Akcijos atsidūrė meškų rinkoje, ar gali kilti būsto žlugimas?

Svarbiausi paėmimai

• Nacionalinės nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos duomenys rodo, kad nuo 37 m. kovo namų kainos pakilo 2020%.
• Tuo tarpu bendras būsto pardavimas gegužę sumažėjo 8.6% per metus ir 3.4% per mėnesį.
• „Moody's Analytics“ duomenys rodo, kad vidutinis būstas yra pervertintas 24.7 proc., o kainos kyla keturis kartus greičiau nei pajamos
• Kadangi būsto pirkėjai nuolat išeina iš rinkos, daugelis investuotojų ir namų savininkų nerimauja, kad būsto žlugimas gali būti už kampo.

Pirmadienis, S&P 500 indeksas uždarė 18.7% nuo YTD, svyruodamas netoli praėjusios savaitės meškų rinkos teritorijos. Tuo tarpu „Nasdaq Composite“ per metus smuko apie 27%, o „Dow“ – 14% nuostolių. Kitaip tariant, didžioji rinkos dalis yra meškų šalyje arba šalia jos, o akcijoms, kurių kainos buvo sumažintos nuo sausio mėn.

O dabar investuotojai ir namų savininkai nerimauja, kad būsto rinka gali pasekti pavyzdžiu.

Duomenys iš Nacionalinė nekilnojamojo turto agentų asociacija (NAR) rodo, kad nuo 2021 m. gegužės iki 2022 m. gegužės esamų namų kainos pakilo beveik 15 proc. Nuo 2020 m. kovo mėn. jie pabrango 37 proc.. Tuo tarpu vidutinės namų kainos pirmą kartą viršijo 400,000 XNUMX USD.

Nors didelės kainos yra naudingos investuotojams ir pardavėjams, jos nuolat išstumia mažesnes ir vidutines pajamas gaunančius pirkėjus iš rinkos. O dabar, kai kurie nerimauja, tos pačios kainos, kuriomis džiaugėsi pardavėjai, gali paskatinti būsto rinkos žlugimą.

Burbulai ir gedimai

Turto burbulai atsiranda, kai paklausa, spekuliacijos ir rinkos perpildymas pakyla kainomis, viršijančiomis pagrindines. Galutinis rezultatas? Per brangus turtas, kurio paklausa išlieka tol, kol pirkėjai domisi.

Pagal Dalaso federalinis rezervas, nekilnojamojo turto burbulai yra ypač dygliuoti dėl plataus ekonominio poveikio. Būsto burbulai dažnai sukelia daugybę nenumatytų pasekmių, tokių kaip:

• Iškraipyti investavimo ir pirkimo modeliai
• Netinkamas ekonominių išteklių paskirstymas
• Ripples, kurios kraujuoja į ekonomikos augimą ir užimtumą

Tada, kada investuotojai panikuoja, arba bankrotai ir turto areštai pasiekia rinką, burbulas „iššoks“. Nekilnojamojo turto kainos krenta, investuotojai stengiasi išlikti pelningi, o namų savininkai gali atsidurti po vandeniu labai brangios paskolos.

Beje, ne kiekvienas burbulas būtinai baigiasi visapusiška avarija.

Vietoj to, kai kuriose rinkose gali atsirasti korekcija, kai būsto kainos palaipsniui mažėja, o paskui stagnuoja mėnesius ar metus.

Priešingai, avarija apima greitą kainos kritimą (dažnai kartu su turto arešto banga), kuris ištraukia kilimą iš rinkos.

Tada ir dabar

Visiškai išsiplėtę būsto rinkos griūtys nėra tokios dažnos, kaip manote. Vis dėlto, kai daugelis galvoja apie Didžiąją recesiją, namų savininkai ir investuotojai išlieka atsargūs.

Didysis nuosmukis

2007–2008 m. būsto rinkos žlugimas buvo unikalus įvykis, kilęs dėl daugybės aplaidaus vyriausybės, skolintojų ir investuotojų praktikos.

Iš pradžių pigios palūkanų normos ir minimalus hipotekos skolinimo reguliavimas leido bankams siūlyti antrinės rizikos paskolas nekvalifikuotiems skolininkams. Daugelis tokių paskolų netgi buvo išduotos be tinkamų dokumentų, patvirtinančių skolininko gebėjimą grąžinti.

Tuo tarpu investuotojai įsigijo „hipoteka užtikrintus vertybinius popierius“ (MBS), kurie sujungia hipotekas kaip investuojamą turtą. Didėjant antrinės rizikos paskolų palūkanų normoms, didesnę šių vertybinių popierių dalį sudarė antrinės rizikos paskolos.

