Kai nekilnojamojo turto savininkas ir vystytojas (arba investuotojas) sudaro ilgalaikę žemės nuomos sutartį, nuomininkas ir jo skolintojai reikalaus, kad nekilnojamojo turto savininkas negalėtų lengvai nutraukti žemės nuomos sutarties dėl įsipareigojimų nevykdymo. Nuomininkas turės daug teisių „išgydyti“ savo įsipareigojimų neįvykdymą. Jei nuomininkas neišgydo, nuomininko skolintojas turi papildomų gydymo teisių. Vienaip ar kitaip, nuomininkas ir jo skolintojas turėtų turėti galimybę išsaugoti nuomos sutartį. Dėl to nekilnojamojo turto savininkai beveik niekada negali nutraukti žemės nuomos sutarčių, kad ir kaip tai norėtų.
Vienas neseniai Niujorko atvejis ženkliai nukrypo nuo šio principo. Tai prasidėjo, kai nuomininkas nustojo mokėti nuomą. Nekilnojamojo turto savininkas nuomininkui ir jo skolintojui įvairiais pranešimais apie šį įsipareigojimų nevykdymą, tačiau niekas nuomos nemokėjo.
Kitas žingsnis – nekilnojamojo turto savininkas nusprendė nesilaikyti nuomos sutartyje numatytos nuomos nutraukimo procedūros, dėl kurios būtų reikėję pranešti skolintojui. Vietoj to, nekilnojamojo turto savininkas pradėjo ieškinį dėl nuomos nemokėjimo pagal Niujorko įstatymą, leidžiantį atlikti tokius veiksmus. Nekilnojamojo turto savininkas apie šį procesą nepranešė nuomininko skolintojui, nes tokio pranešimo nereikalauja nei nuomos sutartys, nei įstatymai. Kai nuomininkas vis tiek nemokėjo nuomos mokesčio, nekilnojamojo turto savininkas galiausiai nutraukė nuomos sutartį kaip galutinį įvykį nemokėjimo procese.
Nuomos sutartyje buvo nurodyta, kad nutraukus nuomos sutartį, turto savininkas turėjo pasiūlyti nuomininko skolintojui naują nuomos sutartį, kuri pakeistų nutrauktą nuomos sutartį. Matyt, skolintojas nepasinaudojo nekilnojamojo turto savininku dėl to pasiūlymo, todėl nuomos sutartis buvo nutraukta per nemokėjimo procedūrą ir skolintojas negalėjo reikalauti pakaitinės nuomos.
Kaip „Sveika, Marija“ priemonę, siekdamas išgelbėti savo užstatą, skolintojas bandė pasikliauti keistu Niujorko įstatymu, kuris leidžia nuomininkui ir jo skolintojui atnaujinti nutrauktą nuomos sutartį sumokėjus viską, kas priklausė nuomos sutartyje. Nuomininkas turi metus, kad išpirktų nuomos sutartį. Jei nuomininkas per tą laiką neišperka nuomos sutarties, tai nuomininko paskolos davėjas turi teisę tai padaryti – tačiau dažniausiai tik kitą dieną po to, kai baigiasi nuomininko išpirkimo terminas, ir tik iki tos dienos 2 val.
Šis Niujorko įstatymas taip pat sako, kad nuomininkas gali atsisakyti savo išpirkimo teisių. Beveik visose Niujorko nuomos sutartyse yra numatytas toks atsisakymas, tačiau skolintojas šiame konkrečiame ginče bandė įrodinėti, kad nuomininko atsisakymas skolintojui nebuvo taikomas. Teismas nesutiko. Vienu metu skolintojas paskelbė persigalvojęs ir nenorintis pasinaudoti jokia išpirkimo teise, tačiau tai nesutrukdė teismui priimti sprendimo prieš skolintojui šiuo klausimu. Tuo ir baigėsi skolintojo užstatas.
Bet kuris skolintojas, nepaisydamas žemės nuomos, gali pasimokyti iš šios bylos svarbių pamokų.
Pirma, sudarant bet kokią nuomą, nekilnojamojo turto savininkas turėtų pranešti bet kuriam skolintojui apie bet kokį nemokėjimą ar kitą procesą, kuriuo siekiama nutraukti nuomą. Neužtenka reikalauti, kad nekilnojamojo turto savininkas praneštų skolintojui apie turto savininko naudojimąsi sutartine teise nutraukti nuomos sutartį.
Antra, jei nuomos sutartis suteikia skolintojui teisę ištaisyti nuomininko įsipareigojimų nevykdymą, skolintojas turėtų pasinaudoti šiomis teisėmis ir neleisti nuosavybės savininkui pradėti nuomos sutarties vykdymo.
Trečia, sudėtingos ir kruopščiai parengtos nuomos sutarties (ar bet kurio kito dokumento) nuostatos kartais neapima visų atvejų, kuriuos jos turėtų apimti. Čia nekilnojamojo turto savininkas galėjo rasti būdą, kaip apeiti sutarties nutraukimo procesą, įtrauktą į nuomos sutartį, ir pasiekti sutarties nutraukimą taip, kad nedalyvautų skolintojas.
Jei skolintojas būtų pasielgęs agresyviau ir skyręs daugiau dėmesio, galbūt jis būtų galėjęs išsaugoti savo užstatą.
Nurodytas atvejis yra Wells Fargo Bank, NA prieš Joseph E. Marx Co. Inc., Niujorko valstijos Aukščiausiasis Teismas 159999/2019.
Šaltinis: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/26/the-story-of-a-property-owner-that-successfully-terminated-a-ground-lease/