Laikas panaikinti zonavimą? Nauja knyga leidžia

Daugelyje JAV miestų būstas yra per brangu. Būsto kainos pakrantės miestuose, tokiuose kaip Niujorkas ir San Franciskas, yra žinomi siaubingos, tačiau net ir vidaus miestuose, tokiuose kaip Nešvilis ir Denveris, kainos sparčiai kyla. Tyrimas rodo kad zonavimas labai prisideda prie didelių Amerikos būsto išlaidų, ir naujoje knygoje Savavališkos eilutės: Kaip zonavimas sugriovė Amerikos miestą ir kaip jį ištaisyti, buvęs Niujorko planuotojas M. Nolanas Grėjus įtikinamai teigia, kad miestai turėtų panaikinti zonavimo šaknis ir šakas.

Prieš aptardamas zonavimo problemas, Gray (visas atskleidimas: Grey yra draugas ir kartais bendraautorius) pasakoja skaitytojui, kas yra zonavimas ir kas ne. Suskirstymas į zonas suskirsto žemės naudojimo būdus į tris plačias kategorijas – gyvenamąją, komercinę ir pramoninę, taip pat daugybę subkategorijų ir reguliuoja tankumą. Suskirstymas į zonas nėra statybos kodeksai, istorinis išsaugojimas, įsakymai dėl padalijimo, projekto peržiūra, aplinkosaugos reglamentas ar išsamus planavimas. Tai visos priemonės, kurias vietos valdžia naudoja kurdama pastatytą aplinką, tačiau tai nėra zonavimas.

Aiškiai apibrėžti zonavimą iš anksto svarbu, nes idėja panaikinti zonavimą gali atrodyti radikali, jei žmonės mano, kad tai vienintelis būdas vietos valdininkams sušvelninti miesto gyvenimo trukdžius. Tačiau, kaip paaiškina Grėjus, nors zonavimas daro didelę įtaką miesto formai, jis mažai padeda gyventi.

Knyga suskirstyta į tris dalis. Pirmoje dalyje paaiškinama, kas yra zonavimas ir kodėl jis buvo nustatytas. Antroje dalyje pateikiamos keturios zonavimo kritikos: jis padidina būsto išlaidas, mažina ekonomikos augimą, skatina ekonominę ir rasinę segregaciją ir įpareigoja plisti. Trečioje dalyje aptariamos dabartinės zonavimo reformos pastangos ir ankstyvos sėkmės; ragina panaikinti zonavimą; ir svarsto, kaip galėtų atrodyti miesto planavimas pasaulyje be zonavimo.

Trumpa zonavimo istorija

Pilka primena, kad zonavimas yra palyginti naujas. Pirmasis zonavimo kodas buvo nustatytas Niujorke 1916 m., vos prieš 100 metų. Vis dėlto miestai egzistavo jau tūkstančius metų, o tų miestų valdininkai ir gyventojai turėjo susidoroti su visais šiuolaikinį miesto gyvenimą kamuojančiais nemalonumais – triukšmu, tarša, atliekų šalinimu, spūstimis – neskiriant zonų. Ar zonavimas vietos valdininkams suteikė naują, veiksmingesnį būdą pagerinti miesto gyvenimą? Tikrai ne, sako Grėjus.

Nors miesto gyvenimo bėdos buvo ir yra pernelyg tikros, Grėjus paaiškina, kad zonavimas greitai perėjo nuo įrankio, skirto tradiciniams nepatogumams spręsti, prie kažko niekšiškesnio – būdu išstumti žmones iš tam tikrų rasių, pajamų kategorijų ir profesijų iš pageidaujamų sričių.

Kaip pavyzdį, Gray pateikia Berklį, Kalifornijos zonavimo potvarkį, priimtą netrukus po Niujorko. Jame buvo pirmasis vienos šeimos zoninis rajonas šalyje. Tariamai siekiant apsaugoti kaimynystės pobūdį ir apriboti spūstis – įprastas šiuolaikinių zonavimo šalininkų atsisakymas – buvo uždraustas pigesnis būstas, pavyzdžiui, butai ir būstai.

