Ryanas nustatė, kad 8 skyrius yra efektyvesnis nei mažas pajamas gaunantis būsto mokesčio kreditas

Iki šiol šis serialas plačiai nagrinėjo „War On Poverty“ ir kongresmeno Ryano kritiką dėl bendro požiūrio į karą ir pavadino jį nesėkme. Kas nutiko per pastarąjį dešimtmetį po tos peržiūros, ypač su būsto programomis. Nors mažų pajamų būsto mokesčio kreditas (LIHTC) buvo sukurtas 1986 m. kaip mokesčių reformos dalis, ji yra svarbiausia federalinė būsto programa. Kaip jau minėjau anksčiau, programa yra labai sudėtinga ir sunkiai naudojama. Pirmiausia pažiūrėkime, ką Ryanas rado pažvelgęs į programą. Tada kitame įraše aprašysiu iššūkius, su kuriais susidūriau, norėdamas sužinoti atsakymus į paprastus klausimus apie LIHTC programą, pvz., kokie subjektai ją naudojo per daugelį metų, kur ir kiek iš tikrųjų buvo išleista.

Pirma, verta paminėti, kad galite rasti daugumą, bet ne visą Ryano medžiagos internete čia. Tačiau daugelis nuorodų į kai kuriuos patvirtinamuosius dokumentus neveikia. Bet Sukūriau nuorodą į 48 puslapius apie būsto programas ir apie tai papasakosiu čia ir kituose pranešimuose. Aš nebūtinai vertinu viską, kas yra Ryano medžiagoje, nominaliąja verte, bet taip pat ruošiuosi kurti iš to darbo ir stengsiuosi kuo daugiau užpildyti apie programas, kokias jos yra šiandien.

Paprasčiausias būdas suprasti LIHTC programą yra tai, kad tai mokesčių paskatų programa, kuri sumažina mokesčius partijoms, kurios investuoja pinigus į būstą, o nuoma paprastai ribojama iki 60 % ploto vidutinių pajamų ar mažiau. Mokesčių pakeitimo mechanika yra pakankamai sudėtinga, kad pateisintų postą, ir aš tai padariau prieš kurį laiką apima kai kuriuos mechanizmus. Doleriai, kurie baigia finansuoti ar subsidijuoti būstą, galiausiai yra paskirstomi įvairioms valstijoms per vadinamąsias būsto finansų agentūras (HFA), kurios nustato, kaip ir kur bus naudojami ištekliai. Programos išlaidas arba išlaidas padengsiu kitame įraše, tačiau Būsto ir miesto plėtros departamentas (HUD) sako, kad programa naudoja „atitinka maždaug 8 milijardus USD metinio biudžeto valdymo“ ir, remiantis Ryano dokumentais, „su sąlyga, kad turtas ir toliau atitiks reikalavimus, investuotojai kasmet per dešimt metų gauna kreditą už dolerį už savo federalinius mokesčius. “

Ryanas pažymi, kad „LIHTC kritikai kaip pagrindinį programos trūkumą dažnai nurodo tai, kad LIHTC projektams paprastai reikia bent vieno papildomo subsidijavimo sluoksnio projektui finansuoti. Kita kritika apima LIHTC sudėtingumą ir jo kainą, palyginti su kitomis federalinėmis būsto programomis, ypač kuponais.

Mano asmeninė patirtis tai patvirtina. Kaip ne pelno siekiantis kūrėjas, viename projekte, kuriame dirbau, buvo naudojami keli kapitalo šaltiniai – nuo ​​mokesčių kreditų iki valstybės ir vietos finansavimo. Pati savaime tai nėra problema, tačiau daugybė kitų vyriausybės finansuotojų reikalavimų lėtina projektus, pridedant laiko ir operacijos išlaidas. Tai nepasikeitė, ir aš atkreipiau dėmesį į tai, kaip dėl naujų problemų, tokių kaip infliacija, didėja projekto sąnaudos dėl subsidijų ir sukurti mažiau brangesnių vienetų.