Deja, daugelis namų savininkų negalėjo sumokėti savo mokėjimų, o tai paskatino krizę, nes bankai pradėjo išstumti iš savo įsipareigojimų nevykdantiems skolininkams. Daugeliu atvejų bankai patyrė nuostolių, bandydami atsikratyti smunkančios vertės turto. Netrukus namų savininkai pabėgo nuo povandeninių hipotekų į kairę ir dešinę, o bankai turėjo turto, kurio vertė buvo mažesnė už paskolą.

Tuo pačiu metu MBS investuotojai patyrė savo krizę, nes skolininkai nevykdė įsipareigojimų ir išeikvodavo savo pelną.

Galiausiai įvykių santaka sukėlė pasaulinį nuosmukį (ir daugybę naujų hipotekos paskolų taisyklių).

Greitai į priekį iki 2022 m

Ir tada turime dabartinį būsto bumą, kuris, kaip matysite, turi labai skirtingas priežastis. Būtent: Covid-19 pandemija.

Kai pandemija pirmą kartą prasidėjo, Federalinių rezervų sumažintos palūkanų normos, kad būtų išvengta a nuosmukis ir skatinti išlaidas. Tuo pačiu metu tarp vyriausybės įpareigoto uždarymo ir darbuotojų įkalbinėjimo daugelis firmų nustatė naują darbo iš namų politiką. Tuo tarpu daugelis šeimų skatinimo lėšas išmetė į santaupas arba apmokėjo skolas.

Skatinimo fondų, pigių skolų ir WFH lankstumo derinys privertė daugelį namų savininkų palikti brangius miestus. Tuo tarpu tiekimo grandinės šurmulys ir Covid-19 apribojimai užstojo naujų namų statybą, todėl tiekimas sumažėjo.

Dėl to paklausa išaugo. Netrukus pirkėjai pradėjo konkuruoti dėl tų pačių nekilnojamojo turto objektų, todėl kainos šoktelėjo į viršų, nes svaiginantys namų savininkai priimdavo grynųjų pinigų pasiūlymus, dažnai gerokai viršijančius prašomą kainą.

Ar galime atmesti galimą būsto rinkos žlugimą?

Nors mes nebėra karantino, Covid-19 poveikis būsto rinkai išlieka. Kai kurie nerimauja, kad būsto avarija gali būti visai šalia.

Norėdami pradėti, neseniai Surašymo biuras duomenys rodo, kad būsto pardavimas mažėjo keturis mėnesius iš eilės. Vien naujų vienos šeimos namų pardavimas nuo kovo iki balandžio smuko 16.6%. O gegužę bendras būsto pardavimas sumažėjo 3.4 %, palyginti su mėnesiu, ir 8.6 %, palyginti su prieš metus. Apskritai birželio mėnesį neparduotų, esamų namų atsargos išaugo iki 1.16 mln.

Tačiau nors pardavimas sumažėjo, kainos nepasekė pavyzdžiu. Tiesą sakant, gegužė pažymėjo naują rekordą – naujo namo vidutinė kaina artėjo prie 450,000 511,000 USD. Tuo pačiu metu vidutinė visų būstų pardavimo kaina viršijo XNUMX XNUMX USD.

Jei manote, kad tai skamba aukštai, nesate vienas. Anksčiau šiais metais „Moody's Analytics“ pranešė, kad JAV namų kainos išlieka pervertintas vidutiniškai 24.7 proc.. Kovo mėnesį Dalaso Fed perspėjo, kad būsto pardavimo kainos viršijo nuomos kainas, o tai rodo „netvariai išpūstas“ vertes.

Ir svarbu ne tik būsto brangumas, bet ir tai, kaip greitai jis ten atsidūrė. Vien per pastaruosius metus namų kainos išaugo keturis kartus greičiau nei pajamos. Tuo pačiu metu hipoteka palūkanų normos išaugo nuo 3 % sausį iki 6.4 % iki birželio pabaigos, o tai daugiau nei dvigubai padidino skolinimosi išlaidas.

Apskritai, šie skaičiai rodo prastas būsto rinkos perspektyvas. Dangaus infliacija, kylančios palūkanų normos ir ribotos atsargos daugeliui būsto pirkėjų buvo išstumti iš rinkos. Namų savininkams, norint patekti į nekilnojamojo turto kopėčias, reikia toliau plėstis, burbulas gali sprogti, jei dėl ekonominių veiksnių sumažės pajamos arba padidės hipotekos palūkanų normos.

Esminiai skirtumai tarp 2008 ir 2022

Tačiau bendras ekonomistų sutarimas yra tas, kad būsto rinkos žlugimas yra įmanoma, taip nėra Tikėtinas.