Ji taip pat uždraudė verslui, pavyzdžiui, Kinijos skalbykloms, veikti gyvenamuosiuose rajonuose. Nors tai nebuvo nurodytas tikslas, ši taisyklė patogiai atitolino kinų imigrantus nuo labiau pasiturinčių vietinių gyventojų, nes tuo metu dauguma žmonių gyveno netoli savo darbo, kad galėtų į darbą vaikščioti pėsčiomis.

Šios dvi idėjos – teikti pirmenybę atskiriems vienos šeimos namams ir uždrausti daugumai įmonių gyventi gyvenamuosiuose rajonuose – tapo šiuolaikinių zonavimo potvarkių ramsčiais, kurie ir toliau skatina pajamas ir rasinę segregaciją.

Grėjaus pasakojimas apie federalinės vyriausybės vaidmenį skatinant vietos zonavimą yra ypač įžvalgus. 1923 metais tik 218 savivaldybių turėjo zonavimo potvarkius. Iki 1936 m. daugiau nei 1,000 vietinių vyriausybių priėmė zonavimą. Federaliniai pareigūnai, tokie kaip tuometinis prekybos sekretorius Herbertas Hooveris, padėjo paskatinti šią sparčią zonavimo plėtrą, nes norėjo plačiai paplitusios namų nuosavybės visuomenės, kuri atkurtų „nacionalinį charakterį“ ir paremtų statybų pramonę.

Siekdamas įgyvendinti savo tikslus, Hooveris subūrė Patariamąjį miestų planavimo ir zonavimo komitetą. Jį sudarė kelios šiuolaikinio planavimo judėjimo žvaigždės, įskaitant žymų kraštovaizdžio architektą Fredericką Law Olmsteadą jaunesnįjį. Komitetas parengė Standartinio zonavimo įgalinimo aktą (SZEA), kuris buvo pavyzdinis teisės aktas, kurį valstybės galėjo priimti, įgaliodamos savivaldybes priimti vietinius zonavimo potvarkius. SZEA labai propagavo Hooveris ir komitetas, o iki 1930 m. 35 iš tuometinių 48 valstijų įgyvendino teisės aktus, dažnai sukurtus pagal SZEA pavyzdį, leidžiančius vietos valdžiai įgyvendinti zonavimą. Vėliau federalinė vyriausybė dar labiau skatino zonavimą, nustatydama, kad zonavimo potvarkiai yra Federalinės būsto administracijos pagalbos ir kitų federalinių dotacijų bei paskolų sąlyga.

Didelės zonavimo išlaidos

Antroje knygos dalyje paaiškinamos keturios problemos, kurias sukelia zonavimas. Pirma, zonavimas padidina būsto išlaidas. Kaip paaiškina Grėjus, zonavimo taisyklės, ribojančios būsto tankumą, pvz., minimalūs sklypų dydžiai, daugiabučio būsto apribojimai, aukščio ribos ir minimalūs automobilių stovėjimo aikštelės reikalavimai. sumažinti pasiūlą būsto. Kai būsto pasiūla nepajėgia neatsilikti nuo paklausos, kainos kyla. Trumpai tariant, tai vyksta kiekviename brangiame rajone kiekviename brangiame šalies mieste.

Antroji kaina, kurią aptaria Grėjus, yra neigiamas zonavimo poveikis nacionalinei ekonomikos augimas. Kai žmonės negali persikelti į miestus, kuriuose yra daugiau darbo galimybių ir didesni atlyginimai, kenčia visa šalis. Mes prarandame prekes ir paslaugas, kurias žmonės gamintų, jei galėtų sau leisti persikelti, o įstrigę žmones vietose, kur yra mažesnis atlyginimas ir mažesnės galimybės, neišvengiamai išleidžiame daugiau pinigų socialinės apsaugos tinklo programoms.