Savo skyriuje apie LIHTC Ryanas nepalankiai lygina programą su 8 skyriumi, programa, kuri suteikia kuponus, kuriuos galima panaudoti išsinuomojus esamus rinkos kainos butus. Manau, kad tai pagrįsta kritika, kuri tebegalioja ir šiandien. Vienintelė problema yra ta, kad kuponus naudoti per sunku. Dažnai namų ūkis gali gauti kuponus, bet negalės rasti laisvo vieneto, atitinkančio federalinius, valstijos ir vietinius reikalavimus. Dažnai kuponai lieka nepanaudoti. Štai kodėl aš ir toliau siūliau paprastą reformą, leidžiančią naudoti kuponus kur namų ūkis jau moka nuomą.

O kam naudingas LIHTC, palyginti su 8 skyriumi? Ryanas cituoja O'Reganą ir Horną, kurie nustatė, kad „apie 40 procentų LIHTC padalinių aptarnauja ypač mažas pajamas gaunančius namų ūkius, palyginti su 75 procentais HUD nuomininkų 8 skyriaus ir viešųjų būstų vienetų“. Kai aš gilinausi į tai, kur baigiasi mokesčių kreditai, pastebėjau, kad daugelis projektų, kuriems suteikiamos mokesčių kreditai, derina subsidijuojamus vienetus su rinkos tarifų vienetais. Mano nuomone, tai nėra problema, net jei subsidijuojamos pajamos yra didesnės.

Tačiau pažvelgti į tokius projektus kaip Rentone, Vašingtone, į pietus nuo Sietlo solera, kelia klausimų; projekte nėra nieko blogo, bet ar to mokesčių mokėtojai tikisi iš „mažas pajamas gaunančio būsto“. Ar vis tiek šiose vietovėse nuomos kainos tokios žemos, kad subsidija nuomininkų ne taip sutaupo, o taupantys nuomininkai turi daug didesnes pajamas, galbūt pakankamai dideles, kad rastų pigesnį, senesnės rinkos kainos butą? Tai patvirtina duomenys, kuriuose nustatyta, kad „LIHTC nekilnojamojo turto objektai dažniausiai būna priemiesčiuose, kuriuose skurdo lygis mažesnis“. Bandžiau į tai įsigilinti, o kitame įraše, kuriuo pasidalinsiu, pavyko rasti daug didesnę LIHTC problemą: skaidrumo trūkumą.

Galiausiai Rajanas pataiko į vinį, į kurią aš dažnai kalau. „Daugelyje didmiesčių LIHTC yra brangesnis nei kitos pagalbos būstui formos. Ryanas cituoja tyrimą, kuriame „nagrinėjamas LIHTC ekonomiškumas, palyginti su 8 skyriaus kuponais Bostone, Niujorke, San Chosė, Atlantoje, Klivlande ir Majamyje“. Šiame tyrime nustatyta, kad „LIHTC yra brangesnis už kuponus apskritai, tačiau priemoka skiriasi priklausomai nuo vaučerių mokėjimo standartų ir vietinės būsto rinkos“. Tyrime nustatyta, kad tokiame mieste kaip San Chosė mokesčių kreditų programa mokesčių mokėtojams kainuoja 2 % daugiau nei kuponai, tačiau Atlantoje skirtumas siekia 200 %. brangūs kaip kuponai Atlantoje.

Apskritai, Ryanas nepraleidžia tiek daug laiko LIHTC programai, atsižvelgiant į jos santykinį dydį. Taip gali būti dėl to, kad programa turi platų abiejų šalių paramą. Ar taip gali būti todėl, kad daug pelno siekiančių kūrėjų savo rinkos palūkanų projektus papildo 4% mokesčių kreditais, mažesne subsidija, bet lengviau kreiptis ir gauti? Manau, kad pigesnio būsto teikimas ir pelno gavimas yra gera idėja, tačiau klausimas, kiek mokesčių kreditų panaudojama pelnui, palyginti su ne pelno siekiančiomis organizacijoms, ir kaip jie naudojami, atvedė mane prie didžiausio atradimo: mes tiesiog nežinome. Ryano darbas vos nepabrėžė programos, kuri įdeda šimtus milijonų dolerių į valstybės HFA iždą ir labai mažai atsiskaito už tai, kur tie pinigai nukeliauja, paviršių.