Federalinio rezervo palūkanų normų kėlimas vėsina būsto rinką, tačiau vis dar reikia žemės naudojimo reformų

Nuo 2022 m. pavasario FED federalinių fondų normos tikslas – palūkanų normos, kurias bankai ima vienas iš kito už vienos nakties paskolas – padidėjo. iki 2.5 proc. daugiau nei 0.25% vasario mėn. Fed veiksmai padidino palūkanų normas viskam – nuo ​​kredito kortelių iki hipotekos. Didesnės hipotekos palūkanų normos pradeda mažinti kainas, tačiau mažesnės kainos bus laikinos be pasiūlos padidėjimo, kurio reikia, kad būstas būtų prieinamesnis.

Vidutinės 30 ir 15 metų hipotekos palūkanų normos yra aukščiausios nuo 2009 m., kaip parodyta toliau pateiktame paveikslėlyje iš naujausio Amerikos veiksmų forumo. būsto diagramų knyga pateikė Thomas Wade. 30 metų norma yra beveik dvigubai didesnė nei 2021 m., o 15 metų norma jau padidėjo daugiau nei dvigubai.

Nepaisant šių padidėjimų, abu tarifai vis dar yra netoli istorinių žemumų ir yra mažesni nei 6–7 % normos, kurios buvo įprastas 2001–2009 m.

Nors pagal istorinius standartus palūkanų normos gali būti neaukštos, dėl pastarojo meto didėjimo kainos vis dar mažėja. Tiek Case-Shiller, tiek FHFA būsto kainų indeksai pradėjo lygiuotis, kaip matyti iš dviejų paveikslėlių žemiau.

Abiejų indeksų kainų pokyčiai per metus taip pat sumažėjo iki 15 % Case-Shiller 20 miestų sudėtinio indekso ir 16 % FHFA indekso. Abu 19 m. buvo 2021 proc.

Statybininkų nuotaikos smunka dėl mažėjančių kainų ir lėtesnio kainų augimo. NAHB / Wells FargoWFC
būsto rinkos indeksas, sukurtas atlikus statybininkų, vertinančių būsto pardavimą ir lūkesčius, apklausą, nukrito iki žemiausio lygio nuo pat pandemijos, kaip parodyta toliau.

Pradėjus būstą, pastebima silpnesnė paklausa ir statybininkų nuotaikos. Žemiau pateiktame paveikslėlyje matyti, kad startai lėtėja visuose keturiuose šalies regionuose.

Mažiau pradėjus būstą sumažės naujų būstų pasiūla ir gali sulėtinti būsto kainų kritimą, nes pasiūla prisitaikys prie mažesnės paklausos, kurią sukelia augančios palūkanų normos. Nors tai gali būti naudinga dabartiniams namų savininkams, kurių nuosavas kapitalas per trumpą laiką sumažės, tai kenkia ilgalaikiam būsto įperkamumui. Šalis turi reikšmingą būsto trūkumas– nuo ​​6 iki 10 milijonų vienetų – būsto mažėjimas tik dar labiau pablogins. Įtempta būsto rinka rodo laisvų namų ir nuomojamų patalpų rodiklius, kurie yra žemiausi per pastaruosius 10 metų.

Mums reikia daugiau visų tipų būstų Amerikoje, kad ilgainiui būstas būtų įperkamesnis. Apmaudu, nors ir nenuostabu, kad dėl sumažėjusios paklausos ir žemesnių kainų mažėja būsto statybos pradžia.

Vis dėlto būtų klaida kaltinti Fed dėl būsto rinkos problemų. Fed daro tai, kas būtina, kad pažabotų išbėgusi infliacija sukeltas per didelių valstybės išlaidų ir per didelis pinigų kūrimas pandemijos metu. Bet koks kitas palūkanų normų didinimo poveikis ekonomikai yra antraeilis.

Pagrindinis pasiūlos ir paklausos neatitikimo būsto rinkoje kaltininkas yra per didelis vyriausybės reguliavimas. Federalinė vyriausybė jau seniai užsiima būsto paklausos didinimu kvazivyriausybinės agentūros iš Fannie MaeFNMA
ir Freddie Mac bei kiti vyriausybės programos.

Tiek Fannie, tiek Freddie perka hipotekas iš skolintojų ir turi numanomas vyriausybės parama. Kadangi skolintojai žino, kad gali lengvai perleisti hipotekas Fannie ir Freddie, jie mažiau nerimauja dėl ilgalaikės įsipareigojimų nevykdymo rizikos ir todėl gali dirbtinai sumažinti skolinimosi išlaidas.

Dirbtinis paklausos skatinimas yra pakankamai blogas – atminkite būsto krizė? – tačiau būsto rinkos kontekste tai dar blogiau yra tai, kad vietos valdžia tuo pat metu mažina pasiūlą pagal žemės naudojimo taisykles. Visoje šalyje minimalūs sklypų dydžiai, automobilių stovėjimo aikštelės reikalavimai, sudėtingi leidimų išdavimo procesai, tankumo reikalavimai ir kiti vietiniai reglamentai riboja statomų būstų skaičių. Kai pasiūlos apribojimai derinami su paklausos subsidijomis, kyla didesnės kainos, dėl kurių tinkamas būstas nepasiekiamas daugeliui mažesnes ir vidutines pajamas gaunančių namų ūkių.

Fed palūkanų normų kėlimas atšaldo būsto rinką ir dar daugiau artėjantys žygiai turėtume tikėtis, kad tai tęsis artimiausioje ateityje. Tačiau FED poveikis yra nedidelis, palyginti su neigiamu dabartinės federalinės ir vietos valdžios būsto politikos, kuri didina paklausą ir riboja pasiūlą, poveikiu. Fed veiksmai neturėtų atitraukti mūsų nuo ilgalaikių pokyčių, kurių reikia, kad būsto rinka būtų subalansuota – daugiau pasiūlos vietos lygmeniu ir mažiau subsidijų federaliniu lygmeniu.