Toliau Gray aprašo, kaip zonavimas skatina segregaciją. Ankstyvuosiuose zonavimo kodeksuose buvo aiškiai rasinė kalba, tačiau teismams nusprendus, kad tokia kalba yra neteisėta, aiškūs rasiniai apribojimai buvo pakeisti kitais apribojimais, kurie iš esmės pasiekė tą patį rezultatą. Zonavimo taisyklės, kurios riboja arba draudžia statyti pigesnius butus, dviaukštes ar triaukštes ir vietoj to reikalauja, kad žmonės pirktų vienos šeimos namus dideliuose sklypuose, neleidžia mažesnes pajamas gaunantiems žmonėms įsigyti būsto daugelyje rajonų. Kadangi juodaodžiai, ispanai ir kitos mažumų grupės turėjo ir vis dar turi mažesnes pajamas nei vidutiniškai baltieji, šios taisyklės lėmė plačiai paplitusią rasinę ir pajamų segregaciją, kuri egzistuoja iki šiol.

Galiausiai, zonavimas skatina plitimą, kuris kenkia aplinkai. Grėjus šiuo klausimu pasakoja istoriją iš savo planavimo dienų. Vystytojas pasiūlė projektą seną ligoninės pastatą paversti daugiabučiu, kurio pirmame aukšte yra medicinos kabineto patalpos ir maždaug 140 ribojamų pajamų bei 220 rinkos kainų. Sklypas buvo netoli tranzito, todėl daug žmonių galėjo gyventi pastate nereikalaujant automobilio. Kaip rašo Grėjus: „Žvelgiant iš planavimo perspektyvos, tai buvo „slam dunk“. Vis dėlto kai kurie vietiniai gyventojai pasinaudojo zonų keitimo procesu, kad kategoriškai priešinosi projektui, teigdami, kad naujoji plėtra pakenks aplinkai.

Idėja, kad augimas kenkia aplinkai, yra paplitusi tarp didesnio vystymosi priešininkų, tačiau, kaip aiškina Grėjus, tankesnis vystymasis yra geresnis aplinkai. Tai palengvina žmonių ėjimą pėsčiomis ar dviračiu į vietas, o tai sumažina automobilio poreikį ir su tuo susijusias emisijas. Butams ir dvibučiams namams šildyti ir vėsinti taip pat reikia mažiau energijos nei individualiems vienos šeimos namams, nes paprastai jie yra mažesni ir turi mažiau sienų, atvirų išorei. Galiausiai, tankesnė plėtra sumažina naujų plėtros poreikį miestų pakraščiuose, o tai reiškia daugiau miškų, parkų ir atviros erdvės.

Kaip panaikinti zonavimą

Paaiškinęs dideles zonavimo išlaidas, Grėjus grįžta prie savo pagrindinio argumento – būtinybės panaikinti zonavimą. Norėdamas parodyti, kad zonavimo panaikinimas neprives prie nelaimės, Grėjus kreipiasi į Hiustoną – vienintelį didelį Amerikos miestą, kuriame nėra tradicinio zonavimo.

Kaip paaiškina Grėjus, Hiustone žemės naudojimas iš esmės atitinka kituose miestuose matomą modelį – verslas yra magistraliniuose keliuose, namai yra ramesniuose gyvenamuosiuose rajonuose, butai dažnai yra mišraus naudojimo rajonuose, o sunkiosios pramonės paskirtis yra toli nuo gyvenamųjų rajonų. Taip yra todėl, kad kainų sistema Hiustone natūraliai paskirsto nedidelę žemę, atlieka darbą kitų miestų planavimo skyrių, tačiau be neigiamo šalutinio poveikio. Dėl to Hiustonas yra toks pat tinkamas gyventi kaip ir zonuoti miestai, bet pigesnis, nes be zonavimo apribojimų būsto pasiūla gali neatsilikti nuo paklausos.

Gray siūlo du žingsnius, kuriuos kiti miestai gali imtis, kad būtų panašesni į Hiustonas. Pirma, savivaldybės turėtų reikalauti, kad zonavimo potvarkius reguliariai patvirtintų didžioji dauguma rinkimų metų referendume. Hiustono gyventojai tris kartus balsavo dėl zonavimo – 1948, 1962 ir 1993 m. – ir kiekvieną kartą jį atmesdavo. Jei kiti miestai leistų gyventojams balsuoti dėl zonavimo, lygiaverčius rezultatus galime pamatyti kitur.

