JAV mokesčių kodekso 1031 skirsnis leidžia žmonėms, kurie gauna kapitalo prieaugio iš nekilnojamojo turto pardavimo, atidėti šio pelno apmokestinimą. Norėdami tai padaryti, jie turi panaudoti tą pelną panašiam turtui įsigyti per 180 dienų nuo pirminio pardavimo ir niekada negali patys liesti pinigų. Šis procesas žinomas kaip a 1031 titulo keitimas. Dėl akivaizdžių priežasčių juos mėgsta nekilnojamojo turto investuotojai.
Įstatymas sukurtas siekiant paskatinti investuotojus išleisti savo pinigus atgal į apyvartą, o ne tiesiog išleisti savo pelną į banką, kur naudos gauna tik investuotojas. Štai kodėl jums leidžiama atlikti 1031 keitimą tiek kartų, kiek norite. Tačiau svarbiausia yra tai, kad jūs negalite fiziškai paliesti jokio pelno. Jei juos įdėsite į savo banką nors vienai dienai, pelnas bus apmokestinamas.
Investuotojai įveikia šią kliūtį, atiduodami savo pelną vadinamam kvalifikuotam tarpininkui. Kvalifikuotas tarpininkas yra įmonė, kuri laiko jūsų pelną ir išleidžia jį jūsų nurodymu, kai surandate naują turtą. Tai skamba paprastai, tačiau procese tvyranti reguliavimo spraga reiškia, kad turite būti atsargūs rinkdamiesi kvalifikuotą tarpininką.
Ieškote būdų, kaip padidinti savo grąžą? Peržiūrėkite „Benzingos“ informaciją apie alternatyvias investicijas į nekilnojamąjį turtą:
Arba naršykite dabartines investavimo parinktis pagal savo kriterijus Benzingos pasiūlymų ekranas.
Kvalifikuoti tarpininkai yra labai laisvai reguliuojami
Kai perduodate pinigus nekilnojamojo turto brokeriui ar advokatui, griežta reguliavimo priežiūra nustato, kaip jie gali tvarkyti klientų lėšas. Šios taisyklės sukurtos tam, kad jiems būtų sunku elgtis netinkamai arba pavogti jūsų pinigus.
Jie turi laikyti savo kliento lėšas patikėjimo sąskaitose atskirai nuo jų advokatų kontoros ar nekilnojamojo turto tarpininkavimo veiklos sąskaitos. Jiems teisiškai draudžiama maišyti lėšas arba naudoti kliento pinigus bet kokiam kitam tikslui, išskyrus sandorį ar teisines paslaugas, už kurias įkeisti pinigai. Jie taip pat privalo kas mėnesį suderinti visas savo patikėjimo sąskaitas.
Šie subjektai turi sudaryti knygą, kurioje būtų nurodytos įmokų ir išėmimų iš jų patikos sąskaitų datos ir priežastys. Jie privalo subalansuoti šią knygą su mėnesinėmis banko išrašomis ir saugoti savo suderinimų įrašus, kuriuos valstybės atstovai bet kuriuo metu įprastomis darbo valandomis galėtų patikrinti. To nepadarius gali būti prarasta licencija, net jei nebuvo paimti pinigai.
Problema dėl nekilnojamojo turto investuotojai yra ta, kad jokia lygiavertė reguliavimo institucija federaliniu lygiu nėra atsakinga už kvalifikuotų tarpininkų priežiūrą. The IRS Netgi savo svetainėje yra įspėjimas apie šiuos subjektus. Valstybiniu lygiu tik aštuonios valstybės reguliuoja arba prižiūri kvalifikuotų tarpininkų elgesį. Jie yra:
Naujasis Hampšyras
Virdžinija
Vašingtonas
Meino
Kalifornija
Aidahas
Koloradas
Nevada
Tai reiškia, kad kvalifikuotas tarpininkas kitose 42 nereglamentuojamose valstijose teoriškai gali pasinerti į jūsų 1031 keitimo pinigus, ir tol, kol jie išleis juos jūsų prašymu, kai baigsite keitimą, jūs nebūsite išmintingesnis. Tai baisi mintis ir pats vaiduoklio apibrėžimas mašinoje.
Ką daryti, jei jūsų kvalifikuotas tarpininkas pabėgs su jūsų pinigais?
Nepaisant to, kad trūksta federalinio ir valstijos kvalifikuotų tarpininkų įmonių reguliavimo, pasisavinti jūsų pinigus vis tiek yra nusikaltimas. Jei jie pabėgs su jūsų pinigais ir nesumokės, kai to reikalaujate, jie gali būti patraukti baudžiamojon atsakomybėn ir įkalinti. Tačiau tai neišsprendžia jūsų, kaip investuotojo, problemos.
Atminkite, kad turite tik 180 dienų keistis. Tas laikrodis nenustoja tiksėti jokiomis aplinkybėmis. Taigi, jei jūsų kvalifikuotas tarpininkas neturi jūsų pinigų, kai jums reikia keistis, ir jūs negalite jo atlikti per 180 dienų, jums taikomas kapitalo prieaugio mokestis už pavogtus pinigus.
