Būsto rinka tiesiog atsitrenkė į sieną. Kas bus toliau dėl kainų, brokerių ir statybinių akcijų.

Naujausias informacijos apie šalies kainodaras buvo paskelbtas kovo mėn. Nuo tada 30 metų hipotekos palūkanų normos pakilo iki beveik 6%, o pirkėjų paraiškos sulėtėjo. Šią praėjusią savaitę pora internetinių brokerių gerai perskaitė namų paieškas,

Redfin

(žymėlis: RDFN) ir

kompasas

(COMP), paskelbė apie atleidimus.

Tuo tarpu Redfin akcijos nuo savo piko nukrito maždaug 90%. Statybininkai taip pat buvo užkimšti. Draugai neleidžia draugams turėti svertinių biržoje prekiaujamų fondų su tokiais pavadinimais kaip

Direxion Daily Homebuilders & Supplies Bull 3X Shares
(NAIL), ypač kai palūkanų normos auga, bet jei jums įdomu, per penkias prekybos dienas jis tiesiog prarado 45%.

Ar investuotojai turėtų čia pirkti namų statytojų akcijas? Brokeriai? Kas bus toliau dėl būsto kainų? O kada birža sugrįš? Leiskite atsakyti į šiuos klausimus artimiausio laikotarpio pasitikėjimo mažėjimo tvarka, pradedant nuo „iffy“.

Taip, pirk statybininkus. Pirmenybė

Lennaras

(LEN) ir

Toll Brothers

(TOL), sako Jade Rahmani, kuris apima KBW grupę. Jis atkreipia dėmesį į tai, kad statybininkų akcijomis prekiaujama už 60 % numatomos buhalterinės vertės, o tai yra ta vieta, kur jos linkusios žemyn per nuosmukį, neatsižvelgiant į 2008 m. finansų krizę. Lennar turės naudos iš laukiančio nekilnojamojo turto technologijų padalinio pardavimo, o Toll daugiausia dėmesio skiria turtingiems pirkėjams, kurių apie 30 % moka grynaisiais, todėl jų neatbaido didelės hipotekos palūkanų normos.

Kainos ir pajamų santykis visoje grupėje yra stebėtinai žemas, tačiau nekreipkite dėmesio į juos. Jos kyla dėl dviejų sąlygų, kurios greitai nepasikartos: žemės vertė šoktelėjo 30% ar daugiau nuo to laiko, kai įmonės pirko akrų plotus, iki tada, kai parduodavo namus, ir smarkiai didesnio sandorių tempo pandemijos metu. Statytojas, prekiaujantis keturis kartus didesne pajamas, iš tikrųjų gali kainuoti aštuonis kartus, darant prielaidą, kad normalizuotos sąlygos – vis tiek pigu, bet didelis skirtumas.

Būsto kainos kovo mėnesį šoktelėjo daugiau nei 20%, palyginti su praėjusiais metais, tačiau Rahmani tikisi, kad iki metų pabaigos šis rodiklis nukris iki 2%. Jo pagrindinė nuomonė yra tokia, kad kitais metais kainos bus vienodos. Pagal jo nuosmukio scenarijų, pagrįstą ankstesnių pardavimų apimties tyrimu, kainos kitais metais nukris 5 proc., galbūt labiau, jei būsto paskolų palūkanos pakils iki 7 proc. Tai gali atrodyti mažai, bet neseniai pirkėjams, turintiems įprastą hipoteką, 5% kainos sumažėjimas gali sumažinti nuosavą kapitalą 25%.

Dauguma namų savininkų neturi hipotekos palūkanų normų, artimų naujausioms; kai kurie du trečdaliai yra užfiksuoti žemiau 4 proc. Mažai tikėtina, kad šie pirkėjai persikels ir ims naujų paskolų, jei to nereikės, o tai yra viena iš priežasčių, kodėl pasiūla gali išlikti maža daugelį metų. Kitas dalykas yra tai, kad hipotekos yra daug aukštesnės kokybės, nei buvo praėjusio būsto burbulo metu, todėl vargu ar kils įsipareigojimų nevykdymo ir panikos pardavimo banga.