Pirmiausia, dabartiniai rinkos pagrindai išlieka daug stabilesni nei buvo prieš 14 metų. Griežtesni skolinimo kriterijai ir patikima būsto pirkėjų apsauga reiškia, kad didžioji dalis šiuolaikinių hipotekų yra apmokama laiku. Antrąjį 2021 m. pusmetį vidutinis būsto pirkėjas kreipėsi su a rekordiškai aukštas vidutinis kredito balas iš 786.

Be to, netesybos tebėra apie 3 proc., o pirmąjį 2022 m. ketvirtį jų buvo vos tik 78,000 XNUMX išieškojimo pareiškimų. (Priešingai, nuo 10 iki 2006 m. savo namus prarado 2010 mln. amerikiečių, o vien 3.1 m. buvo pateikta 2008 mln.

Panašiai ir namų savininkai dabar turi puikų 28 trilijonai USD namų nuosavybės palyginti su dažnai neigiamu būsto kapitalu, kuris priklausė 2008 m. Ir JPMorgan pažymi kad šiuolaikiniai namų savininkai nepatyrė beveik tokio paties dydžio skolų, kokių buvo iki 2008 m.

Tuo pat metu būsto atsargos, nors ir auga, išlieka beveik visų laikų žemumos. Praėjusį rugsėjį NARAR
pranešė apie 2.4 mėnesio parduodamų namų pasiūlą; iki vasario mėnesio jis sumažėjo iki 2 mėnesių.

Tuo tarpu statybininkai, remdamiesi didėjančiomis sąnaudomis ir lėtėjančia paklausa, sustabdė gamybą. (Prieš Didžiąją recesiją buvo priešingai.)

Labiausiai tikėtinas scenarijus

Vis dėlto tvirta būsto rinka nereiškia, kad nėra vietos kainoms mažėti. Skirtumas: dauguma ekonomistų mano, kad reikia korekcijos, o ne avarijos.

Pavyzdžiui, Dalaso Fed praneša, kad nors realios būsto kainos viršija pagrindines, jie nemato „nėra lūkesčių, kad būsto korekcijos pasekmės būtų panašios į 2007–09 m. pasaulinę finansų krizę pagal mastą ar makroekonominį sunkumą“.

Dougas Duncanas, „Fannie Mae“ vyriausiasis ekonomistasFNMA
, iš esmės sutinka. Jo pozicija yra tokia, kad nors palūkanų normos smarkiai išaugo, „istoriškai tokie dideli judėjimai baigėsi būsto sulėtėjimu“.

„Bankrate“ vyriausiasis finansų analitikas Gregas McBride'as sutinka ir pažymi: „Nekilnojamojo turto kainos gali svyruoti dideliais spurtais – kaip dabar – ir po to per metus pasikeisti palyginti nedaug. Labiau tikėtinas rezultatas yra kainų mažėjimas.

Bet kas vis tiek laikoma „pataisa“?

Matthew Pointonas, „Capital Economics“ vyresnysis nekilnojamojo turto ekonomistas, mano, kad a 5 % sumažėjo iki 2023 m. vidurio yra pagrįstas tikslas. O NAR vyriausiasis ekonomistas Lawrence'as Yunas sutinka, kad tikėtinas „nežymus kainų nuosmukis“ iki 5 proc., o tai naudinga „per brangiai kainuojančiai“ rinkai.

Neleiskite būsto rinkos žlugimo šmėklai jus nuvilti

Dabartinėmis sąlygomis nacionalinės būsto rinkos žlugimas atrodo mažai tikėtinas, bet ne iš piršto laužtas. Daugeliui nekilnojamojo turto investuotojų kyla klausimas: investuoti ar laukti?

Su Q.ai niekada nereikės galvoti apie kitą teisingą žingsnį. Mūsų dirbtinio intelekto pagrįstos investavimo strategijos remiasi patikimais duomenimis, o ne emocijomis, tokiomis kaip baimė ar jaudulys, kylantis iš teorinės rinkos žlugimo.

Bet tai nereiškia, kad mes iškritome iš vėžių. Su naujausiomis investicijomis, tokiomis kaip Forbes rinkinys, galite susipažinti su naujausiomis naujienomis, žaibiškais duomenimis ir didžiuliu žinių archyvu – visa tai nepajudindami nė piršto. Viskas, ką jums reikia padaryti, tai finansuoti savo sąskaitą.

Atsisiųskite Q.ai šiandien prieigai prie DI pagrįstų investavimo strategijų. Kai įnešite 100 USD, į jūsų sąskaitą pridėsime dar 50 USD.