Namų savininkai, nerimaujantys dėl nuosavybės verčių, ir vietos pareigūnai, kuriems reikia jų balsų, gali nenorėti įgyvendinti balsavimo reikalavimo patys, tačiau kadangi valstijų vyriausybės galiausiai kontroliuoja, ką vietos valdžios institucijos gali daryti, valstijos įstatymas, reikalaujantis reguliarių referendumų dėl zonų, gali tinkamai priversti ranka. Visoje knygoje Gray palaiko vietinių zonavimo taisyklių valstybės pirmenybę, kad būtų galima įveikti vietinį NIMBYizmą, o valstybės referendumo taisyklė yra to pavyzdys.

Antras žingsnis – sukurti procesą, kuris leistų griežčiausiiems zonavimo šalininkams įgyvendinti į zonavimą panašias taisykles savo artimiausioje kaimynystėje. Hiustonas tai padarė, leidžianti sritims pasirinkti griežtesnes taisykles, pagrįstas paveiktų nekilnojamojo turto savininkų balsavimu. Didesnės kaimynystės kontrolės sukūrimas gali nuraminti gyventojus, kurie pirmenybę teikia zonavimui, ir neleidžia jiems primesti savo pageidavimų visam miestui.

Gyvenimas po zonavimo

Taigi, kaip atrodo miesto planavimas be zonavimo? Gray siūlo keletą idėjų.

Neapsunkindami zonų taikymo, planuotojai turėtų sutelkti dėmesį į faktinių išorinių padarinių mažinimą. Triukšmas, tarša ir spūstys yra tikros miestų problemos, tačiau zonavimas nėra vienintelis ar geriausias būdas jas spręsti. Įvairių išorinių veiksnių, pvz., triukšmo taisyklių, standartų nustatymas nereikalauja tradicinio zonavimo. Planuotojai ir policija gali įgyvendinti standartus, o deliktinė teisė ir tarpininkavimo tarnybos prireikus gali spręsti ginčus tarp kaimynų. Kartu su kodo vykdymu, Gray siūlo, kad planuotojai turėtų dalyvauti tarpininkavimo procese.

Panaikinus zonavimą, planuotojai taip pat turės daugiau laiko dirbti su faktiniu miesto planavimu – išdėstyti gatvių tinklus, užtikrinti, kad būtų vietos parkams, ir nustatyti, kur turėtų būti mokyklos ir kiti viešieji objektai, kad būtų galima prisitaikyti prie būsimo augimo. Norėdami įsitikinti, kad planavimas veikia, Gray siūlo planuotojams rinkti ir analizuoti daugiau duomenų, tokių kaip kelionės į darbą ir atgal laikas, oro kokybė ir būsto kainos. Ar žmonės gali patekti į savo darbą per protingą laiką? Ar žmonės gali sau leisti persikelti į miestą? Šie klausimai turėtų užimti planuotojo laiką, o ne tai, ar daugiabutis gali būti dviejų ar trijų aukštų, ar skalbykla yra patvirtintas komercinės paskirties patalpų naudojimas.

Išvada

Apskritai Grėjaus knyga puikiai papildo literatūrą apie būstą ir žemės naudojimo taisykles. Jis aiškiai diagnozuoja problemas, kylančias dėl zonavimo, ir siūlo protingus sprendimus, kaip pagerinti Amerikos miestų žemės naudojimą. Jo, kaip praktikuojančio planuotojo, patirtis sustiprina jo kritiką ir rekomendacijas. Nors nesutikau su viskuo – jo pasiūlymai išlaikyti būsto įperkamumą gentrifikuotose vietovėse yra susiję su mano skoniui per dideliu vyriausybės kišimusi – pagrindinis knygos argumentas yra įtikinamas: užuot gerinę miestus, zonavimą dažniausiai naudoja nusistovėję gyventojai, siekdami atskirti atvykėlius. Pilka teisus, turėtume panaikinti zonavimą. Tikimės, kad ši idėja taps populiari visose šalies miestuose.