsto įstatyme, o paskata buvo žema įstatymų nustatyta 3 procentų palūkanų norma. BMIR aktyviai neapdrausdavo naujų paskolų po to, kai ją pakeitė 236 skyrius. Programos metu tūkstančiai vienetų buvo pastatyti naudojant federalinį hipotekos draudimą paskoloms per 40 metų laikotarpį. Taip pat buvo sumokėtos išmokos privatiems vystytojams, mažinančios palūkanas. Projektai taip pat apėmė 8 skyrių „Nuomininko pagalba“. Remiantis Ryano analize, tuo metu daugiau nei 11,000 XNUMX tokių padalinių vis dar gaudavo mokėjimus, kad sumažintų palūkanas.

Programa buvo sukurta 1968 m. ir buvo palaipsniui panaikinta, o vaučeriai buvo palaipsniui panaikinti, o 2012 finansiniais metais pagal 236 skyriaus programą buvo išleista 401 mln. USD palūkanų mažinimo mokėjimams už likusias hipotekos paskolas. Įsipareigojimų laikotarpiui einant į pabaigą, 2016 m. HUD pasiūlė patarimą apie tai, kaip susitvarkyti, pertvarkyti ar išlaikyti būstą prieinamą. Neaišku, kur tiksliai yra šie mokėjimai, nes HUD neturi skaidraus ataskaitų teikimo proceso, tačiau didžioji dalis 236 skyriaus būsto buvo paversta privačiam naudojimui arba toliau veikia kaip įperkami vienetai, kuriems suteikiamos skirtingos subsidijos. Ryanas nieko nepasiūlė programos veiksmingumo analizei, išskyrus tai, kad nebuvo atlikta jokių programos veiksmingumo tyrimų.

Mano nuomonė apie šią programą yra tokia, kad augant palūkanų normoms vertėtų pasidomėti, ar naujos rinkos kainos nuomojamo būsto statybos skatinimas gali būti skatinamas mokėjimais, kad palūkanos būtų sumažintos iki nulio su sąlygomis. Kaip ir nurodžiau, esant ekonominiam neapibrėžtumui, augant palūkanų normoms ir mažėjant paklausai, tikėtina, kad nuomojamo būsto gamyba sumažės. Tai reiškia, kad paklausai sugrįžus, o gal net sprogus, mažas pajamas gaunantys namų ūkiai, ieškantys nuomojamo būsto, susidurs su didžiuliais nuomos mokesčiais. Tai sukels daugiau rūpesčių, dėl kurių reguliavimas bus nenaudingas. Paskolų su sumažintomis ar net nulinėmis palūkanomis siūlymas dabar kartu su kitomis paskatomis privatiems vystytojams sumažintų jų riziką ir paskatintų pasiūlos kūrimą ateičiai.