Kvalifikuotas tarpininkas pabėga su jūsų pinigais ir įklijuoja jums mokesčių sąskaitą? Ach. Kai kuriais atvejais kvalifikuoto tarpininko draudikai grąžins dalį pinigų, tačiau mažai tikėtina, kad tai įvyks per pakankamai laiko, kad galėtumėte atlikti mainus. Taigi, pasirinkus netinkamą kvalifikuotą tarpininką, gali kilti finansinis košmaras, nuo kurio pabusti prireiks metų.
Ar kvalifikuoto tarpininko vagystės nutinka dažnai?
Laimei, ne, taip nėra. Tačiau įvertinus faktą, kad kvalifikuoti tarpininkai vienu metu gali turėti pelno iš dešimčių ar net šimtų nekilnojamojo turto parduotų ūkių, tik vienas kvalifikuotas tarpininkas, darantis neteisingus veiksmus, gali sukelti milijonų dolerių vertės sumaištį.
Paimkime atvejį Edvardas Okunas, kuris buvo buvęs 1031 mokesčių grupės vadovas. Jis paleido savo kvalifikuotą tarpininkavimo įmonę į žemę, naudodamas klientų pinigus, kad finansuotų prabangų gyvenimo būdą, apimantį dvarus keliose valstijose, keletą valčių ir daug papuošalų, kuriuos jis apdovanojo savo bikinio modelio žmonai.
Kai jam pagaliau pritrūko pinigų ir jis negalėjo sumokėti savo klientams, jie nežinojo, kas buvo didesnis šokas: sužinoti, kad jų pinigai buvo pavogti, ar sužinoti, kad nėra jokios reguliavimo sistemos ar priežiūros, neleidžiančios Okunui vogti. tai. Suėmimo metu Okunas baigė sandorį pirkti kitą kvalifikuotą tarpinę įmonę su beveik 900 mln. USD užstatu.
Jis buvo nuteistas 100 metų kalėti ir priverstas prarasti beveik 40 mln. Galų gale, jo nuvilioti klientai gavo apie 70% savo pinigų. Tačiau tie 70 % neatvyko laiku apmokėti mokesčių sąskaitos, kurią turėjo sumokėti iš savo kišenės, ir jie vis tiek patyrė teisinių mokesčių persekiodami jį dėl žalos atlyginimo.
Kaip apsisaugoti nuo šešėlinio kvalifikuoto tarpininko?
Edwardas Okunas nėra vienintelis, kuris naudojasi kvalifikuotomis tarpinėmis įmonėmis, kad padarytų finansinius netinkamus veiksmus. Yra daug atvejų kur buvo sugauti kvalifikuoti tarpininkai, o nuostoliai dėl šių bylų siekia šimtus milijonų dolerių. Nepaisant to, vis dar nėra federalinės pramonės priežiūros. Taigi, kaip apsisaugoti nuo šešėlinio kvalifikuoto tarpininko?
Jei negyvenate valstybėje, kuri reglamentuoja kvalifikuotus tarpininkus (o tikriausiai to nedarote, nes jų yra tik aštuoni), tikriausiai geriausia pasirinkti kvalifikuotą tarpininką, kuris taip pat yra valstybės advokatų kontoros sertifikuotas advokatas. Bent jau tada jie turės kas mėnesį atlikti sąskaitų derinimą.
Tai nėra garantija, tačiau tai suteiks jums ramybės, kai žinosite, kad jūsų pasirinktas kvalifikuotas tarpininkas turi valstybinę advokatų asociaciją, kuri žiūri per petį. Antra, atlikite savo tyrimą. Patikrinkite tarpininko internetines apžvalgas. Ar jie turi reputaciją kaip reaguojantys ir iniciatyvūs bendraujant su klientais? Ar jų BBB reitingas aukštas? Užduokite sunkių klausimų, kai apklausiate kvalifikuotus tarpininkus. Gaukite norimus atsakymus arba pereikite prie kito.
Turite ginti savo interesus 1031 biržose
Prieš bokso rungtynes teisėjas iškviečia abu kovotojus į ringą ir sako jiems: „Iškelkite rankas ir saugokite save“. Šis tvirtas patarimas tinka investuotojams, dirbantiems per 1031 nuosavybės teisę. Jūs esate atsakingi už kvalifikuotą tarpininką pasirinkti atsargiai ir labai atsargiai. Jūs sunkiai dirbote, kad gautumėte pelno iš savo investicijų. Jūs turite tai apsaugoti.
Nuotrauka Prostock-studija „Shutterstock“.
Peržiūrėkite daugiau iš „Benzinga“
Nepraleiskite realiojo laiko įspėjimų apie savo akcijas – prisijunkite „Benzinga Pro“ nemokamai! Išbandykite įrankį, kuris padės investuoti protingiau, greičiau ir geriau.
© 2022 Benzinga.com. „Benzinga“ neteikia patarimų dėl investavimo. Visos teisės saugomos.
Šaltinis: https://finance.yahoo.com/news/ghost-machine-1031-title-exchanges-153416295.html