Tačiau kažkas turi duoti įperkamumą. Įprasti mokėjimai už naujas hipotekas viršijo 23 % disponuojamų pajamų, beveik 26 % per paskutinį burbulą. Tačiau pajamos auga 6% per metus, todėl ilgas būsto kainų stabdymas gali padėti atkurti įperkamumą. Bet kokiu atveju dėl pandemijos žmonės daugiau laiko praleidžia savo namuose, todėl jie turėtų būti pasirengę mokėti šiek tiek daugiau už būstą kaip procentą nuo savo pajamų, mano Rahmani.

Neskubėkite pirkti brokerių akcijų, sako Williamo Blairo analitikas Stephenas Sheldonas. Jis turi „Market Perform“ įvertinimus trims iš jų: „Redfin“,

RE/MAX Holdings

(RMAX) ir

„eXp World Holdings“.

(EXPI). Praėjusią savaitę paskelbtame tinklaraščio įraše „Redfin“ generalinis direktorius Glennas Kelmanas rašė, kad gegužės mėnesio paklausa buvo 17% mažesnė už lūkesčius ir kad bendrovė atleis 8% darbuotojų. Redfin samdo agentus tiesiogiai, o daugelis brokerių naudojasi nepriklausomais rangovais.

Kelmanas rašė, kad pardavimų nuosmukis gali trukti metus, o ne mėnesius. Daugiau agentų galėtų išvykti patys. Nacionalinės maklerių asociacijos narystė, pagalbinis būstus parduodančių žmonių skaičius, praėjusiais metais pasiekė 1.6 mln., palyginti su maždaug milijonu 2012 m.

Sheldonas iš Williamo Blairo teigia, kad jį nustebino, kaip smarkiai sumažėjo brokerių vertinimai, tačiau nuotaikos apgailėtinos ir jis laukia stabilizavimosi ženklų. Praėjusių metų pradžioje „Redfin“ siekia mažiau nei dešimtadalį didžiausios akcijų rinkos vertės, nors pajamos išaugo maždaug dvigubai. Tai reiškia, kad akcijos sudaro maždaug trečdalį pajamų. Tikimasi, kad laisvi pinigų srautai nuo 2024 m. bus nuolat teigiami. Dabar pamatysime.

Kalbant apie akcijų rinką, turiu gerų ir blogų naujienų, kurių nė viena nėra patikima. S&P 500 praėjusią savaitę nukrito žemiau 15 kartų daugiau nei planuotas kitų metų uždarbis, o tai rodo, kad kainos grįžo į istorinius vidurkius. Tačiau nėra ko sakyti, kad rinka neviršys vidutinės vertės savo kelyje į pigumą. Ir

"Goldman Sachs"

teigia, kad 10% pajamų augimo prognozės šiais ir kitais metais atrodo per didelės.

Tikėtis lėtesnio augimo, sako Goldmanas, o jei kils nuosmukis, kitais metais pajamos gali sumažėti ir nukristi žemiau praėjusių metų lygio. Pagal šį scenarijų banko vertinimai rodo, kad šiandien S&P 500 kitų metų pelnas bus didesnis nei 18 kartų. Goldman prognozuoja, kad iki metų pabaigos indeksas pakils 17% nuo ketvirtadienio lygio be recesijos arba sumažės 14%. Prašau priimti mano sveikinimus ar užuojautą.

Nesijaudinkite, sako „Credit Suisse“. Statistiškai individualios įmonės pajamų prognozės yra glaudžiai sugrupuotos. Tai yra priešinga tam, kas paprastai atsitinka prieš uždarant pajamas.

Anksčiau girdėjau, kad žmonės akcijų rinką vadina „visu klasteriu“, bet net neįsivaizdavau, kad jie kalba apie įvertinimo sklaidą.

Rašykite Jackas Houghas [apsaugotas el. paštu]. Sekite jį „Twitter“ ir užsiprenumeruokite jo Barron's Streetwise podcast'as.